某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案

长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案2010年11月２８日目录一、项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3二、同类项目的启发。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5三、滨江地铁综合体产品定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11五、招商目标与租金及利润分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13六、项目盈利模式设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14七、购物中心经营管理方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17一、项目概况荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩（１０.９万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘..位置示意图项目和周边项目关系项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的客流前来体验消费。一期２５５亩红线图项目分区项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析）二、同类项目的启发１．香港青衣城利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。三、滨江地铁综合体产品定位思路站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。项目所在地铁站点示意图项目所在区域为的长沙金融商务中心从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原则暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下（最终以规划局下达的规划要点为准）：商务区（C2）：南部地块105亩，容积率＜3.8，建筑密度＜40%，绿地率＞30%建筑面积为26.57万平方米。长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表功能ＡＢＣＤ占地面积105亩28.6亩29.5亩24.46亩平方米70000190671966716307容积率3.743.23.2计容积率面积25.9762676293452182建筑密度50%35%30%30%限高45454545综合体物业组合初步建议购物中心10万平方米4万平方米商业街区写字楼3.9万平方米总部办公五星酒店3万平方米公寓6万地上面积25.9万平方米地下商业面积2万平方米停车场面积10万平方米绿色箭头为开放式街区我们建议将地铁购物中心作为河西商圈的龙头项目，作为加速形成长沙商业副中心的战略举措。建议购物中心总体为６层，每层面积为1.5万平方米，局部７－８层。滨江综合体的写字楼部分，重点面向海内外投资长沙的大型企业招商。滨江地铁公寓其购物中心ＳＯＨＯSOHO公寓公寓公寓公寓五星酒店公寓枫林宾馆SOHO商业２万平方米公寓麓山宾馆地铁公寓区５Ａ地铁上盖办公区居住区居住区中20％作为150平方米以上豪华公寓打造，吸引企业高管等购买居住。办公区Ｂ地块：东北角28.6亩，容积率＜4.0，建筑密度＜35%，绿地率＞32%７.６万平方米建议在超高层写字楼设置ＣＥＯ会所面积为３０００平方米，打造湖湘企业家的思想库，配套餐饮和健康休闲中心５０００平方米，金融管理等专业书店２０００平方米。住宅区（R2）：西北角月华街（规划路）以东29.5亩，月华街以西24.46亩，容积率＜3.2，建筑密度＜25%，绿地率＞38%建议将绿色低碳住宅作为主要定位，充分考虑节能，同时在户型组合上，考虑大户型占有３０％比例，中等户型占有５０％比例，小户型占２０％比例。住宅的档次需要与综合体档次匹配，服务中高收人群为主。四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路商圈范围河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内地位过去定位为商业副中心根据大河西规划今后是城市商业中心之一概况荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。主要商家综合卖场-1通程商业广场大卖场-2新一佳、步步高、家润多、专业店-7局臣氏、百姓鞋业、通程电器、国美电器、苏宁电器-2、金太阳服饰广场在建商家岳麓商贸中心、新楚麓山才苑等商圈评价1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白；3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展；5、岳麓区政府、长沙市政府的北迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力。发展规划近期规划着重调整业态，依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目的建设，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控制新增大型百货网点，建设不同品牌的商业服务设施；充分利用国家级风景名胜区岳麓山这一知名品牌，开发新型商贸服务项目和旅游服务项目；在长远规划中，统筹考虑岳麓区政府北迁后空间的开发与枫林路两侧商业服务设施的配套，考虑与桔子洲生态公园的协调，对批发市场着重进行规模化和规范化的管理，用电子商务等手段改造和提升现有的管理模式。长沙地铁购物中心业态设计思路，与现有业态差异化，引领河西中心商圈发展，不要传统百货主力店，建设和运营目标为长沙经济效益最好的地铁购物中心。服务人群：大河西居民＋岳麓山游客＋河东滨江休闲人群１０万平方米购物中心＋３万平方米地下街区为例精品超市１万平方米品牌旗舰店1.5万平方米莎莎等化妆品，ＣＫ等国际二线品牌旗舰店二线品牌专卖店３.５万平方米次主力店1万平方米屈臣氏,迪卡农等电影院和ＫＴＶ１万平方米含知名电影院，健康休闲中心餐饮和空中酒吧街区２万平方米含咖啡厅，金钱豹等特色餐饮以上为地上部分地下购物中心３万平方米餐饮２０００平方米电玩城５０００平方米青春街区２万平方米面向大学生等群体经济与管理专业书店３０００平方米建议在综合体主塔楼设置滨江ＣＥＯ会所和美术馆，吸引ＶＩＰ顾客前来消费。五、招商目标与租金及利润分析借鉴广州中华广场等地铁购物中心的成熟运营经验，我们根据长沙商业租金数据，提出如下思路：1、前两年租金预测类别月租金精品超市1万平方米×35元/平方米／月35万元／月品牌旗舰店1.5万平方米×150元/平方米／月225万元／月二线品牌专卖店3万平方米×200元/平方米／月600万元／月次主力店１万平方米×100元/平方米／月100万元／月电玩城0.5万平方米×150元/平方米／月75万元／月电影院和ＫＴＶ１万平方米×50元/平方米／月50万元／月餐饮2万平方米×80元/平方米／月160万元／月合计1235万元／月理论年租金1235万元／月×12月1.246亿元前两年年度经营成本分：（1）人力资源成本招商人员成本300万元办公人员100万元财务中心100万元小计500万元（2）第一年度经营成本人力资源成本500万元营销成本800万元开业后年度营销经费招商成本1000万元电力及设备维护成本1500万元电脑及车辆300万元合计4100万元以上成本没有分摊财务成本，是假定综合体通过销售公寓和写字楼和部分商业街区等已经收回总投资。如果采用贷款方式建设１０万平方米购物中心，需要６亿元总投资。购物中心年度毛利润122480万元－4100万元＝8380万元2、第三年开始租金预测类别月租金精品超市１万平方米×35元/平方米35万元品牌旗舰店1万平方米×200元/平方米200万元二线品牌专卖店3万平方米×300元/平方米900万元次主力店0.5万平方米×120元/平方米60万元电玩城0.5万平方米×180元/平方米90万元电影院和ＫＴＶ1万平方米×50元/平方米50万元餐饮1万平方米×120元/平方米120万元小计1455万元年租金17460万元第三年度经营成本人力资源成本500万元营销成本500万元开业后年度营销经费招商成本100万元电力及设备维护成本1500万元办公成本100万元合计2700万元第三年毛利润17460万元－2700万元＝14760万元招商目标：采用长沙，深圳，广州，上海，杭州等多地点同时招商的模式招商方式：3万平方米二线品牌专卖店以基本租金80元加上扣点的百货方式经营，相当于购物中心的主力店用于业态调控。经营目标为三年后达到1.08亿元租金收入。六、项目盈利模式设计1、一期255亩通过销售住宅、公寓和写字楼和部分商业街区等已经收回总投资。保留８万平方米左右购物中心作为收租物业。功能ＡＢＣＤ占地面积105亩28.6亩29.5亩24.46亩平方米70000190671966716307容积率3.743.23.2计容积率面积25.9综合体76267写字楼62934建议开发３万平方米公寓52182住宅总建筑面积４５．２万平方米建筑密度50%35%30%30%限高454545452、综合体物业组合初步建议购物中心10万平方米4万平方米商业街区写字楼3.9万平方米总部办公五星酒店3万平方米公寓6万平方米地上面积25.9万平方米地下商业面积2万平方米停车场面积10万平方米地下：我们设定总面积为１４万平方米其中商业开发３万平方米９万为地下停车库２万为地铁枢纽和公交使用面积（此费用不纳入商业开发成本，单独由地铁计算，属于公共用途）3、成本估算成本构成取费标准单价（元/平方米）建筑面积（万平方米）总成本万元投资成本一、土地成本1332万元/亩55304５．２250000250000开发成本二、建安和装修230000购物中心１6000１０60000商业街区4000４16000五星酒店10000３30000写字楼45003.9+7.6＝11.551750公寓40006+3=936000住宅25003.29+5.21=8.521250地下街区50003万商业街区15000三、前期工程费用1546960其中设计费用1000万元四、城市基础设施配套规费2209944五、室外配套工程费用40018080含公共空间艺术作品和空中花园小计51.49亿元开发费用六、管理费用（一+二+三+四+五）×２％10299七、财务费用17.8892064合计52.5亿元假定全部为自有资金开发成本为52.5亿元，总投资预计为5