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路线价估价法•考试基本要求：•掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法。•熟悉：路线价估价法的操作步骤、路线价估价法则、路线价修正体系内容及要求。第一节路线价法的概念一、路线价的概念：对特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。二、路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种方法。•三、路线价法的理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。•标准临街宗地—比较实例；路线价—比较实例价格；•该街道其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正—房地产状况调整。•主要不同：•①不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。•②先对多个“比较实例价格”进行综合，然后再进行“区域因素、个别因素等修正”；而不是先对“比较实例价格”进行有关修正，然后再进行综合。•③利用相同的“比较实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该临道其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。•不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：•①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；•②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。•四、与路线价估价法有关的概念•（1）标准宗地（2）标准深度（3）里地线（4）深度指数修正表（5）路线价区段•教材：168五、路线价法适用的对象和条件•①市街地（主要是商业用地）估价，道路系统完整、宗地排列整齐；•②较多的交易实例，土地市场规范。•仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。•主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估价。•一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。•路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。•运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。六、路线价法的基本公式•一面临街的矩形土地•宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积•其他土地：•宗地总价＝路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积•宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±其他条件修正额第二节路线价法的估价程序与方法•划分地价调查区段；•设定标准深度；•收集交易案例；•计算宗地价格；•划分地价区段（地价相近地段相连）；•计算区段地价；•编制深度指数表及其他修正系数表；•计算宗地地价。一、划分路线价区段•路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。•在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。•两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。•较长的繁华街道，将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。•某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。•在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。二、设定标准临街深度•从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。•在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。•例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18米，则标准深度应设定为18米；如果临街深度普遍为25米，则标准深度应设定为25米。•以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。否则，不仅会增加计算工作量，而且会使路线价失去代表性。三、选取标准宗地•标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；•②土地形状为矩形；•③临街深度为标准深度；•④临街宽度为标准宽度；•⑤临街宽度与临街深度比例适当；•⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；•⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；•⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。四、调查评估路线价•路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。•在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。•路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。各有优缺点•以土地单价、货币来表示路线价的情况五、制作价格修正率表•价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。•深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。•深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。•将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。路线价深度修正法四三二一法则：将100英尺分成四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%。又称慎格尔法则。霍夫曼法则：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。苏幕斯法则：前50英尺占72.5%，后50英尺占27.5%，再深50英尺占15%。哈柏法则：土地的价值与其深度的平方根成正比。深度百分率有单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率三种。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）4016035140301202510021.887.219.578.017.770.816.2565.0•其他宗地条件修正系数编制•其他修正包括：宽度、宽深比、容积率、年期、朝向、地价分配率等修正第三节路线价估价法的应用一、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序•确定待估宗地所处的路线价区段与路线价•确定待估宗地的临街深度和其他因素条件•确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数•估算宗地地价二、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法不同宗地的计算方法、规则临街地：7种情况临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；逆三角形的宗地：比照袋地计算；街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。路角地：几种加成减成情况袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算其他土地：主要是里地按路线价四成计算