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中国酒店式公寓专题考察报告—北京燕莎商圈酒店式公寓项目考察研究框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战北京酒店式公寓市场分析酒店式公寓基本概念定义特点分类动因酒店式公寓基本概念定义•“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。酒店式公寓基本概念特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。酒店式公寓基本概念分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”•顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。•其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的•这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★酒店式公寓基本概念产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。酒店式公寓基本概念发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。酒店式公寓发展历程起源发展现状酒店式公寓发展历程起源•酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（TimeshareHotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展酒店式公寓发展历程产品市场沿革服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓发展历程亚奥区域中关村区域燕莎区域CBD区域金融街区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布酒店式公寓发展历程•项目分布•供应量•建筑形式•容积率•价格•户型•装修•物业管理•客户•小结酒店式公寓市场分析北京在售酒店式公寓分布图酒店式公寓-市场分析亚奥观典锦上国际公寓金澳国际国海广场健翔国际公寓方恒国际中心万国国际公寓元大都瑞士公寓世奥国际中心万科金阳新金山光华国际世界城燕莎CLASS伯朗峰瑞海国际西海2008万科金阳波菲特行政公寓北京在售酒店式公寓信息列表酒店式公寓-市场分析序号名称地址开发商占地（平米）建面（平米）容积率所属区域物业类型产权年限（年）建筑类型开盘时间1万方国际朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角北京华松房地产开发有限责任公司8382.07534004.3望京酒店式公寓70高层联体板楼2007-11-102元大都朝阳区芍药居甲2号院（城铁芍药居站向西200米）北京隆华广厦房地产开发有限公司1200025849.342.5亚奥酒店式公寓70高层塔楼3世奥国际中心朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米北京信远时代房地产开发有限公司807811000010亚奥酒店式公寓50高层塔楼2007-11-184瑞海国际海淀区莲花池东路53号北京西友瑞海房地产开发有限公司31621.646.8金融街酒店式公寓50高层塔楼2007-11-15燕莎CLASS朝阳区新源里新东路14号北京泰和基业房地产开发有限责任公司430115330.92.2燕莎酒店式公寓50小高层板楼2007-10-266世界城朝阳区东大桥路10号北京京汇房地产开发有限公司14344.5120117.95.5CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-1-117万科金阳朝阳区朝阳公园桥以东1000米左右、姚家园路南侧北京市朝阳万科房地产开发有限公司12500200001.38朝青酒店式公寓70高层塔楼2007-6-238亚奥观典朝阳区慧忠路9号(北辰购物中心向东200米路北)Ø北京天时达房地产开发有限公司8078781216.65亚奥酒店式公寓70高层塔楼9金澳国际海淀区北三环马甸桥西北角中冶置业140001400008.3亚奥酒店式公寓50高层塔楼10健翔国际公寓朝阳区祁家豁子8号北京诚信兴业房地产有限公司11267.7263151.893.27亚奥酒店式公寓70小高层板楼11锦上国际公寓宣武区核桃园西街36号北京天工房地产开发有限公司1210034137.864.5金融街酒店式公寓70高层板楼101312方恒国际中心朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧北京方恒置业股份有限公司462112510004.75望京酒店式公寓50高层塔楼2007-11-213瑞士公寓东城区工体北路六十六号北京安泰置业房地产开发有限公司6976.33403584CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-8-1514新金山朝阳区外交部南街8号北京麒麟房地产开发有限责任公司9623960006.2CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-10-2415远洋光华国际朝阳区光华路七号北京龙泽源置业有限公司2.15421.29465.5CBD酒店式公寓70高层塔楼2007年5月16国海广场（未开）海淀区复兴路17号中房京贸房地产开发有限公司326002600005.5金融街酒店式公寓70高层塔楼2007-12-117西海2008（未开）海淀区苏州桥东北角北京中基宏源房地产开发有限公司937004.5中关村酒店式公寓高层塔楼预计2007年12月18伯朗峰（未开）昌平区八达岭高速13C出口东，西关环岛东，区政府西400米北京盛世原华房地产开发有限公司20000800004昌平酒店式公寓高层塔楼酒店式公寓-市场分析区域位置分析20%5%10%15%5%25%20%CBD燕莎三元桥金融街中关村亚奥其他从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。酒店式公寓-市场分析市场供应及体量分析序号名称建面（平米）1万方国际534002元大都25849.343世奥国际中心1100004瑞海国际31621.645国海广场600006西海2008300007燕莎CLASS15330.98世界城120117.99万科金阳2000010亚奥观典7812111金澳国际14000012健翔国际公寓63151.8913锦上国际公寓34137.8614方恒国际中心25100015瑞士公寓4035816新金山9600017远洋光华国际21294618伯朗峰8000019波菲特公寓3374642%32%26%5万平米以下5-10万平米10万平米以上从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中74%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在60万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于激烈。酒店式公寓-市场分析容积率分析序号名称容积率1万方国际4.32元大都2.53世奥国际中心104瑞海国际6.85燕莎CLASS2.26世界城5.57万科金阳1.388亚奥观典6.659金澳国际8.310健翔国际公寓3.2711锦上国际公寓4.512方恒国际中心4.7513瑞士公寓414新金山6.215波菲特公寓2.7416远洋光华国际5.517国海广场（未开）5.518西海2008（未开）4.56%17%6%28%43%1~22~33~44~55以上从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。0246810万方国际瑞海国际万科金阳健翔国际公寓瑞士公寓远洋光华国际伯朗峰（未开）北京市场在售酒店式公寓容积率容积率酒店式公寓-市场分析建筑形式分析序号名称建筑类型1万方国际高层联体板楼2元大都高层塔楼3世奥国际中心高层塔楼4瑞海国际高层塔楼5燕莎CLASS小高层板楼6世界城高层塔楼7万科金阳