福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告

目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议1.1项目背景2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署《项目框架协议》。2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商业条件形成基本共识，并就《项目合作协议》相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。永泰县闽清县闽侯县罗源县连江县长乐市平潭县福清市1.晋安区2.马尾区3.仓山区4.台江区5.鼓楼区福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。截至2012年末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。1.2基本情况1.2基本情况帝封江地块福州市政府福峡路地块仓山区政府福州南站1.2基本情况项目选址两块用地均位于仓山区：帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。用地指标：帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。1.2基本情况帝封江地块福州传统城市核心区金山核心区奥体片区地铁沿线核心区仓山老城区会展中心核心区福峡路地块1.3项目初步构想目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议2.1战略可行性分析福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。排名省市城镇居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504广东30,2265江苏29,6776天津29,6267福建28,0558山东25,7559辽宁23,22310内蒙古23,15011重庆22,96812宁夏22,21113湖南21,31914广西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市农村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江苏12,2026广东10,5427福建9,9678山东9,4469辽宁9,38410黑龙江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815内蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重庆7,38320安徽7,160福建省战略地位2.1战略可行性分析华侨城现有布局及发展机遇华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。2.1战略可行性分析福州市是重要的区域中心城市2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.002007200820092010201120122007-2012年福州、厦门地区生产总值对比福州（亿元）厦门（亿元）25500260002650027000275002800028500290002950030000福州武汉成都2012年城镇居民人均可支配收入对比城镇居民人均可支配收入（元）2.2环境可行性分析福州环境分析福州全年平均气温在10℃-29℃，高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。项目环境分析项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。2.3资源可行性分析用地规模项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。交通条件帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计2015年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。2.3资源可行性分析稀缺程度帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显珍贵。区域发展帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划的实现将进一步拉动帝封江地块增值。目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议3.1旅游市场分析2012年，福州共有星级酒店60家，客房10,082间；全年共接待境内外游客3,192.55万人次，增长15.8%；实现旅游总收入550.12亿元，增长21.3%。以城镇居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票/人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，具有承担更高票价的潜力。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%“门票/人均月可支配收入”指标对比门票/人均月可支配收入福州宁德，莆田，南平，三明和郊区八县宁德：G1501+G152小时动车，40分钟莆田：G151小时50分钟动车，40分钟南平：G703小时10分钟火车，2小时30分钟三明：G703小时50分钟火车，5小时40分钟罗源县：G1501+G151小时40分钟动车40分钟平潭县：G15+G15512小时30分钟无火车永泰县：S2032小时无火车连江县：G1041小时10分钟，动车25分钟闽清县：G3061小时30分钟火车，1小时10分钟闽侯县：X1151小时无火车福清市：G70+X1771小时20分钟动车35分钟长乐市：G3161小时无火车3.1旅游市场分析福州市区至各郊县以及省内周边城市交通方便，可选交通方式众多。汽车轨道地区现状前景在建项目杭州宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体的演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经动工，预计明年完工福州地处省会，聚客能力较强品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园的空白缺乏大型游乐园，达不到市民需求福州市目前没有建成的大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要；福州旅游资源丰富，游乐产业与周边业态相互补充，丰富与完善福州的旅游品牌前期调研显示，福州地区游乐公园发展空间巨大：专业机构及人士认为福州市游乐公园发展前景良好，现状远不能满足消费者的需求。酒店与旅行社期待福州建立一座大型的游乐公园。3.1旅游市场分析3.1旅游市场分析福州市2小时车程圈内覆盖福州、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭游群体约合207万户，青年游群体约合666.9万人；其中福州市场家庭游目标群体约合60.5万户，青年游群体约合195万人。据前期调研粗略计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合32.4亿元，青年游市场年均出游总花费约合44.8亿元。福建省游客在旅游地的平均逗留天数约为2天。综上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力。3.2地产市场分析2006-2012年，除2008年受金融危机影响外，福州市商品住宅年成交面积维持在500万平方米以上，且销售面积一直大于竣工面积。2012年，福州商品住宅成交超过700万平米，2013年截至6月底累计成交超540万平米，创同期新高。2006-2012年，福州市商品住宅成交均价飞速上涨，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。2006-2012年，除2008年受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至2012年投资完成额超过972亿元，年化增长率近22%。0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.0020062007200820092010201120122006-2012年福州商品住宅市场情况住宅销售面积（万平米）住宅销售价格（元/平米）0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.0020062007200820092010201120122006-2012年福州房地产投资完成额完成房地产投资（亿元）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002006200720082009201020112006-2011年福州商品住宅供求对比住宅销售面积（万平米）住宅竣工面积（万平米）3.2地产市场分析2006-2012年，福州市土地出让增速放缓，其中：2012年，福州市商品住宅销售面积增长37.96%，同期土地出让面积仅增长3.82%。2010-2012年，受市区未开发土地资源迅速减少、拆迁成本及难度愈发增大等因素影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至2012年已降至90万平米左右（占地面积口径）。预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势，项目地块的资源珍惜性将愈发凸显。0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0020062007200820092010201120122006-2012年福州土地出让面积土地出让面积（万平米）0.0050.00100.00150.00200.00250.002010201120122010-2012年福州市区土地出让面积土地出让面积（万平米）三盛托斯卡纳龙旺康桥丹堤融信大卫城泰禾红裕华润橡树湾东方威尼斯3.3项目竞争分析-低密度产品融信大卫城金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。主力户型产权面积约220平米，使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOW-E中空玻璃，起价约30,000元/平米。园林品质非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优