2010南京写字楼市场项目调研

1写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境2南京CBD目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓楼－山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规划促进了城市CBD”双核”的形成鼓楼新街口新街口—大行宫片区——南京的金融、商业中心，南京最早发展起来的写字楼市场；高档写字楼集中区域；项目众多，产品层次参差不齐河西奥体片区——写字楼集中位于奥体中心东的中央商务区，市场发展历史较短，但随着建邺区政府的迁入，办公市场氛围逐步形成鼓楼—山西路片区——凭借便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路写字楼市场日渐成形。新建高档项目众多，直接挑战新街口商务中心地位。区域划分3写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境4新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成熟寸土寸金的新街口是绝大多数市民所认可的CBD，其区位优势明显，人流、物流、信息流、资金流等都无一不显示出蓬勃的生机。周边高端商务楼云集并日益成熟，随着2005年地铁一号线的开通，地下停车场的建成，交通线路的调整、拆迁工作的顺利完成将为区域内CBD未来发展空间潜力巨大。在市政府一道重塑大行宫区域的指令下，区域内土地一度整体出让，不少开发企业蜂拥而至、强势汇入，加上区域内明显的区位优势，大行宫片区商务楼市场羽翼日渐丰满。象国际贵都、长安国际大厦、日月大厦、长发科技大厦等都是一下子窜起来的新秀，其实力不可小视，前景乐观。长发中心金轮国际广场置地广场城开国际龙台国际长江路九号凯润金城颐和路十二片区新街口商圈项目分布5目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周期项目名称地址占地面积（㎡）总建面积（万㎡）办公待售面积（万㎡）上市时间销售情况长江路九号长江路九号4.527.622007.6.23沿长江路共2幢写字楼，A3栋销售80%，另一幢尚未推出，推出时间未定凯润金城玄武区中山路112号4.2222.52009年及以后推出市场项目将建有1幢27层的写字楼，目前刚开始动工长发中心中山东路300号1.84.670.42005.4.5已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，目前仍余少量零散办公用房金轮国际广场汉中路1.84.81.22006.9.277-26层为办公用房，正在销售中，目前售出约70%城开国际白下区程阁老巷1.86.90.22006.6.25在售少量尾房龙台国际延龄巷0.561.80.152006.2.19尚余少量尾房在售总计6.45//项目概况6城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期项目名称销售价格分隔面积开盘时间供应套数销售套数租金长江路九号1期2200049-67平层2007.6.303362802-2.8长发中心挑高23000-2400075.17/90/156/187部分5.3米挑高，大部分3.3米标准层高2005.4.53683423.8-4.2金轮国际广场1700062-200，主力110左右，也可2000整层出售,标准层高2006.9.224683281.7左右城开国际12000-13000200-1000，标准层高，目前尾房200平米/套2006.2.1561541.6-2.0龙台国际16000-1700054，少量70及120，部分挑高4.9米，部分标准高3米2006..2.193022882.0-2.5凯润金城写字楼预期2009年上市，产品规划尚未明确供销情况7新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档次最高项目名称产品类型及定级车位（个）电梯大堂智能化配套服务入驻企业及客群长发中心5A甲级写字楼地下5007部三菱电梯10.8米高1000平方５A智能化集成系统5A甲级写字楼标准商务服务外贸公司为主金轮国际广场未定级5007部富士达高速电梯9米，200平方5A级智能化系统提供5星级商务配套服务中小企业长江路九号5A甲级写字楼219可售四部奥的斯电梯6米挑高，两个50平方大堂5A级智能化系统5A甲级写字楼标准商务服务证券等中小型企业城开国际未定级300，其中75个可售四部东芝电梯300平方左右，8米挑高闭路电视监控系统；电子公告屏；巡更、设备监控系统；停车管理系统无以中小型企业为主龙台国际未定级1505部通立电梯尚未设计完工——无面对工作时间弹性较大的中小私营企业设施标准8长发中心项目概况：占地：1.7万平米总建：12万平米地址：中山东路300号开发商：长发地产物业管理：戴德梁行项目规划：由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成。外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净。层高：5米销售情况2005年4月开盘，累计推出368套房源，目前已去化342套房源。目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房。销售均价：挑高23000-24000元/平米，目前租金3.8-4.2元/平米项目盘点个案分析9产品特征项目主力分割面积75.17/90/156/187平米，部分5.3米挑高，可多套自由组合。标准层面积800平米。2号楼户型1号楼户型项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚。该项目产品品质高端，市场口碑较佳，已成为区域地标性建筑。10金轮国际广场项目概况：占地：1万平米总建：10万平米地址：汉中路6号开发商：南京金轮房地产开发有限公司项目规划：建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，集国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型ShopingMall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区于一体。销售情况项目7-26层为办公用房，于2006年开盘销售，累计推出468套房源，其中78套房源持有只租不售，目前已去化328套。销售均价17000-18000元/平米项目盘点个案分析11产品特征项目主力面积为65-175平米，主力110左右，也可2000整层出售，公共部分精装，室内部分毛坯。项目位于新街口绝版位置，区位优势明显。酒店公寓部分与写字楼同处一塔楼，对产品品质有一定影响。项目面积分割较小，定位客群以中小成长型公司为主。12城开国际项目概况：占地：1万平米总建：6.8万平米地址:白下区程阁老巷开发商：城开建设项目规划该项目为商业、写字楼、公寓综合体，1—4层为商业裙楼、大中型商场。A座5—22层为商办综合楼，B座5-33层精装单身公寓。销售情况2006.6.25开盘，推出61套办公用房，目前5，6，7层尚余7套尾房。面积在200平米左右。销售均价12000-13000元/平米，租金1.6-2元/平米*日项目盘点个案分析13产品特征项目面积分割区间为400-1200平米，主力面积为400平米。项目位于新街口CBD外延区域，周边商务氛围一般。性价比较高，具备一定市场接受度。14龙台国际大厦项目盘点项目概况：占地：0.5万平米总建：3.2万平米地址:中山东路198号开发商：龙台房地产项目规划：项目层高100米高，地上21层、地下2层、局部3层，是一幢由商业、办公立项的综合楼。其中1—3层裙楼部份是商业区域，4—18层办公部份挑高4.9米，19—21层办公部份是标准层。销售情况2006.2.19开盘，推出302套，目前已经去化288套，在售办公尾房。销售均价：尾房平层办公16000-17000元/平米，租金2-2.5元/平米个案分析15户型特征项目主力户型为50平米的4.9米挑高办公及70-100平米的平层办公。项目位于大行宫CBD中心区域，户型实用，利用率高，定价具备一定优势，去化状况良好。16凯润金城项目盘点项目概况：占地：4.2万平米总建：22万平米地址:长江路2号开发商：大发地产项目规划项目规划有2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼以及1栋6层的大型商城。销售情况项目住宅部分已于2007年推出，写字楼部分2009年以后推出市场。个案分析17写字楼竞争市场环境¶写字楼市场发展概况¶新街口—大行宫办公市场竞争环境¶鼓楼—山西路办公市场竞争环境18在湖南路商业街商业氛围的带动下，山西路写字楼市场得以发展，位于鼓楼的绿地广场更以其430米的高度成为南京写字楼标杆建筑凭借丰富的人文积淀和便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路日渐成形，且政府有关部门也着力将片区打造成商贸巨港，同时在改善周边环境上大下气力，如建设山西路市民广场，湖南路灯光隧道等等。这些举措支撑着片区内商务氛围和发展后劲的提升，目前片区内的商务楼除金山大厦、天鹤文云等老一批写字楼外，银河国际广场、中环国际广场、和泰大厦等新一代写字楼迅速崛起，位于鼓楼的绿地广场的更是刷新南京写字楼多项纪录，成为南京市顶级写字楼的代表。本案绿地广场银河国际广场龙吟广场和泰大厦天星翠琅南京国际广场金峰大厦区域分布19目前鼓楼—山西路在售办公项目共4席，除和泰大厦进入尾盘期外，绿地广场、金峰、锦盈仍有充足的供应量项目名称地址占地面积（万㎡）总建面积（万㎡）上市时间销售情况绿地广场鼓楼区鼓楼广场1.9262007.5.20主力销售云峰尾房，紫峰处交诚意金阶段金峰大厦鼓楼区中央路19号0.82.4（办公）2007.7.89-26层为办公用房，目前去化大半和泰大厦山西路128号0.63.52005.10.28在售尾盘，仅剩数间，原整层出售，现分割出售锦盈大厦玄武区中央路258号0.343.82007.11.28项目多为整层销售，目前成交2层南京国际广场中央路201-211号3.5232005.11.8停售项目概况20绿地紫峰大厦已然成为南京写字楼标杆，其单价达3万元/平米，领跑整个南京写字楼市场；山西路片区在售写字楼单价在13000-17000元/平米，低于新街口写字楼单价项目名称销售价格（元/㎡）分割面积（㎡）上市时间上市套数销售套数租金绿地广场云峰2.1万；紫峰3-5万在售的紫峰700平米起整层出售；云峰270、300平米云峰2007.10紫峰可内部认购，接受诚意金云峰89云峰635-5.3金峰大厦15000精装修95-1452007.71971262.5左右和泰大厦13800130平米左右，部分整层出售2005.10.28176170/凤凰国际大厦11000148-2302006.71101001.5-1.9锦盈大厦170001000平方左右，整层销售2007.11.2592/南京国际广场——217-282集中分布，另有部分304及4612005.11.8停售状态/项目概况21鼓楼绿地广场以顶级硬件设施及六星级酒店商务服务吸引了多家世界五百强企业入驻;山西路办公市场有所升级,但已交付的天星翠琅、龙吟广场入住企业规模不大，质量不佳项目名称产品类型及定级车位电梯大堂智能化配套服务入驻企业绿地广场超5A甲级600余50多部迅达电梯200平方9米挑高5A级智能化系统美国洲际酒店集团nterContinental，六星级的酒店商务渣打银行(中国)有限公司南京分行、新加坡金鹰集团、新加坡富登金融机构、挪威船级社、韩国LG物流等世界500强企业锦盈大厦无定级1693部天津奥的斯电梯100平方左右6米挑高5A级智能化系统未定国内大型企业金峰大厦5A甲级2107部德国帝森克虏伯电梯300平方左右9米挑高5A级智能化系统公共会议室；提供办公商务服务江苏省公证处等中小企事业单位凤凰国际大厦甲级写字楼1304部9米挑高5A级智能化系统未定大中型企业和泰大厦5A甲级1928部三菱进口电梯9米高，400平米5A级智能化系统未定国有企业等大型机构设施标准22凤凰