深圳万k沙井项目商业定位及建筑规划方案

SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2010年04月万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2报告提纲一、项目定位二、建筑规划建议四、租售模式及收益测算三、业态组合及布局万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位1.1发展商因素1.1.1发展商品牌实力1.1.2发展商开发目标1.2项目立地条件1.2.1地块基本条件1.2.2地块周边环境1.3市场关键因素1.3.1商业市场因素1.3.2商家反馈意见万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page41.1发展商因素分析1.1.1发展商品牌实力发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一，定位为中国房地产业领跑者；万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page51.1发展商因素分析1.1.2发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；Point2项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page61.2项目立地条件分析1.2.2地块周边环境分析1.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析地块区位分析地块四至分析地块商业价值分析区域商业环境分析区域交通条件分析区域竞争分析1.2.3项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析Opportunity机会分析Threat威胁分析万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page71-011-022-012-021.2.1地块基本条件分析项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。项目占地面积约7.7万㎡1-01地块面积12554㎡1-02地块面积41118㎡2-01地块面积9675㎡2-02地块面积13887㎡项目总建筑面积约26万㎡商业总建筑面积约4万㎡住宅总建筑面积约22万㎡建筑覆盖率35%项目经济技术指标分析万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page8社区商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件内向型＜2％＜1㎡超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般中间型2％～5％(包括2％，不包括5%)1～2㎡(包括1㎡，不包括2㎡)超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区住宅密集区较好，临城市主要道路外向型≥5％≥2㎡超市/餐饮/休闲环绕街铺型入口集中型商业区住宅密集区良好，临城市主要道路1.2.1地块基本条件分析根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型。商业面积（4万㎡）住宅面积（约22万㎡）×100%≈18.2%外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page9地块区位分析项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；1.2.1地块基本条件分析项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物广场华润万家万丰店佳华商场环镇路新沙路沙井路华润万家老街店永安南城百货沙井街道办本项目中心路宝安大道天虹商场尖沙咀沙井老街商圈万丰商圈万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page10注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；北面临永安南城百货，有一定的商业氛围；东面临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；南面以居民房和工厂为主，居住人口密集；西面隔环镇路临沙井镇政府和居民房；新沙路地块四至分析1.2.1地块基本条件分析东北南西万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11ABCDA1A2A3B3B2B1B4C1C2C3D1D3D2D4价值较高区域价值中等区域价值偏低区域主要沿新沙路主要沿环镇路不临主干道、临街面较短B3、C1、D1B2、B1、A2、B4、A3、C3、D2、D3、D4、C2、A1地块编号地块位置临街面昭示性交通条件A地块A1A2A3B地块B1B2B3B4C地块C1C2C3D地块D1D2D3D4地块商业价值分析1.2.1地块基本条件分析新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page121.2.2地块周边环境分析区域商业环境分析环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好;单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；片区商业特点：业态特点片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为辅，主要以餐饮配套为主要业态，档次以中低档为主，商家形象较差。租金水平街铺:约70-100元/平米/月新沙路环镇路现状:未来:本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围。沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page131-022-011-012-02迎宾路（规划路）环镇路新沙路迎宾路（规划路）项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围区域交通条件分析项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下：地块周边主要道路：新沙路、环镇路地块周边规划道路：迎宾路、地铁13号线1.2.2地块周边环境分析规划路约1公里万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流新沙路（华润万家）9:35－9:4011:00－11:0517:00－17:0517756410622153230153新沙路（佳华商场）45186913173277545375新沙路（项目地块）15136118102248029680环镇路12652350181615016项目周边主要街道人车流统计如下：注:以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。区域人车流分析1.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍；由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图050100150200250300350400450500货车私家车的士公交摩托车自行车行人车流人流新沙路（华润万家）新沙路（佳华商场）新沙路（项目地块）环镇路1.2.2地块周边环境分析总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相对较大，但流动性不强，缺乏凝集人流的设施。万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16区域规划分析沙井是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展较缓慢，处于待开发阶段。1.2.2地块周边环境分析本项目项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能规划发展良好，商业开发具有先机条件。功能规划：万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page17轨道交通10号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）；轨道交通11号线：连接机场快线，在组团内沿线规划2个站点沙井中心站、沙井南站；轨道交通13号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井万丰站、沙井中心站（距本项目约1.5KM）；“六纵四横”交通网络：“六纵”是广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环路—甘霖路、沙井北环路、松白路。13号线10号线11号线本项目沙井轨道交通规划图备注：资料来自规划网区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来契机1.2.2地块周边环境分析交通规划：万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page18沙井街道主要有两个商圈：沙井老街商圈VS万丰商圈万佳商场佳华百货华润超级市场尖沙咀天虹商场裕克隆沙井大街沙井大道宝安大道数码通信街沙井街道办沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈:总商业面积约20万㎡沙井老街商圈:总商业面积约10万㎡本项目环镇路区域竞争分析1.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page19商圈名称沙井老街商圈万丰商圈商业面积(㎡)约10万约20万地理位置主要集中在沙井大道和新沙路两边区域位于沙井中心区片区代表商家裕客隆、华润超市佳华商场、华润万家万丰店和天虹商场商业分布形式以街铺的形式分布，商业较为集中以集中商业为主的”点“式分布，分布较散，凝聚力不强，经营状况商圈整体运营良好总体经营状况良好优点商圈商业氛围较为浓厚，街铺业态较为丰富，互补性强集中商业规模较大，商家形象较好，品牌商家较多缺点商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档次较低，仍处于中低层次竞争态势周边街铺业态不够丰富，主要为家居装饰、餐饮等，互补性差，对几大百货超市有较大依赖性备注商圈历史较久，总商业面积约10万平方米，是比较成熟的老商圈属于政府重点规划片区，政策优势明显；为沙井街道的核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区应会有较好的发展前景两大商圈对