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1Date物业基础知识培训DTZ2讲课内容戴德梁行简介物业基础知识介绍现场交流DTZ3戴德梁行简介之一戴德梁行是中国首家最具规模的国际房地产顾问公司，是由原“梁振英测量师事物所”和英国的上市物业顾问公司“DTZ”公司及新加坡的“戴玉祥”公司合并成立的业务范围包括房地产估价、市场调研、房地产策划及代理、房地产租赁、物业管理顾问及项目管理等DTZ4戴德梁行简介之二在全球的39个国家和地区超过9000名房地产专业人士，193间分公司管理3000多万平物业。在中国内地设有北京、上海、深圳、大连、杭州、重庆、广州、天津、成都共9家分公司。DTZ物业管理的起源物业管理的概念起源于19世纪60年代的英国，OctaviaHill女士制订了第一部物业管理条例。英国第一产业的兴起和高涨，大量农村人口涌入城市，住房紧张、居住环境恶劣、承租人以拖欠租金、破坏房屋发泄对管理和环境的不满。OctaviaHill为自己名下的出租物业制订管理办法，提供管理服务，要求承租人遵守，获得成功，开创物业管理的先河。DTZ6物业的含义建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。DTZ7物业的分类根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如综合楼、写字楼、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其它：如车站、医院、学校等；DTZ8物业管理的概念是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。DTZ9物业管理基本内容前期管理：包括前期参与规划设计、接管验收、交屋及装修管理、资料的接管、公共事务的处理等。日常管理：A)业主服务，包括接待、报修、求助、投诉、回访、文化活动、收费、巡视及业主需求的其它服务等；B)治安、消防和秩序管理。C）清洁、消杀和绿化；D）工程的运行、保养与维修；E）风险管理。DTZ10物业管理宗旨建立高效率管理机构，控制管理成本。提供优质服务。构建和谐、舒适、方便的生活环境。使物业保值和增值。DTZ11物业管理特点最基本的特点是业主自律与物业管理企业的统一专业化管理相结合。DTZ12物业管理阶段之一筹建期策划物业管理方案；参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、机电设备选购安装、建筑材料的选用等；制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。DTZ13物业管理阶段之二建设期与政府各行政管理部门建立良好的关系；对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪；配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作；筹备交付使用工作。DTZ14物业管理阶段之三入伙阶段接受物业基本资料；对物业整体进行接管验收；办理入伙手续；进行二次装修管理；DTZ15物业管理阶段之四日常管理时期有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值；打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境；提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益；提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。DTZ16有求必应的服务理念是一种服务态度；是服务的宽度；是信任的积累；是服务境界的追求。DTZ17优质服务的因素一、服务契约六、服务方式二、服务设备七、服务程序三、服务项目八、服务收费四、服务技能九、服务制度五、服务举止十、服务效率DTZ18服务内容之一日常公共服务客户日常服务社区秩序和安全的维护；社区绿化、清洁和消杀工作；社区设施和设备的运行、保养和维修；社区公共事务的管理；文化活动的开展。DTZ19服务内容之二个性化服务分为无偿和有偿家政家务方面室内清洁、维修、装修、搬家、洗衣服务、托婴服务、接送小孩服务、照顾老人和病人服务、医生上门诊疗服务。商务服务机票、订车等其它委托性服务房屋托管、代租等DTZ20服务内容之三配套功能性服务购物中心、邮局、旅行社、幼儿园、诊所、车队、美容美发、餐厅、游泳池、网球场、乒乓球馆、羽毛球场、台球室、棋艺室、会议室、幼儿游乐室、桑拿室、卡拉OK设施、模拟高尔夫场或高尔夫训练场等。根据项目的使用性质而调整DTZ21物业管理费之一构成管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。DTZ22物业管理费之二收费依据物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算；报物业行政主管部门备案；报物价局审核批准，取得收费许可证；业主大会表决通过。监督：接受业主委员会的监督，每年至少一次向业主公布管理费列支。DTZ23维修基金香港收取使用法国内收取使用法由业主委员会根据业主大会决议案，规定每名业主预缴维修基金数额，并立即存入管理公司开设的专项银行帐户内。此项专款由业主委员会通过决议案才能使用，但经理人认为紧急情况则例外。（1）用于物业公共区域或公共设施设备维修、和更新、改造，不准挪作它用。（2）购房者向售房单位缴纳购房款的2%~3%：（属全体业主所有）由业主委员会审核批准物业管理公司使用。（1993年政府颁发《建筑物管理条例》中强制性条款）（建设部、财政部，[1998]218号文从1999年1月1日实施）DTZ24停车场的管理和收费停放在小区公共区域的车场收取停车费用；到物价部门办理收费许可证；给车辆投保；出让车库要收取管理费用。DTZ25业主委员会业主委员会是由业主（代表）大会选举产生的代表业主行使检查和监督的权利，是执行机构。业主（代表）大会是最高的权利机构，它决定物业企业的选聘或解聘、物业费用的调整、修改《业主委员会议事规则》、维修基金的使用等重大事项。DTZ26办理交屋的基本程序验屋发放入伙通知书验证业主身份填写相关文件缴纳物业费用领钥匙DTZ27物业管理过程中的重要文件《物业管理前期委托合同》《业主临时公约》《前期物业管理协议》《业户手册》《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》DTZ28发展商、物业公司和业主之间的关系开发商物业公司业主前期委托合同前期物业协议临时公约DTZ29业主大会、业主委员会、物业公司和行政主管部门的关系物业公司业主代表大会业主委员会政府主管部门DTZ30物业管理法律文件《物业管理条例》，2003年5月28日，温家宝总理签发的国务院第379号令；《物业管理企业资质管理办法》建设部第125号令；《前期物业管理招标投标管理办法》，建住房[2003]130号；《物业服务收费管理办法》，发改价格2003[1864]号；《物业服务收费明码标价规定》的通知；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》DTZ31物业管理公司与发展商的关系经营概念上发展商管理公司结果充分的投资充分的投资充分的投资薄弱的投资+充分的管理+薄弱的管理+空白的管理+充分的管理高效的投资低效的投资无效的投资有效的投资DTZ32售楼中应该注意的问题•入伙通知书的时效性物业管理费用起征时间以通知交屋时间为基准•物业服务费用的合理与否1）服务质量和标准，等价有偿原则2）业主具有决定权3)政府监管和审批•应说明物业配套设施和设备的功能•避免随意承诺业主DTZ33谢谢大家！