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****土地收购储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告评估部门：***省分行调查（评估）中心调查人员：调查部门负责人：评估日期：2010年11月*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第2页共22页2目录第一章项目概况.........................................................................................41.1项目简介.................................................................................41.2项目提出的背景......................................................................51.3项目运作方式.........................................................................5第二章借款人评估.....................................................................................62.1借款人简介.............................................................................62.2组织结构.................................................................................62.3高管人员情况.........................................................................72.4财务状况评价.........................................................................72.5信用状况评价.......................................................................10第三章项目建设条件评估.......................................................................113.1.项目建设合规性条件评估......................................................113.2.项目建设行政许可条件评估..................................................12第四章项目投资估算...............................................................................134.1投资估算评价.......................................................................134.2项目建设资金筹措方案.........................................................134.3建设资金使用计划....................................144.4还款计划及还款来源..................................14*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第3页共22页3第五章项目财务效益评估........................................................................165.1项目收益可靠性评估.............................................................155.2项目财务效益评估................................................................155.3土地收益分配及留存.............................................................15第六章贷款风险与担保能力评估............................................................196.1贷款风险分析.......................................................................196.2风险防范措施.......................................................................19第七章总体评估与决策建议...................................................................217.1总体评估...............................................................................217.2决策建议...............................................................................21*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第4页共22页4根据****分行《关于要求对****土地收购储备中心申请县域城镇建设中长期贷款进行调查的请示》（荆农发银发[2010]187号），受省分行委派，余海波、田士勇、王琼荣三人组成调查评估小组，依据《中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）》（农发银发[2010]185号）有关规定，于2010年10月30-31日进行了调查评估，并形成本报告。第一章项目概况1.1项目简介1.1.1项目名称：****土地收购储备中心土地储备项目。1.1.2项目建设地点：****开发区豉湖路以东、西干渠以南、三湾路以西、长港路以北。1.1.3项目建设内容：1、收储商业用地613.01亩，并对收储土地进行整理、出让。2、拆迁职工房改房96户。1.1.4项目建设期：项目建设期2年。1.1.5项目投资规模：可研报告评估项目总投资为46475.52万元，经评估，我们将项目总投资调整为41581.92万元，比可研总投资减少4893.60万元（系央行贷款利率调整及对建设期利息进行调整的原因所*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第5页共22页5产生），其中：土地收购补偿38993.92万元（补偿单价为64万元/亩，补偿面积609.28亩〈613.01亩中扣除职工房改房占地3.73亩〉）、职工房改房拆迁安置补偿800万元、建设期利息1788万元。1.1.6项目建设资金筹集方案：项目总投资41581.92万元，其中：项目资本金11581.92万元（财政专项拨补6000万元，自筹5581.92万元），占比28%；农发行借款30000万元，占比72%。1.1.7项目贷款的额度、期限和方式：拟申请县域城镇建设中长期贷款额度30000万元，期限5年，抵押担保方式。1.1.8项目贷款经办行：农发行****分行营业部1.2项目提出的背景一是****公司是湖北省农业产业化龙头企业，现因老厂区存在产量小、能耗大、效益低，且对周边环境产生一定污染等问题，为支持该企业扩大产能，解决老厂区对周边环境的污染问题，****政府同意****公司选址****开发区纺织印染工业园筹建新厂。目前****公司退城进区遇到资金瓶颈，****政府同意****土地收购储备中心收储****公司老厂区土地，并做好收储项目的融资工作。二是为统筹城乡发展，解决沙北新区农民安置问题，****政府同意****公司老厂区土地用于沙北新区农民安置房建设用地。1.3项目运作方式****土地收购储备中心土地收储项目，由****人民政府主导，委托****土地收购储备中心向农发行贷款，专项用于收储原****纺织有限公司613.01亩土地；****土地收购储备中心以土地出让收益作为本项目的第一还款来源，并以优质土地作为本项目的抵押标的。*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第6页共22页6第二章借款人评估2.1借款人简介****土地储备中心成立（以下简称“土地储备中心”）于2001年6月9日，由中共****机构编制委员会批准成立（荆编[2001]8号），位于****沙市区江津路228号，全民所有制事业单位，隶属****政府领导，核定事业编制8名。该客户法人代表施金方，经费来源为财政补助，开办资金18294万元，举办单位为****人民政府。土地储备中心的主要职能是：根据****土地储备管委会批准的收购计划，对需要盘活的存量土地和其他需要调整的城镇土地适时择优收购；加强与各金融机构的配合，多方筹措并管理运作好土地收购、储备资金；做好储备土地的前期开发、资金测算和出让的准备工作；搞好综合统计，定期向市土地储备管委会报告运作情况；完成市政府交办的其他任务。该客户已取得的资质：事业单位法人证书，编号：事证第11111111111号，有效期自2010年4月1日至2011年3月31日；组织机构代码证，代码：73085094-7；贷款卡卡号：11111111；基本账户开立在****商业银行长江支行，账号111111111111111。2.2组织结构****土地储备中心现有员工8人，其中管理人员2人，隶属****政*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第7页共22页7府领导。主要工作职责是代理****人民政府收购、储备前期开发整理等。2.3高管人员情况法人代表：****，男，现年42岁，中共党员，毕业于湖北大学行政管理学系。该同志曾先后担任共青团****区委书记、****区政府办公室党委副书记、副主任、公安县纪委书记、****城市建设投资有限公司党委副书记、副总经理、总经理、****土地收购储备中心副主任、主任。财务经理：*****，男，现年43岁，党员，研究生，曾历任国营五三农场财政局办公室主任、****区财政局办公室副主任、****财政局政府采购办副科长、****财政局会计局副局长，现任****城投副总经理、****土地收购储备中心副总经理，分管财务。2.4财务状况评价2.4.1资产负债情况资产负债表（2010年8月）单位：万元项目2007年末2008年末2009年末2010年8月2010年8月比2009年末+、-一、资产部类89381108879113907154332（一）资产类89381108879113907154216+40309银行存款168122818332409应收账款238322383223832预付账款4873488248981820其他应收款10441038243025422存货527386716567489109875待摊费用6659106881337714635固定资产674648（二）支出类116+116二、负债部类89381108879113907154332（一）负债类709259058694455103075+8620借入款项415175135559166应付账款160752061419738预收账款769978987099其他应付款8202132871102047464*****市土地储备中心3亿元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告第8页共22页8应缴财政专户款-3610-3610-3610预提费用104210421042长期借款556