宁波房地产运行状况及

浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告暑期社会实践论文题目：宁波房地产运行状况及发展趋势调研报告浙江大学宁波理工学院经济与管理分院二○○五年八月浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告2调查名称：宁波房地产运行状况及发展趋势调研报告调查对象：房地产商政府相关部门房地产消费者调查时间：2005年7月10日至7月16日调查地点：宁波调查形式：走访；随机抽样调查，填写问卷后直接回收样本数量：调查问卷800份（有效统计分析数为732份，有效率91.5%）指导老师：孙家良报告执笔：蒋枫崔圣为徐似飞小组成员：蒋枫（中美044）夏张玲（物流041）周诸钧（财管043）崔圣为（信管033）滕国锋（物流041）宁菁（国贸042）应伟佳（营销021）靳卓（国贸026）徐似飞（国贸021）罗幸（电子商务041）浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告3目录摘要………………………………………………………………………………4前言………………………………………………………………………………4一、宁波房地产业发展的环境分析……………………………………………4二、样本调查与运行状况分析…………………………………………………5（一）宁波房地产市场概况……………………………………………………51、开发投资情况…………………………………………………………52、供应情况………………………………………………………………63、需求情况………………………………………………………………64、价格情况………………………………………………………………7（二）宁波房地产市场的特点及存在的问题…………………………………71、短期内来看购房需求总体不大………………………………………72、宁波的商品住宅供求结构不合理………………………………………93、本土房地产开发商的整体水平有待提高………………………………94、资源的稀缺性是宁波房地产市场的主要问题…………………………9（三）政策出台对宁波房地产市场所产生的影响……………………………101、宏观调控政策……………………………………………………………102、银行住房信贷政策………………………………………………………103、“国八条”等房产新政策的出台………………………………………11三、发展趋势及对策分析………………………………………………………12（一）对未来需求态势的分析和预测…………………………………………121、模型的选择………………………………………………………………122、模型的确定………………………………………………………………123、模型的建立………………………………………………………………124、结论………………………………………………………………………13（二）宁波市房地产发展的对策………………………………………………13参考文献…………………………………………………………………………14附：调查问卷……………………………………………………………………15【摘要】中国经济多年的持续、稳定增长，使中国的综合实力得到很大增强，房地产业也浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告4在经济快速发展的过程中得到迅猛发展。自1999年以来，宁波市的房价就一直趋于上涨趋势。近年来，宁波成为房地产价格上涨最快的城市之一，价格涨幅曾在全国35个大中城市中排名第一。本文通过对宁波市房地产市场的调查，分析了宁波市房地产的现状及趋势，并且提出了宁波市房地产业中存在的问题及解决措施。【关键词】房地产业现状供求关系发展趋势前言近年来，随着经济的发展，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。而这其中，宁波由于其雄厚的经济实力，优良的区域环境，深厚的文化底蕴，为房地产业在宁波的发展奠定了结实的基础。借着这股势头自1999年以来，宁波的房价就一直趋于上涨趋势，房价涨幅曾在全国35个大中城市中排名第一。房产业的不断升温，迫使国家自2003年开始，相继采取了降温措施。继“121文件”、上调准备金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；今年3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，4月27日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措施”，5月11日国务院办公厅又转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在疾风骤雨般的政策调控下，使宁波房地产过热的现象得到了初步的控制。针对宁波房地产市场供求现状，以及国家政策出台后对其产生的影响等方面，我们浙江大学宁波理工学院经管分院社会暑期实践小分队结合宁波的实际情况，立足于政府、消费者和房地产开发商三个方面，采用走访和调查问卷的形式开展了此次调研活动。我们设计并发放消费者调查问卷800份，发放区域包括宁波市房产交易中心、天一广场、火车南站、华泰剑桥、格兰云天、东裕新村、望湖周边等地，共收回有效问卷732份，有效率达91.5%。本文是基于调研所取得的信息和数据，结合有关数据资料，采用理论与实践相结合的方法，对宁波房地产市场的供求现状、影响因素和未来发展趋势等做了初步的分析和探讨。一、宁波房地产业发展的环境分析（一）宏观经济发展为宁波房地产业带来了机遇。中国经济多年的持续、稳定增长，使中国的综合实力得到很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。2004年1至12月宁波GDP为2158.04亿元，比同期增长15.5%。2005年全市上半年GDP为1129.18亿元，比上年同期增长12.5%。区域经济发展状况直接影响当地居民的就业水平和收入水平，并对居民的消费结构和住房的需求产生影响，可以说宏观经济为宁波房地产业的发展提供了良好的支持。（二）宏观和微观房地产政策体系成为住宅业发展的支撑。1997年以来，中央将发展住宅业作为新的经济增长点，把启动住房消费作为扩大内需的重要措施。自2003年开始，国家相继采取了降温措施。继2003年“121文件”、上调准备金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；今年3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，4月27日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措施”，5月11日国务院办公厅又转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在疾风骤雨般的政策调控下，使宁波房地产过热的现象得到了初步的控制，引导其健康的发展。浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告5（三）得天独厚的地域文化为宁波房地产奠定了良好的基础。宁波房地产业的飞速发展，离不开其优良的地理环境及数千年的文化底蕴。宁波地处长江三角洲南翼，与国际大都市上海隔杭州湾相望，是浙江省的经济中心，也是中国经济最活跃的地区之一。以三江口为中心的宁波，已有了数千年的历史。唐宋以来，宁波就一直是我国重要的对外贸易口岸。改革开放后，到2000年宁波港吞吐量已突破亿吨。北仑港已经成为我国著名的深水良港。在悠久的人文演化过程中，宁波拥有浑厚的文化、经济思想的积累。这些都使得越来越多的人向往在宁波有一个属于自己的栖息地，从而吸引了不少商机。（四）宁波城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。城市基础设施和大型项目的建设带动了宁波房地产业的发展。杭州湾跨海搭桥的建造，进一步显示了宁波这个现代化城市在长江三角洲所起的举足轻重的作用。近年内，宁波三江口、天一广场、老外滩、月湖公园、宁波大剧院、大学园区和万达广场等大型项目的建设，以及城市的东扩，都为宁波江东、江北地区的房地产业带来了新的活力。（五）居民收入提高，消费理念的改变带来了强大的实效需求。近几年，居民收入快速提高，支付能力增强，2005年上半年我市市区居民人均可支配收入为9381元，比去年同期增长11.9%。根据长江三角洲城调信息交流网的反馈资料，我市居民的收入水平在交流的15个城市中位居第三。此外，住房制度改革是形成商品住宅竞价机制的保障。随着城镇住房制度改革，住房分配货币化的逐步实行，加速了住宅建设、消费的市场化进程有力地转变了居民购房消费观念。以上两点是宁波商品房价格实现的基础，从本质上增加了有效需求，推动了商品房价格的上升。我们对消费者的调查问卷显示，超过49.8%的消费者可以承受的房屋价格为3001-6000元/m2，而在被调查者中，其现有居住面积低于50平方米的大约占到总数的1/5，这一群体无疑将成为未来房地产潜在的需求群。二、样本调查与现状分析（一）宁波房地产市场概况1、开发投资情况作为一个新兴行业，宁波房地产发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分。自2001年以来，宁波房地产投资增幅始终保持在两位数的发展速度。由于宁波小城市、大农村二元格局的影响，历年房地产开发投资以市三区为主，市三区与县市间房地产开发水平差异十分明显。虽然政府出台一系列的政策促使城市规模的扩大和城市化建设的加快，但市区房地产开发投资仍处主导地位。就宁波房地产一级市场的土地供应情况来看。政府将继续加强土地总量调控，合理确定土地开发规模。宁波政府部门本着“公开、公平、公正”的态度，在90年代中期就开始实施土地招标的制度，努力使招标过程透明化，高效化。20世纪以来，宁波房地产用地比例一直趋于上升趋势，在2004年已高达12%——13%。同年一至四季度宁波市土地交易价格分别上涨12.3%、4.5%、5.1%和11.3%，全年上涨8.3%，涨幅比上年缩小4.9个百分点。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比上年上涨8.4%，其中豪华住宅和普通住宅用地价格分别上涨18.2%和7.7%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.1%；工业用地交易价格上涨10.2%；其他用地交易价格上涨6.2%。2、供应情况浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告6近几年来，宁波房地产的二级市场的供应情况总体上来说变动起伏较大。图12004年宁波市房地产业各种房的供给态势根据公布的数据表明，至2002年底，宁波共有房地产开发企业289家，全市房地产开发企业拥有资本金40.4亿元，资产总计为334.41亿元，其中：国有及国有控股企业资产98.16亿元，占总资产的29.35%非国有资产236.25亿元，占70.65%。资产负债率为81.53%，略高于其他行业。随着城市建设速度的加快，宁波房地产业高层化、郊区化趋势明显；此外，商业地产逐步升温，2004年，宁波市中心城区（海曙、江东、江北区和部分鄞州区）商品房施工面积1304.4万m2，增长15.5%，其中住宅1027.9万m2，增长10.1%；新开工面积496万m2下降12.7%，其中住宅376.5万m2，下降19.3%。3、需求情况近年来宁波市房价居高不下，增幅较大。仔细研究，有相当的合理成份，并非虚涨，而且老三区与新市区的情况有很大的不同。所以，不能笼统地讲宁波市房价高。首先是老三区房地产供给严重不足，其次是需求旺盛。另外随着“智能化”、“生态化”物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加。从问卷反映的情况来看目前宁波市房地产的需求情况主要表现在以下几个方面：浙江大学宁波理工学院2005年暑期社会实践调研报告7分类需求比例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%比例比例36.60%42.90%13.30%7.20%改善居住环境满足住房需求投资其他图2购房者中以满足住房需求为目的的占了绝大多数，他们大多是为了结婚、置业、替子女购房等。此外，为改善居住环境而购房消费者也占了很大比例。不同与往年的是用于投资的购房者只占了其中的13.3%左右（参见图2）。可见市场中投机性需求所占比例并不大，购房者一改之前盲目购房的状况，基本上能从