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信托产品主要类型、运作方式和收益率分布概要基础产业信托房地产信托工商企业信托2信托产品基本介绍证券市场信托金融机构信托基础产业信托房地产信托信托行业基本介绍一、信托行业基本介绍•信托业实质上是一种受人之托代人理财的财产管理制度。根据《信托公司管理办法》规定，信托公司可以从事投资基金、企业资产重组、企业并购、项目融资等业务，还可以接受银行、保险公司的委托，代这些企业经营财产。•在我国金融市场品种还较为单一的情况下，信托公司依靠其横跨货币、资本及实业市场进行组合投资的优势是其他金融机构无法比拟的•近几年信托行业成长迅速，2010年初信托资产规模为1.5万亿元，2011年末增长至4.81万亿，2012年末信托资产规模达到7.47万亿元•信托产品丰富多样，其风险和收益的区间范围也大都位于银行业和证券业产品之间的中等水平。信托产品有很多分类方式，本文按照信托产品投资方向的不同进行分类介绍325.78%9.40%9.43%27.75%3.13%7.07%0.94%16.53%信托产品按投资分类及各方向占比情况基础产业房地产金融机构工商企业证券市场（股票）证券市场（债券）基础产业：风险可控、收益稳定•证券市场：高风险、高收益房地产：风险低、收益稳定•工商企业：二、基础产业信托基础产业信托定义•基础产业是指为社会生产和居民提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。基础设施不仅包括市政建设，公路、铁路、能源、环保、水电煤气等公共设施，即基础建设，还包括了教育、科技、通讯、医疗卫生等社会事业，即“社会性基础设施”，除此以外还包括能源、环保。基础产业项目建设通常具有投资额巨大、建设周期长、管理要求高等特点。一般来说，信托资金投向基础产业领域的信托产品被称为基础产业信托产品基础产业信托运作方式•从资金运用角度看，基础产业信托投资包括信托贷款、股权投资、权益投资、组合运用和其他投资5大类，但最常见的，占比最高的一般为贷款、股权和权益投资这三大类。下面将分别举例介绍这三类基础产业信托4二、基础产业信托•贷款类信托•产品举例5在该模式下，信托公司将受托资金以贷款形式投向信托合同中约定的基础产业类项目，在信托存续期间负责信托计划的运行维护和信息披露，并到期回收信托贷款本息。银信合作业务则现有商业银行发行理财计划募集资金，再通过信托平台向某一指定的基础产业项目发放贷款。信托名称：中融-海河建设信托贷款集合资金信托计划信托类型：贷款类信托融资人：天津市海河建设发展投资有限公司受托人：中融国际信托有限公司信托期限：24个月资金用途：信托资金用于向海河建设发放贷款信用增级措施：1)担保人担保：天津市海河建设发展投资有限公司母公司天津城市基础设施建设投资集团有限公司为本项目提供不可撤销的连带责任保证担保；2)土地使用权抵押：天津市海河建设发展投资有限公司将其持有的评估价值为50.549亿元的国有储备用地使用权为此笔集合资金信托计划提供抵押担保，抵押率为49.46%还款来源：通过项目建设取得信托收益并分配给收益人二、基础产业信托•股权类信托受托资金以参股方式，与项目主办人联合发起设立项目公司或已有项目公司增资扩股，充实融资主体的资本金，以吸引和带动其他债务性资金的流入。在项目运行期间，信托公司通过派驻股东代表、参与经营决策等方式接入项目公司的日常运营。大部分项目为了控制投资金风险，信托公司还是先与项目主办人或者第三方机构签订股权回购协议。•产品举例6信托名称：中信-能源投资集合信托计划（A3-1类受益权）信托类型：股权类集合资金信托融资人：北京事通恒运咨询服务有限公司信托期限：2至10年资金用途：信托资金用于受让北京事通恒运咨询服务有限公司股权、购买事通恒运特定资产收益权、向事通恒运增资以及受让泛海建设股票信用增级措施：1）中国泛海实际控制人卢志强为中国泛海支付特定收购价款提供无限连带责任保证担保2）中信信托对中国泛海本部及主要业务板块进行监控3）中信信托对红墩界煤矿项目现场工程度、工程投资实现与控制、重要文件批复和重要证照、财务、销售、日常运营等方面进行全面深入管理还款来源：受托人以管理、运用或处分信托财产形成的收入作为信托利益的来源二、基础产业信托•权益类信托权益类投资的信托资金主要用于购买经营性或准经营性项目债权、收费权、特许经营权等各类权益。项目主办人或其下属融资主体将上述权益以信托财产的形式，通过信托平台向社会投资者转让，以实现盘活项目公司存量权益性资产的目的。与股权类信托投资相似，信托公司往往要求融资方提供到期回购该权益的承诺。“政信合作”项目还需要地方政府给出财政担保承诺产品举例7信托名称：中信基业1号-柳州城投应收账款流动化信托项目融资人：柳州市城市投资建设发展有限公司信托期限：24个月信托财产种类：柳州城投在沿江路项目、双拥大桥、维义大桥三个工程项目下对柳州市人民政府的应收账款123,867万元资金用途：支付沿江路工程、南外环路工程的工程款，投向属于城市基础设施建设信用增级措施：1）债务人（即柳州市人民政府）未能如期履行付款义务，则柳州城投有义务回购全部未获偿付的债权2）柳州城投将其名下面积约20万平方米的两宗商服用地抵押至中信信托，为其上述回购义务提供担保3）如债务人、委托人未履行付款及回购义务时，受托人有权处臵担保物或将债权向第三方转让还款来源：柳州市人民政府以其财政收入按期支付应付款项，主要为税收收入、土地出让收入、上级补助收入二、基础产业信托基础产业信托产品投资风险提示•基础产业盈利水平偏低，信托产品收益率高，政府财政压力较大。关注基础产业信托产品首先需要考虑地方政府的还款能力•政府隐性担保使信托公司放松警惕，风险控制会有所放松•与一般公司不同，基建公司的收入主要由地方政府通过设定项目补贴实现，并通过财政补贴补充缺口资金。政府在制定项目时拥有主导优势，更倾向于低补贴，压低基建公司的回款收入8Q1(2012)Q2(2012)Q3(2012)Q4(2012)Q1(2013)平均期限1.651.711.891.991.62平均收益率9.30%9.23%9.17%9.20%9.39%00.511.522.59.05%9.10%9.15%9.20%9.25%9.30%9.35%9.40%9.45%基础产业信托产品平均收益率及期限三、房地产信托9•通常所说的房地产信托，是指信托资金的投向为房地产项目，信托产品的融资方是房地产开发相关企业的信托产品。•房地产信托是我国信托行业的一个重要组成部分，它引爆了我国信托行业爆发式增长的第一波行情，曾经占据集合理财信托半壁江山；它也曾为寒冬中的的房地产开发商“雪中送炭”；它的超高收益率曾经令众多投资者收获颇丰。但是，2011年以来，房地产信托高财务成本与大规模存量所累积的风险使得投资者闻“房”色变，监管层面持续出台的针对房地产信托的政策，也使得新发产品举步维艰。盛极而衰的房的针对房地产信托的政策，也使得新发产品举步维艰。盛极而衰的房地产信托在2012年新增规模迅速萎缩。•目前，最常见的房地产信托主要有贷款类、股权类和权益投资类三、房地产信托•贷款类贷款型房地产信托即债券融资类信托产品，是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的一种信托产品。•产品举例10信托名称：新华信托华锦55号-辽宁金海房地产开发集团有限公司贷款集合资金信托计划融资人：辽宁金海房地产开发集团信托期限：12+6个月资金用途：信托资金用于向金海集团发放信托贷款投资项目：贷款资金分别用于借款人子公司名下东莞市塘厦镇“怡景花园二期”项目与南京市宁江区汤山镇“南京香樟华苹休闲酒店二期”项目的建设，通过项目建设取得信托收益并分配给受益人信用增级措施：1）金海集团用其名下“江畔国际”项目的55套房产为本信托计划提供抵押担保2）丹东金地盈达房地产开发有限公司用其名下“滨江3号”项目第1、2、6、7、8号楼的在建工程及其土地使用权为本信托计划提供抵押担保3）金海集团将其名下金海商业广场的部分物业（包括但不限于商铺、房产、车位等）及其土地使用权为本信托计划提供抵押担保4）金海集团控股股东高翔先生为本信托计划贷款本金和利息的实现提供连带责任保证担保(金海集团注册资本为20,000万元。其中高翔出资19,500万元，持有金海集团97.5%的股权)还款来源：通过项目建设取得信托收益并分配给受益人三、房地产信托•股权类房地产股权信托是指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化•产品举例11信托名称：交银国信-东锦商业股权收益权投资集合资金信托计划融资人：重庆东银实业（集团）有限公司信托期限：18+6个月资金用途：信托资金中的0.4亿元用于受让重庆东银实业关联方持有的西藏迪盛投资管理有限公司的全部股权；信托资金中的6亿元用于受让西藏迪盛届时及未来所持有的重庆东锦商业管理有限公司全部股权的收益权。信托到期，东银集团有义务按约定的溢价购买本信托所持西藏迪盛全部股权以及东锦商业全部股权收益权信用增级措施：1）连带责任保证。若东银集团未按约定及时支付溢价回购款，由江苏华西集团公司履行连带责任保证2）房产抵押。在信托计划成立前，东锦商业向东原地产购买“东原1891”商业地产，并在登记机关办理预告登记。东锦商业将“东原1891”预购商业地产抵押给我公司，并办理预购商品房抵押权登记，东原地产将“东原1891”商业地产项目的预售许可证及其他办理房产证所需的资料交由受托人保管。还款来源：受托人以管理、运用或处分信托财产形成的收入作为信托利益的来源，为投资者获取投资收益。三、房地产信托•权益类权益投资信托是将存量持有性物业或出租物业作为信托财产，以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源，所发行的财产收益权转让信托•产品举例12信托名称：交银国信—新街口苏宁电器广场项目受益权投资集合资金信托计划融资人：苏宁臵业集团有限公司信托期限：24个月资金用途：资金用于受让新街口苏宁电器广场项目的项目受益权，苏宁臵业以转让新街口苏宁电器广场的项目受益权所得用于支付该项目后期的工程建设款项等。信托计划期满前，苏宁臵业溢价回购信托计划所持有的项目受益权信用增级措施：（1）苏宁臵业以其所持有的新街口苏宁电器广场项目部分在建工程向信托计划设定第一顺位抵押，并办理完成交银国信为第一受益权人的抵押物财产保险。抵押物合计预评估值人民币184575万元,抵押率为54.18%（2）苏宁臵业股东苏宁电器集团有限公司及其实际控制人张近东提供连带责任担保（3）资金监管。苏宁臵业在监管银行处开立监管账户，信托计划融入资金将由交银国信委托监管银行监管，在前述用款范围内允许苏宁臵业划付资金（4）若信托计划存续期间，新街口苏宁电器广场裙楼1-8层需进行销售，则苏宁臵业须先行提取销售还款保证金并存入信托专户，而后我公司再办理在建工程解押手续，苏宁臵业才能继续办理预售登记。提取还款保证金的金额=本信托计划项下尚未偿付的融资三、房地产信托•房地产信托产品投资风险提示在分析房地产信托投资价值时需重点关注融资方的财务状况、抵押物质量、第三方增信强度、受托人资质等要素。如果是股权类房地产信托则还需关注项目的退出机制，明确退出方式及退出难度，是否存在因融资方的违约而存在难以退出的障碍。如果是权益投资类房地产信托则需重点关注信托资金受让的是何种权益，受让债券则涉及多重分层结构，需要对两个融资主体的资质进行判断；受让收益权则需要对受让项目未来现金流做细致分析，除此之外还需注意分辨信托公司是否设置了权益与抵押物的风险隔离1320082009201020112012贷款类房地产信托9.38%7.99%8.61%9.17%10.34%股权投资房地产信托11.01%8.51%9.16%10.15