南召县旧城改造及矿业大厦项目发展定位报告

南召县旧城改造及矿业大厦项目发展定位报告Development&LocationReport第一部分：旧城改造项目篇第二部分：矿业大厦项目篇第一章：旧城改造项目目录前言：核心问题梳理第一部分：项目定性第二部分：客户访谈第三部分：项目理解第四部分：案例研究第五部分：项目定量第六部分：经济分析第七部分：产品设计第八部分：招商对象及策略如何保障开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化。如何保证既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的前提下，确定各物业类型及比例组合；如何在市场有足够需求的前提下，兼顾开发商的形象要求、企业的资金运作能力、盈利，对本案目标客户和产品特征进行定位；如何对南召县商业发展趋势作出正确的前瞻性的预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？关注的问题第一部分：项目定性项目整体定位通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我司认为本项目应定位为：以满足南召城市商业升级需求，投资置业和刚性需求结合的城市NO.1地标性城市综合体项目！鸿欣＠万象城物业类型物业定位物业细分商业南召首个国际情境体验购物娱乐商业中心SHOPPINGMALL特色商业街写字楼/酒店个性化精品产权式写字楼/酒店/住宅国际化中央万象生活城/把握中原城市群发展的大趋势，依托南召产业、旅游资源优势，打造立足南召，放眼中原城市区，以商业功能为核心，以住宅、酒店为辅助，以强化南召城市中心、树立南召现代都市形象、促进产业升级转型为目的的新一代都市中央商业区鸿欣@万象城地块整体定性案名释义鸿欣：开发商名称，提高项目及开发商知名度；万象城：倡导现代化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流；包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。本地块商业的成功定位和开发，对于南召商业中心的集聚和南召商业的振兴具有重要意义南召现有商业经营状况一般，发展阶段落后于经济发展水平。本地块将成为南召县的商业中心。地块交通方便，具有很高的商业价值。本地块商业的成功定位和开发，对于地块以商业为中心的形成中央商业区及南召商业的振兴具有重要意义定性依据利用开发商当地知名度。地块生活设想—未来生活构架与本案的对接本地块所在的区域能够提供一个丰富的大生活圈ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionBUSYShoppingStreetApartment出行居住交流娱乐休闲购物餐饮catering满足人们对于生活的一切想象地块产品组合建议第二部分：客户访谈研究标准：本次商家访谈为意向性访谈，作为定位的重要参考标准。关键研究标准如下：o代表性商家选择：根据本研究的产业研究筛选分类及可借鉴案例特点，我们梳理了商家类型核心访谈对象：每类商家至少选取1个具有行业领军企业作为代表性品牌商家（核心访谈商家具有品牌带动作用及招商示范意义）意向访谈对象：每类商家至少再选取1个知名常见品牌商家作为意向访谈对象（意向访谈对象具有行业惯性借鉴意义，判断该类型商家进驻意愿）o兴趣度：商家兴趣度以满分5分作为标准，并根据商家的意向评分分作三类：（≥4分）有兴趣（2～4分）关注状态（≤2分）不感兴趣客户访谈积极受访者沟通结果：对项目区位地段十分感兴趣，近年来一直把河南作为战略区域的重点，从未改变过。目前在河南市场主要发展地区为有潜力的二三线市县（如去年入住辉县），我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表示其公司近几年重点培养南阳市场、需实地考察、调研。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业发展意见：管理经营都归总公司管品牌影响力：具有成熟的运作模式和管理经验选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积5000～30000平方米左右，单层面积3000平方米以上，永辉超市成立于2001年，十年创业，飞跃发展，是中国500强企业之一，以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。已发展超过300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2011年中国连锁百强企业20强、中国快速消费品连锁百强8强。积极受访者沟通结果：我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表达出合作的意愿，需要实地考察，了解工程进度，建议在开工之前与其就物业设施建议进行进一步协商。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业物业标准：租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；合作期限：10-15年选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积2500～20000平方米左右，需要有独立出入口及广告位，苏宁电器是中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。是中国最大的商业连锁企业，名列中国上规模民企前三，中国企业500强第54位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布斯》全球2000大企业中国零售企业第一。。积极受访者沟通结果：我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方需前往现场考察，收集全面信息，进行各项消费水平、发展潜力的评估，双方以会议形式互相了解，再沟通下一步工作。感兴趣兴趣度：3进驻形式/合作模式：前期策划、酒店设计、托管运营合作要求：企业具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法酒店应在省、市中心城市或著名旅游区，位置适中，交通便利，企业自愿接受万景国际的管理体系，石家庄万景企业管理服务有限公司自二00六年以来已先后在湖北、河南、山东、上海、北京、河北、内蒙、江苏、安徽等地管理了三十余家高星级酒店、大型洗浴、精品酒店，度假村等高级场所。积极受访者沟通结果：我司已向对方提出合作意向，对方需要对区域市场进行第一阶段初步调研，以得出的相关数据，出具调研数据初步分析方案。感兴趣兴趣度：31、彼岸兄弟公司在与客户合作中，不采取带资管理、承包型经营的管理方式。2、企业具有独立法人或自然人，又有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。3、酒店财产关系清晰，土地房产使用合法。4、符合彼岸兄弟公司的品牌要求。5、企业自愿接受彼岸兄弟公司的管理体系郑州彼岸兄弟酒店管理策划有限公司2008年7月在郑州工商部门登记注册，是北京彼岸兄弟酒店管理集团有限公司（2001年5于北京市海淀区工商局注册登记）下属的全资子公司。公司主要从事酒店策划、酒店管理、酒店设计、酒店品牌推广、酒店培训等。为数家知名酒店提供成功的运营管理。协助酒店创建品牌标准,快速实现品牌升级和销量突破。犹豫受访者感兴趣兴趣度：2进驻形式/合作模式：承租物业明年下半年考虑目前选址以外的项目品牌影响力：具有成熟的运作模式和管理经验沟通结果：我司已向对方提出合作意向，对方对项目所处地理位置表示肯定，需要对南召县消费群体档次、消费能力进行综合评估。扩张，没有任何理由，大商在河南几年时间通过各种方式已经拥有16家门店，但对进入南召县市场表示犹豫。感兴趣兴趣度：2进驻形式/合作模式：承租物业。选址谨慎。品牌影响力：中国最大的百货商业集团。企业简介大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年中国500强企业排名第86位。目前，拥有大型店铺160家，分布在11省，50多个城市，总经营面积超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。犹豫受访者关注态度目前拓展还要考量该区域是否合适多店铺开发，考察队伍将会针对该地区进行着重分析、类比，南召县消费能力有限，暂不做考虑…兴趣度：1进驻形式/合作模式：承租物业发展意见：决策需总部决定，建议暂无关注态度企业简介•屈臣氏是和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌。屈业务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，聘用98,000名员工。集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。消极受访者消极受访者“兴趣度：1不感兴趣的原因：发展重点不在县级市。是否存在其它进一步考虑的条件：近期暂无打算。不感兴趣企业简介世纪华联购物网是一家集零售、批发、仓储、物流为一体的连锁大型超市企业集团，2005年成立，经过近五年的突飞猛进的发展，现拥有大型卖场和加盟店2000余家。网点覆盖全国21个省份及直辖市，年销售近50亿元。重点发展区域为郑州，其他县市暂不考虑。消极受访者“兴趣度：1不感兴趣的原因：发展重点不在县级市。是否存在其它进一步考虑的条件：近期暂无打算。不感兴趣企业简介郑州欧凯龙家具广场有限公司始创于1997年，是以实业投资、高端家居、建材专卖、时尚饰品等多种业态为一体的大型家居建材连锁企业。目前已经有6家精品家居连锁商场，经营面积24万余平方米，进驻厂商1000多家，主要经济指标连年位居全省同行业之首。重点发展区域为郑州，其他县市暂不考虑。餐饮商家访谈名称澳门豆捞商家简介澳门豆捞是一家集特许经营、餐饮管理、火锅文化研究、新菜品的开发、专业厨师培训及物流配送为一体的综合性企业。在全国各地有多家分店。在郑州为加盟商，临近金水路的店铺生意较好。面积需求1000-3000㎡承受租金视项目状况而定硬件要求需要临街展示，若在高层需有独立出入口进驻意愿目前对南召市场表示犹豫，鉴于我司对项目详细介绍及南召市场的商业消费者需求调查分析，对方希望后期保持联系印象项目处于城市发展的方向，未来潜力较大，但目前无法预测培养时间，到后期再进行洽谈意见区域内商业氛围成熟、完善的商业配套，吸引人流。餐饮商家访谈名称有明海商家简介有明海日本料理来源于日本。由从事40多年的日本名厨柴田料理长亲临指点，原装进口的配料及精湛的厨艺，集中了寿司、刺身、铁板、料理的专营区。面积需求200-500㎡承受租金视项目状况而定硬件要求符合餐饮要求进驻意愿短期内无拓展计划印象项目处于发展期，周边商业及人口聚集尚不成熟。对于餐饮街定位及区域空白，期待今后合作。意见----第三部分：项目理解地理位置地块位于伏山路以西、丹霞路以北、人民路以东；总体规划为接近正方形地块，较为规则；地块占地面积127922平方米，合191.787亩。规划设计功能：集特色步行街、商业综合体、影院、商务酒店、住宅于一体的城市中央商业区。地块区域处于县城中心城区，交通便利，配套成熟。教育：南召机关幼儿园、南召县城关镇第四小学、南召县职工学校商业：金正珠宝城、锦华购物广场、春天服饰广场、日泰皮鞋、3515鞋业、光彩鞋业超市、移动手机大卖场；餐饮住宿：金海湾美食快餐车，两岸咖啡、南召宾馆等金融：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄等银行网点集中分布；生活：星光超市、农贸市场、八方电器广场；交通：1路、2路等公交车路线、南召县中心客运站行政：南召信访局、南召县文化局、南召县政府、南召县公路局等；区域配套S-优势地块规整，紧临城市主干道，两面临路，周边有大型住宅项目；位于南召老城区核心，人民路商业氛围浓厚；周边人流量大，项目体量大，能够形成聚集效应。O-机遇随着老城区的升级改造，该地区将被打造成宜居区，中心城区将作为传统商圈持续发展；项目处于城市传统生活区核心，拥有大量的消费人群；区域商业缺少整体规划，且档次普遍偏低，商业急需要升级更新，存在一定的市场空白；W-劣势周边商业档次低，配套环境较差；区域商业由于缺少整体定位规划，整体商业市场同质化、混乱化现象严重；关键部分的拆迁和安置工作对后期的规划会有影响T-威胁目前南召在建及规划住宅、酒店、商业项目众多，在未来数年内上市量颇大，本案在市场将面临较为严峻的竞争压力；南阳、云阳等区域项目会对本地区客户分流。SWOT分析市场总结-商业南召商业主要集中在人民路两侧，但大多为松散、自发的店铺。沿路分布有：海澜之家、七匹狼、与狼共舞、光彩鞋业广场、春天服饰广场、锦华购物中心、星光超市及一些普通品牌店铺。因为