搜索
1保集*玫瑰湾商业街营销方案Contents项目主题定位项目本体分析宝坻商业市场概述消费者需求调研项目主题定位3项目本体分析项目名称：保集玫瑰湾开发商：天津保集投资有限公司占地面积：约11.6万㎡建筑面积：约18.4万㎡其中商业0.9万绿化率：40%最近开盘时间：2012年3月住宅产品类型：小高层、高层、洋房、联排别墅建筑风格：西班牙地中海风格配套：名流俱乐部、品牌幼儿园、风情商业街园林特色：两大主题景观花园45二楼商业需要从小区内部走上去6二楼商业的进深长面宽短，楼梯外挂7正面图—临街对视图8背面图—小区对视图Contents项目主题定位项目本体分析宝坻商业市场概述消费者需求调研项目主题定位10窝头河本案进京路环城南路潮阳大道东城南路津蓟铁路潮白新河南三路环城北路唐通改线京沈高速公路百货大楼天赋源商业广场开元路环城东路劝宝购物广场建设路劝宝超市进京路距离本案2公里宝平线怡购商业广场汇丰广场购物公园距离本案3公里距离本案2公里宝坻商业概述房策网中国最大的房地产知识分享平台房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。【2012-2013房地产营销策划大全】畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！中国唯一9年来每月更新最新资料！中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！货到付款！全国统一客服热线：400-675-1587企业QQ:800018087VIP会员超值送！地产人必备资料库12京沈高速公路窝头河潮阳大道东城南路钰华街津蓟铁路潮白新河环城北路唐通改线钰华街环城东路建设路进京路南三路开元路南关大街进京路中心城区城南新区本案北区老城区宝平线环城南路宝坻商业概述中心城区东起环城东路，南至环城南路，西往宝平线，北去建设路，是宝坻的中心城区和商贸中心，该区域目前基础设施完善、生活配套齐全、土地资源稀缺、居住密度大。区域内，以南关大街劝宝超市周边为核心的商业区是宝坻目前最为成熟的商业区，客户群体不仅包括该区域内20余个成熟住宅小区，还能辐射宝坻下属城镇，该区域在宝坻居民心目中的认知程度可见一斑。城南新区按照宝坻区“十二五”城乡总体规划，着力构建“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”空间发展的新格局,城南新城将作为未来全区的政治、经济、文化、信息中心打造，区内无工业污染，居住环境纯净，必将是未来五年内宝坻投资开发的热点区域，升值潜力巨大。城南新区：板块特征明显，北享中心城区丰富成熟配套、南接新城绝对优势资源，区域升值潜力远远高于其他区域。北区老城区宝坻老城区，商业配套陈旧，居住密度大，区域内住宅小区稀少，多为厂区宿舍和平房，商业极其不成熟，多数是露天的集散市场。新楼盘多为旧城改造项目。13竞品项目调研13新都汇---我们的假想敌商铺基本信息项目建面4.6万㎡商业种类商铺+写字楼层数商业4层推广语宝坻来了麦当劳！租售商业未开盘，目前登记到访150户左右，面积需求在单层30平米上下；楼层分布及面积区间外街首层餐饮、百货等业主自营预计均价2万，不包租赁内街四层服饰鞋帽、精品百货、餐饮娱乐KTV类均价1万~1万5，部分区域包租赁；面积区间目前登记来看，以单层40~70需求，占据主要户型。预计7月中下旬开盘，销售均价从1万~1万5的可能性大。出售方式外街直接出售，无业态定位，部分包租返祖。点评项目内街能否顺利招商及运营是成功关键；——挑空首席都市商业综合体1414怡购商业广场商铺基本信息项目建面3万㎡商业面积3万平方米层数4层推广语直击财富中心，核心城市MALL租售项目去年已开业，租售结束，租金1—5元每天每平米楼层分布及面积区间外街首层餐饮、百货、超市等均价18000，需求面积在70㎡为主；内街首层服饰精品、生活服务类均价13000，需求面积在40~80㎡为主；面积区间目前，以单层40~70占据主要户型。出租方式根据业态规划，统一经营，管理。点评主力超市拉动各楼层商铺价值。全面的营造综合、一站式商业广场1515汇丰广场推广语打造宝坻地区的时尚中心、餐饮文化中心、休闲娱乐中心租售情况汇丰广场项目为商业综合体，4层商铺带有5年租约销售，现在平均租金2元出租方式带有5年租约销售，根据业态规划进行统一招商，运营。点评项目位置优越，建筑平面规划合理。工程现在停工。招商无法进行。——宝坻区情景式立体商业综合体基本信息总建面4.67万平米商业面积3万平米层数4层局部5层楼层分布首层品牌旗舰店，手表，珠宝，餐饮，鞋包，男装，休闲，运动均价18000元。主力铺位60-80㎡二层三层品牌女装，婚饰精品，婴幼儿童，咖啡茶座，均价16000.主力铺位300-60㎡四层休闲娱乐，台球俱乐部，健身中心，动漫，餐饮均价14500。主力8铺位0-120㎡1616推广语宝坻~新商业租售情况百代富地位于怡购广场对面，十月份开业后，目前经营不太乐观，沿街为一拖二格局，目前租金为2.5元/㎡*天，楼层分布首层餐饮，服装均价18000。主力铺位80--120二层服装服饰，小饰品均价13000.主力铺位30-80三层服装，家居家饰，玩具均价12000，主力铺位30-80出租方式根据整体业态规划进行出租，整体租金均价2元邹游点评项目主要依托周边小区及优越的地理位置，——社区配套成熟周边交通便捷基本信息总建面100万㎡商业面积2万平方米层数主体铺位3层局部4至5层百代富地广场17城区商业缺乏统一的规划，商业业态构成和分布比较混乱；区域客户消费业态以餐饮和服装服饰两大类为主，过于单调；城区商业经营档次以中、低档为主，高档主题消费场所稀少，且客流量较小；城区商业经营状况差别明显：成熟商圈客流量较大，经营状况良好；部分新兴商圈、社区及街道商铺客流量一般，经营状况较差。而且，客户群消费力偏低；单铺面积在20~100平方米之间。其中，以20—40平方米的单间商铺为主；各商业街商铺租金差异较大，成熟商圈租金虚高，而零散街铺则较低，甚至部分商圈商铺长时间空置而无人问津。宝坻商业概述Contents项目主题定位项目本体分析宝坻商业市场概述消费者需求调研项目主题定位19凯旋家园凯旋家园与本项目的区位较为相似，同时商业产品的外观也极为相似，凯旋家园的户型以一拖二为主，以洗浴、中国银行、川菜馆、便利店以及企事业单位为主。目前二手房商铺转让价约为16000元/㎡左右，主要消费者为社区居民。新都汇百代富地百代富地位于怡购广场对面，十月份开业后，目前经营不太乐观，沿街为一拖二格局，目前租金为2.5元/㎡*天，售价约为2万多；业态定位以精品服饰百货为主，主要消费客户为周边2公里内社区居民前往华润超市的居民。与本项目产品类似，区域类似的商业项目均是本次调研的重点，走访了宝坻城区后，针对性的对凯旋家园底商、新都汇沿街商业、百代富达广场沿街商业进行调研，通过一拖二及一拖三的户型价格调研、客户调研及业态调研，为本项目的顺利准备入市做参考。新都汇位于本项目马路对面，以20~80的单层mini小铺为主，定位为时尚购物中心，但是从目前的调研情况来看，作为集中式商业，若不能强有力的统一招商运营，后期存活的希望很低。目前预计内街1万~1万5，外街1万5~一万8左右。主要消费者预计为整个宝坻县城居民。消费者需求调研流动客及商家老客户对面商业集散居民本项目居民20由于本项目的位置位于城南新区域，目前周边商业氛围较弱，对环城内居民的消费吸引力不够，故本项目的核心消费者以本项目自身的居民为主，同时鉴于对面新都汇商业的经营者及消费者较多，可作为本商业的辐射消费圈，以及本项目的商户所自带的来客户，均是本项目的消费者。消费者需求调研21我们根据调研情况及客户定位，结合一拖二、一拖三户型能做的业态进行归纳后，随即抽取本项目58位客户做业态需求调研，得出最具代表的业态有图所示：（1）以服务类的需求较多以银行、移动营业厅、便利店、烟酒店、洗衣房、药房等服务的需求占大多数。（2）可适当增加能贡献租金的业态从调研情况来看，美容美发、休闲类餐饮、娱乐及KTV等需求量较少，但是这些作为能吸纳人气及回报租金的可适当增加比例。消费者需求调研Contents项目主题定位项目本体分析宝坻商业市场概述消费者需求调研项目主题定位2323按照一般的商业主题定位流程，是通过整个市场的业态调研，找出消费者需求的空白点和关注点，去定位商业业态及产品；本项目是现有产品，产品已定位，反向根据产品去调研消费者，然后定位主题，按照我司经验，可以用“三相交法”进行属性界定；项目产品适合做什么？社区商业属性，但高于一般普通社区商业，同时一拖二结构及160㎡面积对于业态有一定的筛选；市场竞争的偏向？周边商业较少，但未来的供给预测较多，周边有一大型集中式商业作为竞争项目出现。消费者希望什么？社区商业的消费者一般是本小区住宅人群，但本社区属于新城区的低密度住宅，常驻人口较少，服务型商业应减少，辐射型商业应增加；业态定位商业步行街？主题式街区？社区风情街？项目主题定位24商业步行街，业态丰富，一般位于区域商业辐射中心•商业步行街•商业形态：以传统的百货商业为主，生活超市为辅，业态包括：男女服饰、皮鞋皮具、运动休闲、特色餐饮、生活超市等。•配置需求：对周边商业氛围要求较高，一般选择在城市中心商圈，或者位于商业氛围较为浓厚且周边人口(流动人口)较为密集的地方，交通要求便利。•优势：业态丰富，能满足各类消费人群的需求，对商业价值提升有一定帮助。•劣势：周边消费向心力要求较高。业态模式项目主题定位25主题式商业，单一商品类交易聚集，环境配置要求高•主题式商业•商业形态：以某种单一或单类商品为主的主题商业街区，如：三里屯酒吧街、北京簋街美食街。•配置要求：交通便利，市场专业性氛围浓厚。•优势：对周边商业环境要求不高，商户集中后客户目的性购物带动人气；•劣势：业态单一，入市成本高，对经营者的能力形成一定要求，后期的运营及招商是关键，如运营不善，对项目价值的提升有阻碍作用。业态模式项目主题定位26社区风情街：多种业态组合，以服务社区为主，穿插部分目的性消费商业以及具备风格化商业环境。•社区风情街•商业形态：以几种相配套的业态互为补充，形成辐射本社区的服务型商业，同时穿插部分目的性消费的商业带动人气。•配置需求：商业种类的功能要求以消费为主导，但交通要求便利，停车方便。•优势：容易营造商业氛围，辐射周边，商业氛围对项目的形象和价值的提升有较大的帮助。•劣势：业态组合比较严格，对配套设施要求较高（交通、停车场），时有“扰民”现象发生。业态模式项目主题定位27我们的商业街区适合做什么？定位方向综合评价商业步行街主题式商街社区风情街项目的建筑结构及区位交通及周边商业环境，不具备城市步行街条件，人气凝聚力较低；与宝坻现有步行街竞争，客群竞争力低。商业不集中，体量小，且周边无专业市场氛围；远离终端消费客群，交通集散不便利；具备一定的招商运营能力。以社区底商为基础功能，兼顾社区居民和宝坻终端消费客群，延续南关大街及钰华路的商业辐射点。可适当持有部分户型差、单价低的单元进行招商，控制整个商业的档次及业态。28南关南大街*保集玫瑰湾*欧洲风情街保集欧洲风情商街为消费者带来的是一种什么样的生活？生活便利、商服周到、娱乐体验、休闲美食项目主题定位29业态功能及设置招商数量风情街商业业态建议银行、邮局银行2、邮局1移动联通体验店1-2超市便利店2药店1洗衣房1面包西饼1鲜花、装饰礼品1家居生活馆1香烟、红白酒庄1咖啡馆1茶社、茶叶店1火锅餐饮店1-2按摩、足浴保健1-2项目主题定位根据消费者的调研，我们对消费者需求的业态进行的业态品牌延伸，对项目的商业业态做了建议；30作为定位为区域型的社区风情商街，我们除了具备自身的优势外，需要解决那些问题呢