房地产基础知识

房地产基础知识销售培训资料（一）一、房地产知识二、房地产开发过程中的名词术语三、房地产经营管理涉及的名词术语目录CONTENS四、建筑专业基本知识五、住宅部分基本知识（住宅楼盘）一、房地产知识房地产知识1、房地产：是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、建筑物：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。3、物业：是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备设施、相关的场地。4、房地产的10大特性：①不可移动性②独一无二性③寿命长久性④数量有限性⑤用途多样性⑥相互影响性⑦易受限制性⑧价值高大性⑨难以变现性⑩保值增值性房地产按开发程度可分为5类:①生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。②毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。③熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地。④在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。⑤现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。房地产知识房地产知识6、房地产业：是从事房地产的投资开发(包括组织建设)、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、支柱性和风险性。7、房地产开发经营过程包括8个步骤：（1）．投资机会寻找（2）.投资机会筛选（3）.可行性研究（4）.获取开发用地（5）.规划设计与方案报批（6）.施工建设与竣工验收（7）.租售（8）.物业管理5、房地产按层数和高度分5类：①低层建筑——小于12米（别墅、排层）②多层建筑——12-24米（普通公寓，一般为6-7层）③小高层——24-32米（具备电梯）④高层建筑——32-99米（具备电梯）⑤超高层建筑——100米以上（具备电梯）8、上述8个步骤可划分为4个阶段：1）投资机会选择与决策分析阶段2）前期工作阶段3）建设阶段4）租售与物业管理阶段9、房地产分类：1）从用途上分：商业、工业、居住（全国统一）2）从结构上分：框架结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。•框架结构(耐用年限为60年):简单地说是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。•砖混结构(耐用年限为50年):指一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。•砖木结构(耐用年限为40年):是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。•简易结构(耐用年限为10年):是指以砖简易砌筑或其它如木板做围护,而顶是临时或简易材料为屋盖,如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等.其屋顶施工很简单.拆除起来很快也很简单的.房地产知识10、房地产产权：1）对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；2）抵押权——债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权人可依法以处押房地产所得的价款优先受偿的权利。房地产知识11、土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。房地产知识12、土地使用权出让：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。13、土地使用权出让方式：协议、招标和拍卖。14、土地使用权出让年限：根据土地用途分为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年房地产知识15、土地使用权转让:指土地使用者将土地使用权再转移的行为。16、土地使用权转让的方式：出售、交换和赠与。17、土地的类型：A、居住B、商业C、工业D、仓储E、综合用地F、公共设施用地G、自由集资H、微利房用地18、房地产预售：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。房地产知识19、商品房预售应符合下列条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》；2）持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；3）按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之二（66%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4）县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；5）开发商与金融机构签订预售款监管协议；6）地使用未作抵押或已解除抵押关系房地产知识20、什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》21、交楼时提供的两书是指什么？（1）．《住宅质量保证书》；（2）．《住宅使用说明书》。房地产知识22、商品房买卖合同有哪些内容？商品房买卖合同当明确以下内容：1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2）总价款、付款方式、付款时间3）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。23、现售房必具备的条件：1）．《房地产证》；2）．《土地使用权出让合同书》；3）．《竣工验收证书》。二、房地产开发过程中的名词术语房地产开发过程中的名词术语24、商品房同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。25、标准商品房指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。26、微利商品房指购买者应符合深圳市政府规定的若干条件，如户口、婚姻状况等、由住宅局统一经营，按个人条件打分排队、依序先号，购买后限于自用，五年后可以进入市场流通，作转让或出租。房地产开发过程中的名词术语27、福利商品房体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。28、房屋结构：框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。29、房屋等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危房。30、房屋建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括使用面积和公共面积的部分。房地产开发过程中的名词术语31、房屋使用面积：指建筑物各层外墙以内的水平投影面积之和，包括内墙墙体，单独拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。32、公共面积：指建筑物主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼门、水箱间、电梯机房等。33、房屋的公共面积如何分摊？1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议计算；2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊：每户应分摊的公共面积=应分摊的公共面积/各户使用面积之和×每户使用面积三、房地产经营管理涉及的名词术语房地产经营管理涉及的名词术语35、房地产市场的分类：1）一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场。2）二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地、转让、抵押等房地产交易。3）三级市场：指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易。34、房地产市场：房地产交易的场所及有关的行为。36、产权：权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由此产生的他项权。（占有、使用、处分、收益）。房地产产权及房地产证房地产经营管理涉及的名词术语37、房地产证：权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。现在颁发的《房地产证》，是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。新的《房地产证》设置土地、房屋二个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记。38、《房地产证》记载的内容：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等。房地产经营管理涉及的名词术语39、《房地产证》有什么作用，记载哪些内容《房地产证》是权利人依法管理经营使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。40、房地产登记的权利人名称是如何确定的房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：1）．企业法人，为该企业法人的法定名称；2）．国家机关，事业单位，为该机关，单位的法定名称或政府确认的名称；3）．非法人员，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；房地产经营管理涉及的名词术语41、同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定同幢建筑物的使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。42、为什么新发的《房地产证》上建筑面积常常与购房合同书上记载的有误差现在颁发的〈房地产证〉上记载的建筑面积是以竣工测量查丈报告作为登记依据，而购房合同上的面积是预售查丈面积，预售查丈面积是根据桉准的建筑图纸计算的，建筑期间难免有误差(或修改设计)这就是造成面积不一致的原因．房地产经营管理涉及的名词术语43、红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别红皮房地产证记载市场商品房地产产；绿皮房地产证记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需要抵押出租的，按有关规定办理；市场上公开发售的商品房，发红皮《房地产证》；有以下情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》；（1）、以行政划拔方式获得土地使用权；（2）、在行政划拔的土地上建成的房地产；（3）、通过协议方式并按协议地价标准，支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）房地产经营管理涉及的名词术语44、哪些情况下需要办理二级市场房地产转移登记？1．向发展商购房的商品房（包括合法的建房、集资建房、拆迁赔偿房）2．企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房3．市区住宅局出售的福利房或微利房45、办理房地产二级转移登记需要提交哪些资料？1．《房地产转移登记申请书》；2．身份证明；3．房地产买卖合同；4．付款发票和付清房款证明。房地产经营管理涉及的名词术语46、房地产抵押房地产抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。47、为什么一定要办理房地产抵押登记？根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，权利人的合法权益才能得到保障。房地产经营管理涉及的名词术语48、申请房地产抵押登记提交什么资料？1）．《房地产抵押登记申请书》2）．房地产权利证书3）．身份证明4）．经公证的借款和抵押合同5）．非法人企业，组织的房地产抵押需要提交其产权部门批准文件。49、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。50、产权处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。51、公证处：是一个国家的证明机关，法律公证的机构。房地产经营管理涉及的名词术语52、发展商：专门从事房地产开发、经营的企业。53、代理商：经政府批准成立的，从事房地产咨询、经纪、评估、策划等业务的中介服务机构并获取佣金。54、物业管理：是对房地产商品的售后服务，是房地产商品消费环节上的经营管理活动。四、建筑专业基本知识A、基本术语篇55、建筑用地面积：红线范围内面积（包