二手楼基本知识介绍

二手楼基本知识介绍一、二手楼基本概念及分类二、二手楼概念的区别三、二手楼交易的几种形式一、二手楼基本概念及分类一、基本概念1、二手楼定义：二手楼是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二手楼包括商品房、私房及允许上市交易的公房、房改房、经济适用房。2、结构图：一级市场二级市场三级市场↓↓↓土地市场开发商的房屋交易市场非开发商的房屋↓↓一手楼市场二手楼市场二、二手楼的分类1、从用途上可分为：住宅、豪宅、商铺、写字楼、厂房仓库、车位；2、从性质上可分为：商品房、房改房、解困房、安居房、经济适用房、拍卖房；3、房屋结构分类：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构；4、房屋面积分为：总建筑面积、套内面积、分摊面积。认识产权证二、《房地产证》内有什么重点掌握：1、《房地产证》上的地址是否属于公安局指定的行政地址，而非花园名、楼盘名；2、房屋的用途大致分为住宅、写字楼及商铺，不同类型的房产其使用年限均不一致，上述房产使用年限分别：70年、50年、40年；3、此页《房地产证》上的面积不一定是该房屋的真正总建筑面积；重点掌握：1、《房地产证》上是否列有共有人，在办理房屋交易手续期间，共有人必须一同办理相关的手续，或由业权人出示《公证委托书》；2、了解房屋是否已购使用期限（称为补购“土地出让金“），否则在预算税费时应考虑业主税费的增加；3、房屋的核准日期是一项十分重要的依据，表示房屋的产权来源日期。4、若按标准价购买则需在出售时补齐成本价。（现价-原标准价-交易产生税费）X20%5、购买分摊10层以下：单价X分摊面积X10%10层以下：单价X分摊面积X20%（含10层）四、商品房一次性付款交易所需资料商品房卖家提供资料1、拟卖房屋的产权证明文件正本；2、已公证之《委托书》3、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳、台湾人士提供身份证（部分情况需提供回乡证），外籍人士提供护照、护照翻译公证书及居留证。4、共有的房地产需提交《房地产共有（用）证》及共有人对房地产买卖的书面意见；5、测绘图（俗称：晒图）原件。（递件前办理亦可）6、申请免个税需产权人夫妻双方身份证明、户口本、婚姻证明。商品房买家提供资料1、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳、台湾人士提供身份证（部分情况需提供回乡证），外籍人士提供护照、护照翻译公证书及居留证。2、如当事人不去则由受托人持已公证之《委托书》办理。3、夫妻双方身份证明、户口本、婚姻证明。4、非广州市户口需提供近两年内缴满一年的个人所得税单或社保证明。二、二手楼概念的区别一、房屋的价格1、房屋成交价格；2、银行评估价格；3、房管局评估价格；二、房屋的产权1、房屋所有权；2、房屋使用权；3、房屋共有权；4、房屋他项权；5、土地所有权（分集体所有和国家所有）；6、土地使用权（交纳国有土地使用金获取一定期限的使用权）；三、房屋的使用年限1、居住为70年；2、写字楼、工业用地、教科文卫体用地为50年；3、商、旅、娱乐用地为40年；三、二手楼交易几种形式一、一次性付款交易简介1、交易流程：测绘递件交税出证天河区当天/3个工作日10个工作日白云区当天/3个工作日10个工作日注：已经纳入广州市新系统的为15个工作日出证；商铺与车位及非住宅为15个工作日出证。2、提供的资料：买方：身份证、户口本、婚姻证明、个税单或社保证明、产权证明卖方：身份证、产权证、相关证明注：相关证明包括a、房改房：缴款明细证明、配偶身份证、户口本、结婚证居住用房税费b、解困房：解困协议；c、满五年商品房：购房发票；3、税费：如图（下）房管局费用种类买方卖方契税房管局估计×1、1.5、3%交易管理费建筑总面积×3元/㎡建筑总面积×3元/㎡交易登记费50元+10/人营业税未满5年为5.5满5年差额5.5/免征个人所得税1%满5年且为唯一住房免征补交分摊每平方估计×分摊面积×10%（总楼层10）×20%（总楼层≥10）土地出让金1%非居住用房税费房管局费用种类买方卖方契税房管局估计×3%交易管理费550左右550左右交易登记费50元+10/人营业税提供购房发票：差额5.63%不提供购房发票：全额5.63%个人所得税核定征收：全额1.5%据实征收：（差额-合理费用）20%增值税不提供购房发票：全额3%提供购房发票：增值在扣除50%以下差额30%100%以下差额40%200%以下差额50%二、按揭付款交易简介1、操作流程：银行审批→初评、查册→签件→送审→批复交易过户→递件→交易过户（可凭税单提放）→出证（可凭证提放）抵押放款→归挡→入押（可凭入押回执提放）→出押→放款2、提供的资料：卖方需提交的证明文件买方需提交的证明文件1、身份证2、户口薄原件3、婚姻证明原件4、如有配偶以上资料都需提供5、收款存折复印件6、《房地产证》原件1、夫妻双方身份证2、夫妻双方户口薄原件3、婚姻证明原件4、收入证明（大于月供款的两倍）5、银行存折3-6个月的流水帐单（或其它资产证明）6、公积金缴存证明及流水7、非广州户口需个税单或社保证明8、供款存折3、银行审批政策：a、贷款的额度：最高不超过房价或银行的评估价低者的七成b、贷款的年限：最长不超过20年（A、借款人的现时年龄加上借款期限男的不超过65岁，女的不超过60岁；B、楼龄加借款期限不超过30年）c、利率：按中国人民银行规定的利率执行（购房贷款利率基准可能上浮10%）d、正在偿还的购房抵押贷款遇到得率调整，下一年的一月一日开始实用新的利率。4、银行审批基本条件：a、年满18周岁，具有民事行为能力的自然人；b、有稳定的收入及较好的流水帐；C、贷款年限加上年龄不超过30年（贷款年限加上年龄要小于退休法定年龄）；d、产权要清晰，能进入三级市场办理抵押手续；e、个人征信良好，无不良记录；附表：关于公积金按揭流程一、公积金贷款条件：1、借款人为广州市户口的必须连续缴存半年以上公积金；2、借款人为外地户口的必须连续缴存一年以上公积金；二、公积金贷款政策：1、贷款房屋必须为框架结构的住宅；2、执行公积金利率没有下浮；3、最高成数为评估价与成交价较低者的七成；4、个人贷款最高额度为50万，两个人最高为80万；5、公积金额度不够的可用商业贷款组合。三、公积金贷款流程：银行审批→公积金一审→递件→交易过户→出证→归档抵押→公积金二审→放款公积金保险计算：贷款额（以万元为单位）X贷款年限X2公积金额度计算：2X（公积金总余额+每月缴存额X离退休尚余的月份数X2）转按与赎契提前还款流程提前申请----扣款----取证赎契操作流程银行审批→初评、查册→签件→送审→批复同时办理提前还款交易过户→递件（涂销抵押）→交易过户（可凭税单提放）→出证（可凭证提放）抵押放款→归挡→入押（可凭入押回执提放）→出押→放款转按与赎契转按操作流程银行审批→初评、查册→签件→送审→批复→担保借证交易过户→递件（涂销抵押，办理新抵押）→交易过户→出房产证，他项权证放款纯抵押操作流程银行审批→初评→签件→送审→批复交易过户→入押→出押放款