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房地产典当操作与风险防范陈虹广州润健典当有限公司总经理全国典当从业资格培训师资库指定教师取得:律师、房地产估价师、知识产权工程师、旧机动车高级鉴定估价师真诚的祝福祝贵公司新设立的典当企业:生意兴隆!祝全体参会人员工作顺利!万事如意!市场背景---举例一根据上海典当行业协会统计，2008年1-4季度，上海市各典当行经营情况如下：上海市典当行业经营情况汇总（2008年）2006年统计范围典当金额房产机动车生产资料生活资料金银饰品艺术品财产权利其它第一季度54家企业19.09亿66.3%2.0%2.6%3.4%18.6%1.0%5.3%0.8%第二季度57家企业23.67亿69.3%2.2%1.5%2.8%16.0%0.3%7.4%0.5%第三季度62家企业24.75亿65.7%2.1%1.5%2.8%17.0%0.6%9.1%1.2%第四季度65家企业24.75亿64.5%2.2%1.3%2.5%15.3%0.6%12.6%1.0%上海市典当物品结构比例图（2008年）市场背景---举例一0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%第一季度第二季度第三季度第四季度房产机动车生产资料生活资料金银饰品艺术品财产权利其它做事的态度一、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己；二、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐；三、行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、模糊将不断滋养恐惧。典当沿革及交流方向典当是一个古老而年轻的行业，新中国成立后，典当行业从被限制、改造、直至被禁止，20年前又重新起死回生，继而进入了目前的规范发展阶段，在政策和法律、法规上面，也经历了行业的废与兴的坎坷历程。为此，有必要对于典当行业所涉及的相对贡献量较大的业务---房地产业务操作及相关风险作一归纳和提示。今天拟交流的内容目录一、房地产基本知识(20分钟)二、房地产典当业务操作流程及注意事项;（60分钟）课间休息二十分钟三、相关法律文书的应用（30分钟）四、房地产典当案例探讨、交流与点评风险防范。（60分钟）第一章房地产基本理论第一节房地产的概念一、房地产的含义所谓房地产，一般是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。随着房地产业的纵深发展，房地产服务也逐渐成为房地产商品的重要组成部分。房地产通常有三种形态，即土地、建筑物、房地合一。二、房地产商品的类型1．建筑地块城市土地整体用地构成状况大致包括以下12类：（1）工业用地；（2）仓库用地；（3）交通用地；（4）市政用地；（5）居住用地；（6）商业服务用地；（7）公共绿化用地；（8）道路、广场用地；（9）教育文化、体育和卫生用地；（10）军事用地；（11）港口用地；（12）其他用地。2．房屋建筑物房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。3．房地产服务大致包括：决策咨询、营销策划、买卖租赁服务、置换服务、中介经纪服务、价格评估服务、物业管理服务、以及拆迁安置、房屋装修、修缮等。三、房地产的经济特性•1．内涵的统一性•2．价值的双源性•3．空间的固定性•4．需求的普遍性•5．效用的长期性•6．产权分割性与权益的流动性一、房地产产权制度含义•房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。•所有权包括：占有、使用、收益、处分等权利；•其他权利包括：地役权、地上权、典权和抵押权等。第二节房地产产权制度1．中国土地制度概述《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。”2．集体土地征用3．国有土地使用权出让土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4．国有土地使用权划拨二、土地所有权和使用权制度三、房屋产权制度1．房屋所有权房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2．房屋共有的概念及按份与共同3．房屋的他项权利房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。第三节房地产市场一、房地产市场的含义房地产市场，是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换和流通关系的总和二、房地产市场的结构体系1一级市场2二级市场3三级市场土地使用权有偿、有期限地转让市场新建商品房的转让交易市场存量房地产的交易市场第五节房地产权属登记制度一、权属登记管理的原则1.房地产是一个有机的不可分割的整体，因此遵循房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。2.房地产是坐落在一定自然地域上的不可移动的资产，因此遵循房地产权属登记的属地管理原则。二、权属登记制度的特点1．房地产权属登记原由不同登记机关分别登记2．房地产权属登记为房地产权利动态登记3．房地产权属登记具有公信力4．房地产权属登记实行及时登记制度5．房地产权属登记颁发权利证书三、权属登记的种类•1．总登记•2．土地使用权初始登记•3．房屋所有权初始登记•4．转移登记•5．变更登记•6．他项权利登记•7．注销登记第二章房地产典当业务操作流程及注意事项房地产典当业务操作流程1.doc一、咨询与接待1、作为一名业务人员应初步了解些什么？A还款来源；B还款能力；C还款意愿；D借款用途及可预见收益；E借款人的品行；F借款人过往的现金流；G权属人的身份和担保物的权属真实性；千万不要见房就典，要先看人后看物！一、咨询与接待2、应由客户提交哪些证件或资料供典当行查询用？A房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》；B土地的权属证书包括：用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件（如房屋面积测量成果报告、竣工项目地价款核实复函、商品房的公用建筑面积分摊材料、立项批复）房地产抵押所需资料清单.doc一定要到登记机关去查询权属和租赁事项一、咨询与接待C、权属人的证件：1、个人的：夫妻双方身份证原件、婚姻证明原件（单身证明）、户口本原件、计生证原件、共有人同意的文件、如委托应提供经公正的委托文件；2、单位的：营业执照原件、组织机构代码证原件、贷款卡、前置许可证件、基本户开户许可证、股东（董事）会决议、公司章程及修正案、法人代表证明书、法人代表身份证、如委托应提供经公正的委托文件及受托人身份证明原件等；居民身份证真伪辨认资料.doc一、咨询与接待日期姓名电话房产地址借款及期限经办人备注处理情况房地产咨询接待（电话）记录二、勘察评估1、到担保物现场应看什么？物业勘察记录.xls2、到企业去应看什么？客户调查评价报告.doc3、对权属人我们要调查什么？大额典当业务审批表.xls二、勘察评估4、房地产评估的依据是勘察结果，常用方法是重置成本法、收益现值法、比较法等；房地产评估程序及方法.doc5、企业内部的应审批的重点内容：典当业务审批标准权限流程.xls切记注意走过程、串通、不真实等行为三、手续办理1、应办理哪些法律文书？A抵押借款的文书：借款合同、抵押合同、当票（续当票）、当款收款收据、抵押登记申请书、他项权证、权利价值议定书、如公证主从合同时取得赋于强制执行力的公证书、拍卖委托书、以物抵债协议书（注意日期）等；B抵押物买卖的文书：房地产买卖合同、买卖款收款收据、买卖交付议定书、经公正的授权委托文书（注意受托人）；C、租赁的文书：租赁合同、租赁款预交收款收据、租赁登记或交付议定书三、手续办理2、办理的目的：多途径变现处理担保物的渠道畅通，可自由优先选择，确保资金流快速，更好地督促借款人还款；3、办理的原则：一定是要自已单位的人亲自去办理，千万不要委托借款方或不熟悉的人去办理；所有文书尽量不给借款方留。三、手续办理4、调查、审查与审批的10个方面–借款人及其股东审查–项目资格审查–项目背景调查–生产设备和技术审查–借款原因审查–财务数据预测审查–盈利能力和偿债能力审查–不确定性分析–担保审查–公司效益和风险审查四、开票放款1、收据、发票的正确使用：A要让客户签：当款收款收据、买卖款收款收据、租赁款预交收款收据、自愿预交息费声明书。B向客户出具：预收取综合服务费的收据（月底可换取发票给企业客户）、收取客户产权证件的证明；C当票的填写：当票填写指南.xlsD、当款最好从典当行帐户直接汇款或转帐到借款人的帐户；有共有人时应由共有人授权。五、典当处理1、续当：要注意日期的连续性、金额最大额不能超过、尽量不要做三个月以上的当期；2、赎当：应销毁所有双方订立的文书、但可建议客户确认封存且不注销抵押备下次借款用；３、绝当：按原计划选择成本最低、法律风险最小、时间最快的处理途径变现回款。尽量不走诉讼途径；真要走诉讼途径，千万不要当原告；六、结算归档１、尽量做到绝当变现多余款项退还当事人；２、将赎当客户记录到公司档案，作好定期跟踪回访；３、将客户的优惠（程序、额度、费率）尽量做到制度化管理（依贡献而定）。课间休息十五分钟一、资料请去会务组拷贝；二、请持名片相互交换保存；赚多少钱才够用[1]..ppt预祝大家五一节日快乐.ppt第三章相关法律文书的应用文书名称及注意点：典当业务合同.doc典当业务抵押合同doc.doc典当消费借款借款借据.doc广州市房地产他项权利登记申请书.doc法定代表人身份证明书.doc租赁合同（修改）.doc主合同\买卖公证委托书.doc主合同\权利价值议定书.doc主合同\登记授权委托书.doc从合同\房屋买卖合同.doc从合同\房屋租赁合同.doc从合同\买卖合同收据.doc从合同\委托收款协议.doc从合同\收件收据.doc从合同\以物抵债协议.doc从合同\租金收据.doc从合同\当金收据.doc案例探讨请大家将平时业务中的精典案例、诉讼实例、疑惑等用小纸条的形式传递上来，大家共同探讨。谢谢！预祝大家端午节日快乐.ppt第四章房地产典当案例探讨、交流案例探讨:房产公证虚假.doc黎炳坤诉惠州市惠信典当行典当借款协议纠纷案.doc上海市第二中级人民法院民事判决书.doc第四章房地产典当案例探讨、交流交流：1、被执行人只有一处房屋不能强制执行的观点；2、查封房地产，无须同时查封土地使用权和查封地上建筑物的所有权的观点；3、划拨土地使用权可以作为被执行人的财产执行的观点；4、抵押在银行的房地产如何办理借款第四章房地产典当风险防范在建工程典当业务的风险防范.doc第四章房地产典当风险防范典当行从事房地产抵押的范围《典当管理办法》第二十五条规定，将以下两项排除在房地产抵押典当业务之外：（一）外省、自治区、直辖市的房地产。（二）未取得商品房预售许可证的在建工程。第四章房地产典当风险防范不得抵押房产1、权属有争议的房地产2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。4、已依法公告列入拆迁范围的房地产5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6、土地所有权7、集体土地使用权8、违法、违章建筑（担保法解释第48条）9、依法不得抵押的其他房地产第四章房地产典当风险防范•除外情形：•未清偿的职工债权（保护弱者）•建筑工程承包人的法定抵押权（保护弱者）•担保财产承租人的优先购买权（维护公平）•国家税收权（维护国家公益）•划拨土地使用权出让金收取权（维护国家公益）•司法费用的优先权（维护公共利益）第四章房地产典当风险防范特殊纠纷的处理：1、典当行在后期变卖处理抵押物中应注意的问题；2、租赁权与抵押权方面纠纷；3、典当业务中常见的房产证被撤销的几种情形；4、与抵押物有关纠纷处理；5、有关抵押人不适格纠纷处理；6、房地产抵押登记的纠纷处理；7、有关抵押合同履行和终止纠纷处理；8、使用假证骗当的处理第四章房地产典当风险防范房地产典