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1上海市宝山区罗店镇景罗苑33号、35号花园住宅房地产价格评估咨询报告书上海科瑞特房地产估价有限公司二00七年一月十三日2房地产价格评估咨询报告项目名称：上海市宝山区罗店镇景罗苑33号、35号花园住宅受托估价单位：上海科瑞特房地产估价有限公司委托估价方：郭松顺估价日期：2007年1月8日～2006年1月13日评估咨询编号：科房估咨报（2006）第17号3目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、附件4致委托估价方函郭松顺先生：根据贵方委托，本公司对上海市宝山区罗店镇景罗苑33号、35号花园住宅房地产按照国家建设部、国家质量技术监督局于1999年2月发布的《房地产估价规范》的要求进行了价格评估咨询。估价目的：评估房地产市场价格，供委托方参考使用。估价时点：2007年1月13日。估价结果：在满足估价对象的全部限制条件下于估价时点的市场价格为：10,230,000.00元RMB（取整）(人民币大写壹仟零贰拾叁万元整）。其中景罗苑33号为511.5万元，35号为511.5万元。上海科瑞特房地产估价有限公司二00七年一月十三日5估价师声明我们郑重声明：1、我们在本评估咨询中陈述的事实是真实和准确的；2、本评估咨询中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论；3、我们与本评估咨询中的对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，并撰写本评估咨询报告；5、我们已对本评估咨询中的估价对象进行实地勘察，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标的物的勘察限于标的物的外观和使用现状。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，其它被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任；6、没有人对本评估咨询提供了重要的专业帮助；7、本评估咨询中所依据的有关建筑面积、权属状况等有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。6估价的假设和限制条件1本估价报告按估价时点的国家法律、法规、市场情况以及估价对象的个别因素等估价要素与依据评估制作完成。估价时点之后，估价因素变化而带来的价格变化不包含在本次估价结果之中。2本估价报告提供的估价额是估价对象于估价时点的房地产市场价格。所谓房地产市场价格是指：（1）交易双方不因任何特殊利益抬高或降低估价对象房地产价格。（2）在此期间房地产市场保持稳定，且不受人为影响和不正常因素干扰。（3）涉及的估价对象经济活动符合国家法律规定。3我方仅对估价对象物业作一般性的查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对估价对象是否有内部缺陷作鉴定。本次估价以估价对象达到国家或行业规定的标准要求为前提。4本估价报告以委托方提供的估价资料真实性、完整性为前提,否则本公司不承担责任。5本报告估价的假设前提是假设本估价对象未被出售、出租或抵押，且不存在相应的债权、债务。本估价报告设定估价对象权属完整，未考虑其设定抵押的情况。6本估价报告的估价额未计估价对象转让时可能发生的相关费用。7根据本报告的评估目的，评估房地产市场价格，供委托方参考7使用。委托方应在充分考虑如下因素后，根据本报告评估结果及估价对象在市场上的表现合理确定市场价格：（1）房地产市场价格波动风险；（2）不确定性及变现费用；（3）物业转让时应缴纳的各项税费。8本估价报告仅供委托方参考使用。9未经估价单位同意，本估价报告的全部或任何部分均不得引用于其他文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和除估价目的之外用途均不承担责任。10本估价报告按估价目的提供委托方使用，即为委托方咨询市场价格提供价格参考依据，若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后作必要修正，甚至于重新估价。（以下空白）8评估咨询结果报告一、委托估价方1、委托估价方名称：郭松顺2、身份证号：0091373305（D）二、受托估价方1、单位名称：上海科瑞特房地产估价有限公司2、单位地址：安顺路89弄9号406室3、法定代表人：俞逸飞三、估价对象概况1.座落与环境上海市简介：座落上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘。气候上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。土地面积9解放初期，上海的土地面积仅为636平方公里。1958年，江苏省的嘉定、宝山、上海、松江、金山、川沙、南汇、奉贤、青浦、崇明10个县划归上海。水文上海地区河湖众多，水网密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里。地势上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇。上海在全国的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国、联动长三角的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。在这个人口仅占全国1%、土地面积占全国0.06%的城市里，完成的财政收入占全国的八分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，并在改革开放、产业升级、科技创新等方面发挥着示范、辐射和带动作用。宝山区简介：宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、10虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、塘桥大桥横跨其上。全区现辖吴淞、友谊路、张庙等3个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇。宝山区房地产业发展的基本情况规划取向（一）把握大众住宅的供应先机，凸显宝山住宅的集聚效应。（二）致力于住宅“功能、环境、文化”的综合精密设计、增加科技含量和文化价值，既要推进节能省地型住宅，又要全面提高居住品质，打造宝山住宅品牌。（三）大力推进商业网点和文化节点的建设、不断完善各类公建设施，提升地区居住水平能级和地区居住吸引力，显著提高宝山的居住舒适度和满意度。（四）适度开发高档次住宅去“反哺”于大众住宅的开发，促进资源的优化配置，切实提高大众居住水平和推进和谐社会的建设。近年来房地产发展的特点一是土地市场公开公平公正。按照“一个口子进、一个池子蓄、一条渠道出、一套班子管”的土地管理原则，稳步推进土地市场化运作机制。2001—2004年，通过招、拍、挂的方式共推出土地44幅，土地面积328公顷，有力地推进了部分地区的城市化进程，取得了良好的11经济和社会效益，得到了市监察委、市房地资源局的充分肯定。二是品牌优势企业大量涌入。近几年来，随着大市政、大交通的快速建设和日趋完善，宝山区的房地产业呈持续上升态势，楼盘预、销售量已连续居全市各区县前4位，房地产开发投资稳步上升。据统计，2002年以来，有大华、万科、康桥和顾村等上海市50强企业在宝山投资。还有绿地、农工商、三湘、世茂等企业青睐宝山的楼市。三是房地产业稳步发展。2001—2005年上半年的一系列数据显示，房地产业已逐渐成为宝山国民经济的重要产业之一。2001年实现房地产业增加值7.7亿元，2004年增加到23.70亿元；房地产增加值占全区GDP的比重由2001年的5.9%上升为2004年的8.9％；房地产开发投资由2001年的29.8亿元上升到2004年的62.54亿元；商品房销售由2001年的150万平方米增加到2004年的253万平方米。四是组团发展成效明显。第一组团：外环线以南的中心城区板块，一是以上海大学为代表的“三大”地区（大场、大华、上大）；二是以长江西路相串联的共康、张庙、淞南地区，该地区是较早的生活聚居区；三是以逸仙路高架相伴的高境地区。第二组团：宝山新城组团，一是东城区组团；二是西城区组团；三是顾村组团。第三组团：“一城九镇”、“一镇两貌”的罗店组团。未来宝山房地产发展的趋势12趋势之一：房地产开发投资行为更趋理性化。政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用将使商品住房供应结构更趋合理化，中低价位商品住宅的供应量将有明显增加。以大众居住需求为主，以大众住宅为主，以大众消费标准（小康住宅标准）为主，是宝山房地产业发展的基本策略。趋势之二：以轨道交通为主的大市政具有强劲推动作用。“十一五”期间，宝山将实现区域市政基础设施全覆盖，形成“三线五纵七横”的大市政、大交通格局，沪太路、蕰川路等道路的拓宽工程和轨道交通R1、M3和M7线工程将相继建成，宝山与市中心及外省市的距离越来越近，区位特征和优势进一步体现，将进一步带动房地产市场的发展。趋势之三：商业和商办用地比重将不断增加。前几年，我区推出的经营性“六类”用地中，商业和办公用地的面积在6—8%左右，随着一大批居住区的建成，商业和办公用地需求将不断增加，今后几年所占的比例将上升到10-15%左右，逐步缩小与中心城区的差距。趋势之四：商品房结构更趋合理。今后几年，每年可销售的配套商品房、中低价商品房和商品房的比例约为4：1：5，每年销售可保持在350万平方米左右。趋势之五：房型结构将向中小户型转变。其中，面积在每套80平方米-110平方米的房型较受欢迎。罗店镇简介：13气象气候宝山区罗店镇属于典型的亚热带海洋性湿润季风气候，光照充足、雨量充沛、四季分明。年平均气温为15.7℃，无霜期233天；年日照时数2169小时；年均降水量为1058.2毫升。受季风影响，冬春季少雨，大气相对湿度较低，夏季雨量多，气温高，湿度大，秋季气温高，少雨。风况：镇区内9月份至下年3月以偏北风为主，4月至8月以东南东风为主。从总体来看，罗店镇主要风向为东南东风，其风向频率为11%左右，风速为4.2米/秒。基础设施配套工程，包括：土地平整、道路、雨水、排污、供水、供电、通讯（电话、互联网、电视）等正式接口接到地块红线外5米内。2、房地产权利状况景罗苑33号花园住宅：根据委托方提供的《上海市房地产权证》，证号：沪房地宝字（2000）第015214号），估价对象的登记状况如下：权利人：郭松顺；房地坐落：罗店镇景罗苑33号；土地状况：14权属性质国有用途住宅地号宝山区罗店镇4街坊135/1丘图号Ⅳ101-104/45-48土地等级使用期限1996-01-03至2066-01-02止使用面积总面积601.00独用面积601共用面积其中分摊面积房屋状况：所有权性质：私有；建筑面积：258.32m2；幢数：全幢；类型：花园住宅；结构：混合1；层数：2；竣工日期：1999年。景罗苑35号花园住宅：根据委托方提供的《上海市房地产权证》，证号：沪房地宝字（2002）第036364号），估价对象的登记状况如下：权利人：郭松顺；房地坐落：罗店镇景罗苑35号；土地状况：权属性质国有用途住宅地号宝山区罗店镇04街坊136/2丘15图号Ⅳ101-104/45-48土地等级使用期限使用面积总面积601.00独用面积共用面积其中分摊面积601.00房屋状况：所有权性质：私有；建筑面积：258.32m2；幢数：全幢；类型：花园住宅；结构：混合1；层数：2；竣工日期：1999年。3.房地产权利状况根据委托方提供的《上海市房地产权证》记载，估价对象于估价时点均没有抵押。4.估价对象地理位置估价对象位于罗店镇内，其东、西两面分别与当地行政村落的宅基地相临，北面临住宅小区，南面紧靠市一路。5.市政基础设施估价对象所属区域市政基础配套设施良好，具备通电、上水、下16水、通信、市政道路等地下和地上综合设施。均能满足住宅用房等设施的要求。环境质量：评估对象所在地各类学习和生活区已初具规模，内有大量绿地、树木等绿化环境。6.建筑物、构筑物状况估价对象33号和35号均为二层花园住宅，为混合1结构，建筑面积：258.32m2平方米。层高约3米。建成于1999年左右，目前已处于正常使用