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恒大地产集团项目开盘、交楼期间质量通病防治措施渗漏水第2页渗漏水第一章室内渗漏水分为室外雨水内渗、室内积水渗漏及管道渗漏水三大类，造成渗水的原因较为复杂，有材料因素、设计因素、施工因素等，综合现场存在的各类渗水情况进行分析，其中未按规范施工是造成渗漏水的主要因素；因此，透过各种渗漏水现象，分析渗漏水的原因，规范各节点工序施工，加强有效的预防是解决渗漏水的最有效办法。渗漏水第3页渗漏水质量问题分类渗漏水第4页第一节室外雨水内渗1、屋面、露台渗漏水1.1、屋面、露台板砼开裂渗水原因分析:1、砼振捣不密实；2、施工冷缝留置位置不准确；3、砼浇捣后过早上荷载；4、砼养护不到位；5、拆模过早。防治措施：1、砼浇捣严控施工工艺，严禁振捣不密实；2、屋面砼不宜留设施工冷缝。如必须留设施工冷缝，则施工冷缝应留置在顺浇筑方向次梁跨度中间1/3范围内；3、砼浇捣初凝前完成收面；4、砼强度未达到C12前严禁下道工序施工；正常温度条件下，砼养护不少于7天；5、拆模时间：现浇梁长度≤8米时，为强度的75%，大于8米时，为100%方可拆模；现浇板长度≤2米时，为强度的50%，大于5米小于8米为75%，大于8米时为100%方可拆模。渗漏水第5页第一节室外雨水内渗1、屋面、露台渗漏水1.2、防水层施工质量差造成渗漏水原因分析:1、防水找平层起砂空鼓；2、防水找平层基层未干燥；3、防水层与基层粘结强度差，防水层搭接宽度过小、搭接不密实；4、防水立面上返高度不足且收口不严密；5、成品保护差。防治措施：1、基层清理干净，找平层无空鼓开裂；2、防水层粘贴牢固，搭接宽度、立面上返高度及收口符合要求；3、蓄水试验合格；4、做好成品保护。幼儿园屋面防水卷材上返高度不足250mm—300mm渗漏水第6页第一节室外雨水内渗2、外墙渗漏水2.1、外墙孔洞渗水原因分析:1、外墙脚手架、剪力墙对拉螺杆等孔洞封堵不密实，造成雨水内渗；2、砌体通逢、透光、砂浆不饱满。防治措施：1、抹灰前，孔洞须用防水砂浆封堵密实；2、外墙用防水砂浆抹灰；3、外墙保温板施工前必须完成防水砂浆抹灰。渗漏水第7页第一节室外雨水内渗2、外墙渗漏水2.2、外墙飘线处渗水原因分析:1、空调飘板内低外高；2、空调飘板抹灰坡度不够；3、空调百叶下口紧靠飘板未留缝隙排水。防治措施：1、空调飘板按设计要求找平且放坡泄水；2、空调飘板百叶下口留10mm缝隙排水。原因分析:1、飘线条与外墙面留有裂缝；2、飘线条完成面放坡不够，造成积水内渗。防治措施：1、飘线条砼浇捣密实，并注意平立面处施工冷缝处理；2、飘线条按设计要求向外放坡。2.3、空调飘板渗漏水渗漏水第8页第一节室外雨水内渗3、窗边渗漏水原因分析:1、窗边采用泡沫板等杂物填充；2、窗边塞缝不密实、打胶不饱满；3、铝合金窗框的摩尔码固定不牢固；4、窗台未做砼压顶；5、外窗台放坡不够；防治措施：1、清理干净窗边的杂物；2、窗边内外侧打胶密实；3、铝合金窗框的摩尔码固定牢固；4、窗台砼压顶外低内高；5、外窗台做3％的坡度；6、铝合金窗边保温板严格按设计图纸施工。某项目多处铝合金窗安装质量差，窗框边缘全部探出室内，存在渗漏水隐患渗漏水第9页第二节室内积水渗漏1、阳台渗水原因分析:1、阳台砼楼板开裂；2、阳台排水立管边封堵不密实；3、铝门窗下框塞缝不实；4、阳台门槛石未用湿铺法施工；5、阳台两侧墙体底部采用空心砖砌筑；6、阳台地漏未对结合层内积水起排水作用；7、阳台地漏边封堵不密实；8、阳台排水坡度不正确，造成阳台积水。防治措施：1、砼浇筑密实；2、排水立管及地漏周边用细石混凝土分两次封堵并做蓄水试验；3、门下框塞缝密实，门槛石采用湿铺法施工；4、门侧墙体底部应浇捣砼反坎或砌实心砖。5、阳台地漏排水管在靠近楼板的位置开小孔，排除结合层内的积水；6、阳台地砖结合层水泥含量要高且宜湿铺；7、避免阳台积水。渗漏水第10页第二节室内积水渗漏2、卫生间渗漏水2.1、卫生间顶板渗漏水。原因分析:1、楼板及预留洞口边混凝土浇捣不密实。2、找平坡度不准，侧排地漏高于找平层或堵塞，造成沉箱积水；3、沉箱防水层被破坏。防治措施：1、楼板砼浇捣密实；2、管道边用细石砼分层浇捣并做蓄水试验；3、沉箱侧排地漏放置在沉箱最低位置；4、管道隐蔽前对地漏封口，防止垃圾堵塞；5、做好沉箱防水层并做蓄水试验。渗漏水第11页第二节室内积水渗漏2、卫生间渗漏水2.2、卫生间墙体周边渗水原因分析:1、砌体抹灰不密实；2、卫生间未做砼返坎或砼反坎有缝隙；3、墙面防水层高度不足或防水层被破坏。4、管道穿过门槛石底部，封堵不密实；5、门槛石防水层被破坏防治措施：1、墙面砼、砖砌体及抹灰层必须施工密实；2、墙体防水层高度按图施工，不许破坏防水层；3、沉箱砼施工时，可在砼返坎处用30mm×30mm木枋支模浇捣砼凸起，浇捣砼返坎时行成榫头锲入返坎;4、尽量减少管道从卫生间门槛石底穿过；5、卫生间门槛石用湿铺法铺设且门槛石内侧做防水层，门槛石两端封堵密实。卫生间过口石未采用湿贴渗漏水第12页第三节管道渗漏水1、给水管道及洁具渗漏水原因分析:1、管道接头不紧；2、管道与洁具连接无胶圈、垫片，丝扣连接未用生料带；3、水管安装用力过大造成管道开裂；4、成品保护差。防治措施：1、管道连接要紧密；2、给水管铺设完成后要进行试压；3、管道与洁具连接要设置防水垫片、胶圈及生料带，安装时用力适度；4、加强成品保护。原因分析:1、地暖管材质不合格；2、地面埋设的地暖管有接头；3、成品保护差。防治措施：1、地暖管检测合格后方可使用；2、地暖管敷设暗埋部分不能有接头；3、做好现场成品保护措施，避免交叉施工造成管道损伤破坏；4、后续工序须带压施工。2、地暖管渗漏水渗漏水第13页第三节管道渗漏水3、厨房烟道渗漏水原因分析:1、烟道洞口边封堵不严密；防治措施：1、屋面排烟口顶部设置的防水雨帽，周边洞口设置防雨百叶窗，具备防止雨水进入烟道的作用且不可设置在天面斜屋面滴水线下；2、屋面排烟管根部四周应采用砼返坎上返至屋面完成面；3、屋面防水层应上返至屋面完成面300mm；4、烟道边缝隙用细石膨胀砼浇捣密实，并在烟道周边设混凝土挡水反槛。饰面开裂第14页饰面开裂第二章饰面开裂第15页饰面开裂1、抹灰墙面空鼓开裂原因分析:1、砌筑一次到顶，拉结筋设置间距过大；2、墙体与砼界面未挂网或挂网宽度不够；3、未按要求设置过梁或构造柱；4、墙体沉降未稳定就进行抹灰装修；5、墙体未湿润就抹灰；6、水泥砂浆配合比不符合设计要求；7、使用留滞过期的砂浆。防治措施：1、按规范要求设置拉结筋及构造柱；2、砌块施工前充分湿润；3、批灰前检查挂网是否符合要求；4、严禁在砌体沉降不稳定下抹灰或装修；5、按设计要求控制水泥砂浆配合比；6、抹灰厚度不宜超过20mm；7、室内低于50C时应停止施工；8、严控砂的含泥量和粗细度；9、严禁使用留滞过期的砂浆。乌兰浩特恒大绿洲10#楼12-32层25%抹灰墙面空鼓、开裂饰面开裂第16页饰面开裂2、墙面涂饰层开裂原因分析:1、基层抹灰开裂；2、基层含水率过高；3、腻子施工前不同材料界面未做防开裂处理；4、腻子层厚度过大。防治措施:1、控制抹灰基层质量；2、腻子中胶需具备良好的塑性；3、基层含水率过高时禁止施工;4、墙面接口缝隙需满刮腻子并贴网格布，且腻子厚度适中、均匀，防止收缩开裂。长春恒大名都6#楼主卧施工洞口处产生竖向裂缝饰面开裂第17页饰面开裂3、石材断裂原因分析:1、石材材质差、厚度不足；2、石材运输、搬运过程中断裂；3、石材成品保护差；4、石材安装工序错误。4、腻子层厚度过大。防治措施:1、及时验收石材，对断裂的深色大理石粘贴加固并镜面处理无明显裂痕后再铺贴；2、加强成品保护管理,严禁在石材上作业。3、门槛石与门套安装工序不能颠倒。饰面开裂第18页饰面开裂4、石膏线与墙砖（或墙面石）界面开裂。原因分析:1、石膏线固定不牢固；2、石膏线与墙面接缝未打胶。防治措施:1、边施工石膏线边配制石膏粘粉，石膏线上的粘粉薄且均匀；2、粗重的石膏线须用螺钉固定；3、石膏线与墙面的接缝打柔性胶体。卧室天棚石膏线周边开裂饰面开裂第19页饰面开裂5、墙纸开裂、发霉。原因分析:1、基层开裂；2、基层湿度太大；3、墙纸铺贴未干燥前被强风吹刮；4、胶浆浓度太低，粘接性不强；5、墙纸上的胶体厚薄不均匀。防治措施:1、基层干燥且清理干净，防止开裂；2、墙纸铺贴未干燥前避免被强风吹刮；3、墙纸上的胶体薄且均匀，浓度适中。饰面开裂第20页饰面开裂6、外墙GRC线条、构件开裂原因分析:1、GRC构件安装不牢固；2、GRC自身基体收缩率大；3、GRC的构造节点与安装工艺不合理。防治措施:1、降低GRC制品的收缩率（可掺入标准颗粒级配的砂子）；2、使用柔性胶体（含纤维）填塞GRC缝隙并挂网；3、GRC构件及内部灌浆密实。饰面生锈第21页饰面生锈第三章饰面生锈第22页饰面生锈1、阳台栏杆2、门锁五金防治措施：做好成品保护措施，防止成品污染、破损，造成生锈。饰面生锈第23页饰面生锈3、卫浴五金4、石材防治措施：做好成品保护措施，防止成品污染、破损，造成生锈。防治措施：1.尽量避免采用高碱性水泥进行石材的粘贴施工，降低水泥中碱质与石材中铁质发生反应的机会。2.石材在施工以前，一定要采用优质石材养护剂对石材进行六面防护处理，阻断石材内铁质与水的接触。饰面生锈第24页饰面生锈5、墙面钢丝网锈迹外返6、银镜框生锈防治措施：钢丝网必须置于抹灰层内，网材与基体的间距宜大于5mm，但不得外露，应防止网材与固定件生锈和腐蚀。防治措施：施工过程中做好成品保护措施，防止成品污染、破损、受潮而造成发霉生锈。墙面砖铺贴第25页墙地砖铺贴第四章墙面砖铺贴第26页墙面砖铺贴注意事项1、为避免墙面砖铺贴大面积空鼓，集团标准要求卫生间、厨房墙面均做水泥基刚性防水，卫生间墙面水泥基刚性防水做到1.8米高，厨房墙面做到1米高，再铺贴墙面砖。2、墙面砖在铺装时面砖必须使用同一品牌、同一批次、同一色号，且无崩边、缺角、翘角等质量缺陷。墙面砖铺贴第27页墙面砖铺贴注意事项4、砖缝隙大小均匀，宽度严控为1.0mm。3、给、排水管管根瓷砖需用玻璃开孔器套割开孔，严禁打磨敲孔。墙面砖铺贴第28页墙面砖铺贴注意事项5、施工完成后，用夹板、泡沫包装板等材料对墙、柱阳角进行保护。墙面砖铺贴第29页墙面砖铺贴质量通病防治通病内容：卫生间墙面砖空鼓、脱落原因分析1、基层抹灰层材料为混合砂浆，基层强度不够；2、铺贴前墙砖未按要求浸水，墙面未湿润；3、粘贴砂浆不饱满或强度不足；4、墙面防水层脱落；5、未用专用胶泥粘贴玻化砖。防治措施1、抹灰层为水泥砂浆；2、墙砖须浸水2小时以上；3、粘贴前要清除墙砖的浮尘及明水；4、墙砖上的砂浆须饱满，并均匀压实；5、采用专用胶泥粘贴玻化砖。卫生间浴屏框边墙砖空鼓卫生间烟道墙砖大面积空鼓墙面砖铺贴第30页墙面砖铺贴质量通病防治通病内容：阳台墙砖与地砖界面处理不到位防治措施1、墙面砖铺贴前先放线，先铺贴墙面砖再铺贴地面砖；2、墙面砖铺设至地面砖以下，方可铺贴地面砖；3、地面砖按设计要求放坡；4、地面砖铺设完成后用水泥浆掺少量胶水勾缝，缝宽为3-5mm。墙面砖铺贴第31页墙面砖铺贴施工允许偏差墙面砖施工允许偏差项次项目允许偏差(mm)检验方法1立面垂直2用2m垂直检测尺检查2表面平整2用2m靠尺和塞尺检查3阴阳角方正3用直角检测尺检查4接缝直线度2拉5m线，不足5m拉通线和尺量检查5接缝高低0.2用1m钢板尺和楔形塞尺检查6接缝宽度0.1用金属塞尺检查地砖、地面石材铺贴第32页地砖、地面石材铺贴第五章地砖、地面石材铺贴第33页地砖、地面石材铺贴注意事项1、注意地面铺贴前，试压水管必须检查是否漏水和水管是否高出铺装面，且带压施工直至完毕；2、地砖铺贴时，注意地砖铺贴的纹理方向一致，砖缝大小严控为2.0mm；3、卫生间、阳台等有防水要求的地面，在地面砖铺贴前应进行24小时蓄水试验；4、厨房、卫生间、客厅阳台等有防水要求的门槛石，必须采用湿铺法且门槛石两端头填充密实；5、地砖、地面石材铺贴时标高及找坡方向一定要符合