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物权法参考书目1、梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版。2、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版。3、周枬：《罗马法原理》，商务印书馆1994年版。4、黄松有主编：《中华人民共和国物权法条文理解与释用》，人民法院出版社2007年版。5、王泽鉴：《民法物权1（通则·所有权）》，中国政法大学出版社2001年版。6、王泽鉴：《民法物权2（用益物权·占有）》，中国政法大学出版社2001年版。7、谢在全：《民法物权轮》（上）（下），中国政法大学出版社1999年版。法规、司法解释1、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）2、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》3、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》导论一、《物权法》与民众的关系（一）当代社会《物权法》与人们的关系物权和物权法与人们的现实生活息息相关1、物权——人类生活离不开财产，占有和使用财产的前提是一个人拥有合法的财产。合法拥有财产的权利就是物权。2、物权法——人与人之间从古至今都存在争夺财产的现象，物权法所要解决的首要问题就是“定纷止争”。法律通过对于每一个人合法财产权利的充分承认和保护，确定了社会稳定的基础。（二）交易问题并非仅由《合同法》解决1、人与人之间的各种交易关系，其本质主要都是以物权的取得或消灭为目的的交易。故交易的目的实质是以所有权为核心的物权。如：购买一套房屋之时，首先关心的是不是房屋的面积大小和位置而是房屋权利的性质（完全产权、部分产权、使用产权）。故：交易对象的物权性质是交易的基础要件2、“一房二卖”现象说明，即使合同已经生效，也不能确保买受人肯定能真正享有房屋的所有权。二、《物权法》的政治基础——承认个人财富的进取心1、我国《物权法》在建立公共财产权利制度的同时还建立了社会“私”的财产权利法律制度，包括私有财产权利取得、享有和行使的制度。就此，我国物权法首先承认“私”有财产权利的正当性，并且对该权利给予充分保护。2、人类要生存就有改善自己物质生活条件的本能，而要改善物质生活条件就会有财富的进取心，这种进取心产生于自然，故应该得到法律的承认和保护。物权制度从本质上讲是激活社会创造力的最有效手段。【英】布莱克·斯通：“没有任何东西像财产所有权那样如此普遍地焕发起人类的想象力，并煽动起人类的激情……”古语：有恒财者有恒心。三、《物权法》的物质基础——民间财富的极大发展现有民法规则调整和规范的社会资产范围已经非常巨大，不仅包括公共财产，还包括了大量的私有财产（民间财富）。我们现在制定的市场经济体制下的《物权法》与计划经济体制下的物权法的指导思想有本质的不同：计划：公开蔑视私有财产，在法律制度下压抑私有财产市场：平等地对待私有财产与公共财产，且意识到私有财产与进入民法规范范围的公有财产两者的稳定发展，才是《物权法》存在和发展的基础。第一编物权法总论第一章物权法的概述•第一节物权的概念和特征一、物权的概念（一）物权概念的沿革物权与债权一起构成大陆法系民法财产权的两大基石。人类有真正的物权观念，大约开始于古罗马法时代。罗马法的物权观念，是通过对物本身的诉讼来表现的权利人对于特定物的追及性。对物权这一名称是在欧洲的中世纪时期被创造出来的，之后经过近400年的时间，“物权”一语才正式见于民法典上，即：1811年《奥地利民法典》对“物权”一语的规定。1896年公布的《德国民法典》遂将财产权区分为物权和债权，并在第三编“物权”这一编名下，规定了442个条文的物权内容，这是物权法发展上的里程碑，标志着从罗马法以来，物权法完成了它的立法化。我国：（1）1987年1月1日开始实施的《民法通则》虽然没有使用“物权”一词，但其第五章第一节对“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”的规定，基本上构成了我国民法的物权制度。（2）2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），正式使用物权的概念。（二）对物权概念的界定1、学界观点（1）对物关系说——人对物的关系（2）对人关系说——人与人的关系（3）权利归属说——物权财产归属性2、通说物权——民事主体在法律规定的范围内直接支配特定的物、享受利益并排除他人干涉的权利，是人与人之间对于物的归属和利用关系在法律上的体现。我国《物权法》第2条第3款：“所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”三个特定（1）特定的人（主体特定）不特定的主体在法律上无法承担权利和义务•如：“人民”这个概念，在法律上无法承担义务和责任，在法律上就不能成为民事主体，也就不能作为物权主体。（2）特定的客体物权所指向的客体一般称标的物，即具有特定形体或特定形式的物。物权是权利人直接支配物并排斥他人干涉的权利，故明确标的物的范围以保证权利人正确行使权利，避免权利人行使权利时损害他人的权利。（明确权利界限）（3）特定的权利一般而言，物权在法律上属于支配权，即权利人能控制和利用本体。如：使用或买卖、租赁房屋。物权与债权的关系：物权——债权发生的基础和前提债权——物权变动的基础二、物权的法律特征（一）物权的客体主要是物物权的客体：1、物——除人体之外，能为人力所支配、独立满足人类社会生活需要的有体物和自然力。（1）它一般为有体物，且是客观存在的、确定的物。（2）物须为人力所能支配。如：人力不能支配月亮（3）物能满足人们的社会生活需要（物有使用价值，给予人们一定利益）。2、财产权利（特殊情况下）在现代社会中，物权的客体也做了扩张，扩及至了财产权利——权利质权如：票据、债券、股票等权利债权的客体——（给付）行为（二）物权是对物权物权——人对物的支配权，它表示的是权利人对物的直接支配关系。“直接”——物权人对于标的物即客体的支配，无须他人意思或行为介入即可实现。如：抵押权人在债权已届清偿期而未受清偿者，无须抵押人介入，即可请求人民法院拍卖抵押物给予清偿。间接——需他人意思或行为的介入，权利人才能实现自己的利益。如：租赁合同，出租人交付了房屋，承租人才能占有房屋、使用房屋。债权——对人权，是人对人的请求权。支配权与请求权的区别：支配权——权利人依据自己的意思就可以实现权利目的如：房屋所有人甲因为对于房屋的所有权，他可以独断性地根据自己的意愿占有和使用房屋。即只要甲有某种意愿，其意愿一旦形成就可以贯彻下去，甲作为权利人的利益就可以得到实现。请求权——权利人须借助于相对人的意思才可以实现权利目的如：甲与乙之间订立了房屋买卖合同，根据合同约定，乙要取得房屋所有权只能请求甲交付房屋并转移房屋所有权。（三）物权是绝对权物权：实现仅仅依据权利人自己的意思，不必依靠他人的意思。如：所有权人完全依据自己的意思实现对物的占有使用。物权保护的绝对性——物权人于其标的物之支配领域，非经其同意，任何人不得侵入或干涉，否则属于违法。——→物权乃是要求世界上所有人，对其标的物之支配状态给予尊重的权利。债权：是相对权，它的实现必须借助他人的意思，必须得到他人的协助。如：甲与乙之间签订房屋买卖合同，乙想获得房屋及其所有权必须借助于甲的行为。——→债权是债权人与债务人双方之间的权利义务关系，债权人仅对债务人享有权利，债务人以外第三人对债权人不负有任何义务。（四）物权是一种排他的权利物权：实现必须排斥他人的意思，只有这样权利人才能行使其直接支配权并实现自己的利益。债权：具有平等性，同一债务人的各个债权人之间没有先后之分，他们同等地对债务人享有请求的权利。如：开发商A一房二卖，其相对人分别为甲、乙，A与甲的合同、A与乙的合同分别有效，两个合同效力同等（债权平等性）。若甲通过办理登记取得了房屋所有权，乙就不能取得该房所有权（物权排他性）。第二节物权的效力物权的效力——合法行为产生物权法上的效果的保障力，物权人对标的物的支配力。一、物权的优先效力物权的优先效力——同一标的物上有两个或两个以上不同内容或不同性质的物权存在，或者该物权的标的物为债权给付的标的物时，成立在先的物权有优先于成立在后的物权的效力物权有优先于债权的效力（一）物权相互间的优先效力——时间在先，权利在先1、设立在先的物权具有两项优先效力（1）优先享受其权利如：在同一不动产上先设定甲抵押权，再设定乙抵押权，依抵押权设定登记的先后顺序，先设立的甲抵押权优先于后设立的乙抵押权。（2）先设立的物权限制后设立的物权如：同一房屋上设定两个抵押权，甲抵押权于2009年1月5日登记，乙抵押权于2009年2月5日登记，则甲抵押权能排斥乙抵押权。2、先设立的物权优先于后设立的物权存在的例外：（1）定限物权优先于所有权同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利如：土地所有权上设定使用权，使用权优先于所有权，而所有权实现顺序要靠后。——→如此规定的原因在于限制物权设立之后对所有权进行了限制，在所有权人的部分利益得到保留的情况下，取得所有权的其他部分利益。（2）法律规定了特殊的顺位时，不适用该原则如：费用性担保物权（留置权——法定））优先于融资性担保物权（抵押权、质押权——约定）（3）基于公益或社会政策的理由，发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力如：海商法上的优先权优先于船舶抵押权船舶优先权——海事请求人依照《海商法》第22条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。（二）物权优先于债权的效力1、债权以某特定物为给付的标的物，而该标的物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均有优先于债权的效力。（1）一物二卖乙————甲————丙（2）某特定物虽已为债权（如买卖合同）给付的内容，但该特定物上如同时有定限物权存在时，则无论该定限物权成立于债权之前或之后，均有优先于债权的效力，债权人不得对物权人请求交付或移转其物，也不得请求除去该物上的物权。如：甲（所有权）将房屋租给乙（定限物权），甲与丙存在买卖合同。（买卖不破租赁）乙————甲————丙2、物权优先于一般的债权（1）如果债务人财产上存在定限物权，在受清偿或补偿时，定限物权有优先于一般债权的效力。甲（债权人）———→乙（债务人、抵押人）←———丙（抵押权人——定限物权人）债务人受破产宣告时，对于债务人财产上设定了担保物权的，担保物权人就该项财产享有别除权。别除权——债权人不依破产程序，而由破产财产中的特定财产单独优先受偿的权利。（2）留置权人、质权人等，在供作债权担保的债务人或第三人的标的物因其他债权而受强制执行时，可以基于物权的优先效力，请求排除。甲（债权人）———→乙（债务人、抵押人）←———丙（留置权人、质权人）3、物权优先于债权存在例外的情形（1）根据“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力。如：在债权人破产时，为债权人权利实现的目的，依法由清算人对债务人的财产进行清算。清算人的费用，即为“为债权的债权”，即为原来的债权人权利实现的目的而设定的债权。清算人————债务人————债权人（2）根据“买卖不破租赁”的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。乙（承租人）————甲（出租人、出卖人）————丙（买受人）（3）民法特别法赋予优先效力的债权，可以优先于物权。如1：劳动法、破产法明确规定在企业破产的情况下，工人劳动工资的债权享有优先权。如2：海商法规定船长以及船员的工资优先权。（4）纳入预告登记的债权，在任何情况下均优先于物权。案例：物权优先权企业法人甲有净资产（一幢楼房）100万元整，2年前欠乙100万元；一年半前欠丙100万元；一年前欠丁100万元，但一年前甲、丁签订了一份以甲仅有的楼房抵押的合同并办理了抵押登记。问：乙、丙、丁的债权如何实现？甲乙丙丁分析：当甲到