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土地一级开发热点难点问题解析地方打折卖地成风底价成交成常态北京土地整理储备中心数据显示，2012年1月共成交20宗地块，全部以底价成交，土地出让金21.92亿元，同比下降64%，2012年土地收入预计为900亿元，比去年实际收入减少300亿。北京住宅类土地的溢价率，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的16.9%。下调了62各百分点。（部分地方政府现在的地价可以打5折）由于买方话语权的加大，地方政府更多选择在找到合适的买家、谈好价格之后才公开出让土地。（规划修改，通过提高容积率，土地的总价款没有变化，但摊到楼面上的地价变低了。）成交量溢价率话语权一六四五开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）二三土地一级开发的成本及收益形式BT模式在土地一级开发中的应用融资平台建设融资模式土地一级开发的风险与防范一六四五二三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。定义土地一级开发概念界定土地一级开发，即土地前期开发，是指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（如“七通一平”等），使该区域内的土地达到供应条件的行为。土地一级开发与土地储备之间的关系土地储备土地收储土地一级开发净地开发由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈土地财政在我国的历史并不长，1998年房改之前，地方政府几乎没有卖地收入。在此之后，这笔“额外”的收入占地方财政收入之比逐年增加，甚至成为地方财政收入的主要来源。地方政府之所以严重依赖土地财政，与我国的财税体制有着密不可分的关系。1994的分税制改革，导致地方政府财政收入分配与事务责任划分倒挂，财权事权的不匹配导致地方政府在平衡财政收支上捉襟见肘。为了弥补财政收支的缺口，地方政府纷纷“广开财路”，进行多元化融资，其中卖地融资以其各方面的“优势”，迅速成为各地财政收入的主要来源。中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈(续）一方面，地方政府拥有土地一级市场开发经营的垄断权，这意味着地方政府实际上成为土地使用权出让的唯一卖方。除了利用城市未开发空地，政府还可以通过农地转化、旧城改造等方式“再生”土地资源。另一方面，招拍挂出让方式将土地储备最大化地转化为财政收入，这一环节也被认为是高地价推升高房价的最直接的原因。此外，地方政府还可以通过土地征收与土地出让的时间差获取丰厚的“时间价值”。在这种逻辑背后，地方政府并没有内在动力去主动遏制房价的上涨势头。高地价支撑了高房价，反过来又继续带动周边地段升值，进一步扩大了政府财政收入。一面是地方政府“财源广进”，一面是房地产业欣欣向荣带动GDP快速增长，这实在是地方政府所乐于见到的结果。这也就是为什么中央政府每次出台严厉的房价调控政策却难以在各地收到实效的原因。摒弃“土地财政依赖症”的迫切性房价高企，背后推手众多，成因复杂。而土地财政之所以更为人诟病，是因为地方政府一方面以“规则制定者”的形象垄断土地征用环节，又以“生意人”的形象活跃于土地一级开发市场。而“生意人”都是追求利益最大化的，本应代表广大民众利益的地方政府，在追求自身利益（往往是丰厚的财政收入和高速的GDP增长）的冲动之下，就难以顾及民众的利益诉求了。银行贷款、信托、IPO、PE、REITs土地一级开发土地成片开发新城建设城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）政策法规基础设施建设招商规划、运营、招商资本、规划资金支持政府企业个人共赢共赢一级开发商主开发商住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商项目改造主体住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商单一型产业地产开发商综合型产业地产开发商城市运营商产业地产开发商城乡统筹制度建设用地增减挂钩招拍挂制度用地预申请制度综合配套改革试验土地征用制度建设用地占补平衡制度土地出让收支管理农用地转用制度……成本构成及收益模式1.土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。2.由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。•经营性用地的招拍挂收入•产业用地的协议出让收入•直接上缴专门的财政出让收入专户•政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。•分配增值收益收入来源入库财政返还分配收支两条线土地一级开发的收益模式土地出让收入当中提取10%用于农田水利建设资金具体措施将近期出台。2011年中央1号文件提出，从土地出让当中提取10%用于农田水利建设。土地出让收入当中提取10%用于保障房建设基金一级开发收入2%开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费分成土地出让方的超额收益部分在政府及一级开发企业之间进行分成8%开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为开发成本的8%2%8%分成——土地一级开发企业的盈利案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件中规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。1、土地成本返还土地成本由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。海南溢价分成模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目组建项目区域内行政派出机构如土地、工商、税务、公安、等所发生的费用组建、运营招商机构所发生的费用完成各项财务工作所发生的费用前期成本规划修编成本土地开发成本委托专业机构进行策划、勘测、测量所发生的费用委托专业机构编制区域产业规划和概念性总体规划，并组织专家评审会的费用征地成本，包括但不限于安置补助费、土地补偿费、青苗及地上物补偿费等其他与规划修编有关的招标、交通、住宿、餐饮、考察、设计等费用委托专业机构修编区域总体规划和控制性详细规划，并组织专家评审会的费用筹措前述资金所产生的利息基础设施建设成本，包括但不限于勘察、设计、招标、施工、监理等费用解决土地遗留问题所发生的土地收回或置换费用成本拆迁成本，包括但不限于：委托拆迁单位费用、拆迁补偿安置费、评估费等货币收益优先开发权专属开发权决策管理权专属最高优惠其他土地出让收入减去投资成本后的净收益分成项目区域内公用设施经营所得收入或转让该经营权所得收益建设、销售、经营自有资金投资项目所得收益政府确定的唯一的成片开发商政府承诺在项目周边一定范围内不再推出同类竞争的土地开发计划对可协议出让的土地，政府优先以成本价选择成片开发商对非垄断性公用事业项目，成片开发商有优先投资权和优先运营权如政府在区域周边推出同类竞争土地开发计划，则优先考虑成片开发商参加主管区域开发的领导小组，行使行政决策权政府承诺区域内公安、税务、工商等部门给予最大限度的配合本区域内享有的优惠待遇永不低于其他区域的最高优惠待遇专项基金开发完成后，政府以区域内税收的一定比例设立基建招商以政府规范性文件的形式确定成片开发商享有区域内所有项目的经营管理权区域内各项目享有的优惠待遇以政府规范性文件的形式予以明确政府同意以土地使用权或项目收益权为担保，协助成片开发商融资政府同意成片开发商在自然保护区（如有）内做保护性开发、建设并享有收益权政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种:一是按开发的形象进度拨付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确定企业应得的收益。土地开发费用的获得市、县级政府管委会国土部门土储中心与政府合资企业独资授权招投标省级政府的确认人大审批国库预算人大审批甲方主体乙方主体成为一级开发主体方式收益模式的合法性土地出让收益流程的完善一六四五二三融资模式28融资平台的宏观形势2011年6月28日审计署公告：2010年末地方政府性债务总规模达到10.72万亿元，加上国债的存量，2010年政府负债率和债务率（前者等于政府债务/GDP，后者等于政府债务/财政收入。）分别