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土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（北京市顺义区）受托估价单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词:北京市通州区资产重组北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-1-土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：北京市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系电话：13701390699三、受托估价方受托估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室资格证书号：A200711027法人代表：陈力联系人：高庆军联系电话：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-2-3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①北京市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《北京市土地利用总体规划》⑤《北京市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、北京市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民共和国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民共和国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、北京市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-3-六、估价基准日二○○七年十月十九日七、估价日期二○○七年十月十九日至二○○七年十月二十四日八、地价定义估价对象为位于北京市顺义区李桥镇的一宗工业用地。根据《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗，估价对象证载用途为工业，评估设定用途为工业用途，土地使用权终止日期为2056年10月25日，故剩余土地使用权年限为49年。土地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通下水、通电、通讯、通燃气)及宗地红线内“七通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通燃气)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。因此，待估宗地的评估价格是在设定的土地使用权年限、用途和土地开发程度条件下，于评估基准日2007年10月19日的土地使用权价格。此次评估的价格为该宗地的熟地价格。熟地价格是指估价对象在评估基准日2007年10月19日，在设定的土地开发程度、用途及土地使用年期的土地使用权价格。九、估价结果待估宗地位于北京市顺义区李桥镇，其四至分别为：东临月牙河；西临通顺路；北临七分干渠；南临京承铁路。属于北京市工业用途七级地价区。根据《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗及北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。待估宗地于估价基准日2007年10月19日，土地开发程度在评估设定宗地外“无通”，宗地内“场地平整”，其土地使用权年限为工业49年的土地出让金价格、毛地价格和熟地价格如下：土地面积：733740.41平方米规划建筑面积：542000平方米熟地总价：27735.4万元人民币大写金额：人民币贰亿柒仟柒佰叁拾伍万肆仟元整地面熟地价：378元/平方米L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-4-评估对象的具体情况及详细估价结果见估价结果一览表（表1-1）L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-5-表1－1土地估价结果一览表估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司估价报告编号：金房[2007A]估字第068号估价期日：2007年10月19日估价期日的土地使用权性质：国有划拨宗地名称宗地位置估价设定用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度剩余土地使用权年限(年)土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)熟地价备注地面价总价首钢冷轧薄板生产线项目工业用地北京市顺义区李桥镇工业0.74宗地红线外“五通”(通路、通下水、通电、通讯、通燃气)及宗地红线内“七通”宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整49733740.4154200037827735.4单位：总价万元；单价元/㎡一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：至评估基准日估价对象未设定抵押、租赁、担保等他项权利。2.基础设施条件：宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通下水、通电、通讯、通燃气）及宗地红线内“七通”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。3.规划限制条件：详见北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗。4.影响土地价格的其他限定条件：无。L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-6-表1－2估价对象基础设施条件表二、其他需要说明的事项：1、本报告作为委托方对估价对象进行资产重组改制提供价格参考；2、本报告估价结果自估价基准日起一年内有效。宗地名称周围道路状况供水状况供电状况通讯状况排水状况通燃气通热力首钢冷轧薄板生产线项目工业用地通顺路自备井接自市政供电管网与市政通讯网相联处理后排入市政排水系统接市政燃气系统自备L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-7-7十、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象作为工业用途用地，得到最有效利用。3、估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、委托方提供资料属实。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、本报告估价结果自估价基准日起一年内有效。5、办理出让手续时的价格标准，以北京市国土资源局审定批准价格为准。（三）需要特殊说明的事项无。（四）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、估价结果是根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗及北京市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗，委估地块总用地面积733740.41平方米，规划建筑面积542000平方米，容积率为0.74。如面积等规划条件发生变化，估价结果应作相应调整。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-8-2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为结果提交土地主管部门确认或备案时使用。4、本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司负责解释。L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-9-十一、土地估价师签名姓名估价师资格证书号签名鲁东宇94010137高薇2004110054十二、土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司二○○七年十月二十四日L北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址:北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室电话:88400870图文传真:88400800BEIJINGJINLIANREALESTATEAPPRAISALCO.,LTD-10-第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次评估的土地为首钢总公司委托评估的位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地，地块名称、宗地位置、用途、面积、四至、土地等级等详见表2-1。表2-1估价对象土地登记状况表宗地名称宗地位置土地使用者用途剩余的土地使