潍坊房地产市调报告

1潍坊市调报告及地块情况介绍2目录第一章城市宏观环境调研及分析..................................................................错误!未定义书签。一、潍坊城市概况....................................................................................错误!未定义书签。1、地理位置及行政区划..................................................................错误!未定义书签。2、人口..............................................................................................错误!未定义书签。3、区域交通......................................................................................错误!未定义书签。4、区域经济及支柱产业..................................................................错误!未定义书签。二、潍坊市总体规划发展分析（2005－2020）...................................................................51、空间布局.....................................................................................................................52、布局说明解析.............................................................................................................63、潍坊发展规划（2005—2020）.................................................................................64、城市发展前景分析.....................................................................................................6三、城市宏观环境分析总结...................................................................................................7第二章潍坊市住宅房地产市场调研及分析...............................................................................7一、2010年潍坊市商品房销售面积......................................................................................7二、2010年住宅价格变化情况..............................................................................................7三、潍坊市各区的房地产状况...............................................................................................8四、个案分析.........................................................................................................................10五、潍坊住宅市场分析.........................................................................................................13第三章潍坊市商业地产的调研及分析.......................................................................................14一、潍坊市市经济情况概述.................................................................................................14二、商业地产现状及分析.....................................................................................................15第四章潍坊地块现状及分析.......................................................................................................17一、A、B、C地块现状及分析..............................................................................................17二、地块综合分析及建议.....................................................................................................223第一章潍坊宏观环境情况及分析一、潍坊城市概况1、地理位置及行政区划潍坊历史悠久，源远流长，早在7000多年前，就有人在这里生活定居。夏商代，境内有斟灌、寒、三寿等封国。周初，武王封太公望于齐，战国时期，大部属齐诸城等地属鲁。明朝市境置青州、莱州2府，属山东省。截至2010年12月31日，潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，滨海经济开发区，高新技术开发区、综合保税区、峡山生态经济开发区四个开发区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡。2、人口2009年底，全市户籍总人口867.85万人，常住人口908.62万人，其中非农业人口430.71万人，其中：潍城区，面积290平方千米，人口40.6万寒亭区，面积1200平方千米，人口42.3万。坊子区，面积906平方千米，人口52万。[1]奎文区，面积183平方千米，人口53万3、区域交通铁路：位于陇海线青岛-济南段的中心位置，距离济南190公里，距离青岛120公里；即将建设的：4德龙烟铁路潍坊段；黄（烨）大（家洼）铁路潍坊段；公路：青高速区、潍莱高速机场：潍坊机场，已开通多条航线，规划中的：青潍烟威快速城际交通轨道港口：潍坊港、羊口港、下营港4、区域经济及支柱产业1)经济概述：2010年全市完成地区生产总值3091亿元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值331亿元，增长4.3%；第二产业增加值1720亿元，增长13.2%；第三产业增加值1040亿元，增长16%。地方财政收入202.4亿元，增长28.2%。居民消费价格涨幅2.6%。城镇居民人均可支配收入19675元，增长13.9%；农民人均纯收入8872元，增长15.3%。粮食总产522.6万吨，实现连续八年增产。肉类总产123.1万吨，水产品总产45.8万吨。国家级重点农业龙头企业、省级重点农业龙头企业分别达到10家和77家，居全省第一。竣工农村公路3100公里，新发展农村户用沼气3.5万户，完成了25座大中型水库除险加固任务，解决了27万人饮水安全问题。规模以上工业实现增加值比上年增长15.4%，实现利税增长41.9%，利润增长45.8%。新认定国家备案高新技术企业76家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到32.92%，比年初提高2.57个百分点。“十一五”节能减排目标全面完成。完成服务业投资1246.8亿元，增长25.2%；服务业税收139.8亿元，增长46.3%，占全部税收的38%。二、潍坊市总体规划发展分析（2005－2020）1、空间布局5一主，五辅，二翼的城市乡镇空间格局2、布局说明解析一主指潍坊中心城市即以市内潍城、奎文、高新、寒亭、坊子为中心的主城区，2010年城市人口达到130万人，用地面积达到153平方公里，2020年城市人口达到175万人，用地面积达到192.5平方公里。五辅：指依托便利的交通线半小时交通圈内五个副中心城市包括：寿光、安丘、昌乐、昌邑和滨海新城（由滨海经济开发区和史子镇滨海项目区组成）两翼：指以高密和主城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。3、潍坊发展规划（2005—2020）1)城市空间结构布局：建构：一心、一环、一廊、一轴的结构模式。一心：由月河路、北宫街、北海路和健康街围合的城市中心区域；一环：长松路、玄武街、潍县路和宝通街组成的城市快速交通环；一廊：由白浪河、虞河两岸绿化带及两岸绿地构成的贯穿一心的绿色走廊；一轴：由滨海路向北连接滨海新城的经济发展轴。2）商业、住宅发展策略：商业用地布局：市级商业中心以市中心核心组团的白浪河沿岸。区级商业珠组团四个。长松片区：西部潍城区；凤凰片区：城市东南部，凤凰路和北海路建设城市次级综合服务中心；寒亭片区：北海路、玄武街以北连接寒亭及市区部分；东部高新片区：市政府以东以潍县路为轴的区域；6在城市四周设立大型商贸物流中心，市级大批发市场位于东风街西段和潍州路南段、潍莱高速东段、健康东街和火车站南侧；住宅用地布局：居住用地采取“一带四团”的布局格式；一带：位于中心城区内东西狭长的带状居住用地；四团：位于外围片区的四个团状居住地；3）发展规模：2020年城市人口规模达到175万人以上。城市控规：2334平方公里；4、城市未来发展前景分析1）山东半岛蓝色经济区规划涵盖青岛、潍坊、烟台、潍坊、威海、日照６市及滨州市无棣、沾化２个沿海县。潍坊接轨青岛，主动接受青岛辐射，形成优势互补的发展局面。2）、两基地、两中心、一枢纽以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地以高级技术教育为特色的文化教育产业基地；具有国际影响力的国际风筝文化中心；半岛地区重要的商贸物流中心；高速公路、铁路、轻轨、机场四线，成为山东半岛经济群的重要交通枢纽。三、城市宏观环境分析总结优越的地理位置，正在向青岛并轨，轻轨的建设必将提高整个城市的竞争力。中心城区的建设，原本东西长，南北窄的狭长空间，正在向南部、东部扩张。当地旅游经济的带动：国际风筝节、鲁台经贸洽谈会、全省范围的艺考、寿7光的菜博会等都给本地旅游业、酒店业、餐饮业带来巨大的商机。本地经商的习俗使得中产阶级较多，餐饮和酒店行业表现突出。潍坊房地产前景巨大，连续几年的低增长使得潍坊酝酿着新的爆发。综上所述，经济的持续快速发展、人口的增长、人均收入的增加、环境的改善、基础配套设施的完善，将为潍坊带来更多的发展机会。第二章潍坊住宅房地产市场调研及分析一、2010年潍坊市商品房销售面积潍坊商品房市场成交规模较大，2010年全市销售面积为1995.3万平方米，同比增长15.9%。潍坊城区新建商品房销售情况，共销售665.38万平方米，同比下降5.91%，其中销售新建商品住房581.84万平方