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物业服务座谈会报告专题一物业诉讼应当准备的诉讼资料•1、起诉状（按对方当事人提供副本）一般要求一式三份，加盖公司印章。•在起诉状中应写明对方当事人的姓名、性别、住址、联系方式（有身份证复印件的以复印件记载内容为准）。•在起诉状中应写明诉讼请求：拖欠物业费诉讼的应写明拖欠的时间、本金数额、及违约金数额；其他类型诉讼应写明具体的诉讼请求。•2、营业执照副本、机构代码证一份•3、授权委托书，授权事项应写明：代为提起诉讼、反诉、上诉；代为和解；代为领取法律文书。•4、证据•拖欠物业费诉讼：物业服务合同（前期物业服务合同）、业主入住文件•违建拆除诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签字）、行政执法违章拆除通知。•住改商诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签字）、业主委员会决议或相邻业主认为损害其公共利益的证明）。专题二物业管理纠纷的类型•1、物业公司起诉业主交纳物业费纠纷。•2、物业公司认为业主私搭乱建，要求业主拆除纠纷。•3、业主在小区内人身或财产受到侵害要求物业公司赔偿的纠纷。•4、业主委员会要求物业公司改变收费标准的纠纷。•5、业主委员会或新聘物业公司要求原物业公司办理物业交接的纠纷。专题三诉讼准备•物业公司起诉业主交纳管理费•物业公司的筹备工作•A、起诉状：•被告的自然状态：姓名、出生日期、身份证号码、居住地址、联系方式。•诉讼请求：请求给付的物业费数额、滞纳金数额。•事实及理由：写明欠款的事实。•B、证据准备：•（前期）物业管理服务协议；•业主入住文件（入住日期）；•超过诉讼时效的应当有《催款通知》等延续时效的证据。•C、其他文件：物业公司营业执照副本（公司名称变更的应当有工商机关的变更登记证明）、公司法定代表人身份证明。•D、诉讼费准备•以上文件至少一式三分，除提交法院外，开庭时应当携带。专题四业主委员会是否有权选聘、解聘物业公司•有权利说：•《城市新建住宅小区管理办法》第5条第1款规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”第7条第1款第2项：“决定选聘或续聘物业管理企业”。•分界点：《物权法》实施•自2007年10月1日起，对于选聘、解聘物业服务企业的法律适用，应当适用《物权法》。•《物权法》第76条第4项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有面积占总面积过半数且总人数过半数的业主同意。•但这里没提到续聘，我们认为业主委员会有权续聘物业服务企业。专题五物业服务费纠纷•物业服务企业主张业主交纳物业服务费的案件中，业主提出物业服务企业提供的服务不达标，法院在审查中，应当坚持质价相符的原则。•如果业主就以下几个问题提出抗辩，要求法院认定物业服务企业未按合同约定履行义务的，经法院审查也确实存在下列物业企业未履行职责，或者履行职责存在过错的，法院应当认定物业服务企业违约，对于业主要求减免物业服务费数额的要求予以支持：•（1）物业服务企业怠于行使职责，或未尽安全防范义务，导致物业小区内发生公共设备、设施遗失，或者发生重大事故、火灾水患，并造成业主财产损失或人身损害的；•（2）物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中，行为失当，对业主实施了侵权行为，导致业主人身或财产受到损害的；•（3）物业公司疏于管理，致使物业小区的公共设备、设施存在不安全隐患，造成业主伤害事件发生的。•（4）由于物业公司的过错造成了电梯、供暖等设备停运，给业主造成财产或身体的损害。•（5）物业服务企业自行施工及其雇佣的施工人员在施工或者维修过程中，未采取有效的安全措施，未设立明显标识，或未尽到高空作业的注意义务，或违返施工的规章制度，给业主造成人身或者财产损失的。案例一•车库内新车被淹法院判物业公司修复•案情：•李刚是哈尔滨某小区的业主，买房时同物业公司签订了《车位租赁合同》，并向物业公司缴纳了租金。2004年7月10日，哈尔滨突降暴雨，地面积水迅速上涨，倒灌进地下车库。物业公司组织人员向外排水，但因雨太大，排水速度赶不上水涨速度。等李刚得到消息赶到雨停后，物业公司工作人员把水排净，李刚的奔驰车已被泡得不成样子。李要求物业公司修车并赔偿损失，但物业公司认为暴雨是不可抗力，物业公司不应承担责任。协商不成，李刚于同年9月将物业公司诉至哈尔滨市中级人民法院。车库时，车库已进不去了。李刚新买的一辆新款奔驰车正停在车库里。•法院判决：•法院认为，物业公司作为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨，虽具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。在雨水倒灌过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事发当天是法定假日）。由于物业公司主观上疏忽，仅通知工作人员到车库入口筑坝拦水。当原告通过邻居得知车库进水时，已无法进库取车。汽车被水淹没近48个小时后，物业公司才将车拖出。判决哈尔滨某物业管理有限责任公司自判决生效之日起7日内，将原告李刚的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，更换下来的旧部件归物业公司所有。•一审宣判后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级法院提出上诉。近日，黑龙江省高院做出终审判决，维持一审判决主文及案件受理费和鉴定费部分，并判决如物业公司未按一审判决期限履行义务，则赔偿李刚修车发生的各项费用86万多元。案例2•案例•某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。2004年8月5日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。••经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。•本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。•雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，法院认定值勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物业公司仍应承担赔偿责任。•但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。案例三《条例》第二条规定的适用•小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？•【专案简介】王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。•【分析解答】•庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。专题六物业服务合同履行中的违约行为及其责任承担•一、前期物业管理阶段物业服务企业的合同责任。•《条例》第28条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业的公共部位、共用设施设备进行检查”。•《条例》第29条，建设部1997年《房屋接管验收标准》的相关规定，物业服务企业对物业的承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位，共有设施设备。•前期物业公司不严格履行物业的承接义务而未发现物业的问题，给业主造成损失的应当负赔偿责任。案例六车库撞破头法院判开发商物业共赔业主三万八•案情：•2003年，刘先生买下丰台区草桥某小区的商品房，并在第二年和物业公司签了《机动车停车管理协议》。2005年10月22日晚10点多，刘先生回到小区，像往常一样将自己的车停入地下车库，下车时头部不慎撞在车位右上方离地面有1．55米高的排风管道的铁支架上，顿时鲜血直流。刘先生立即到北京友谊医院治疗。为此他花了790多元的医药费，同时医院还建议他休两个月病假。后来刘先生又到医院进行了血细胞分析，结果显示在22项检验项目中，他有12项指标下降。在休病假期间，单位扣除了他的基本工资、绩效工资、奖金等事项共计4万元。一个不合理的车位造成自己如此大的损失，刘先生找到物业公司要讨个说法。可是，双方协商未果。于是，刘先生将小区的开发商和物业公司一并告到丰台法院，要求二被告赔偿医药费2000元、误工费40000元及精神损失费5000元。•法院认定车库高度不够•法庭上，物业公司和开发商都认为自己在此事件中没有责任。致伤的角铁不在车位上方，正常情况下是碰不到的，这是刘先生自己的责任，与其公型车、小型车为2．2米；净高指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离，未计入设备及管道所需空间。经审查，被告开发商建设的地下车库内排风管道限高仅1．55米。不符合规范。在此次纠纷中，