某房地产工程管理指导书

北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第1页共136页北京顺华房地产开发有限公司世纪星城项目工程管理指导书(初稿)编制单位：北京顺华地产工程部编制时间：2003年7月25日北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第2页共136页目录一、前言二、工程部的职责1.工程部职责………………………………………三、工程管理程序1．项目施工过程管理程序………………………………………2．工程部对工程质量、安全检查管理程序………………3．专业图设计审查管理程序……………………………………4．工程质量检查管理程序………………………………………5．项目中间验收管理程序………………………………....……6．工程竣工验收管理程序………………………………………7．工程档案管理程序……………………………………………四、工程管理指引1.项目施工总进度计划编制指引…………………………2.工程部例会指引………………………………………3.工程部文件管理指引………………………………五、专业图设计审查指引1．结构图设计检查指引………………………………………2．给排水图设计检查指引……………………………………3．电气图设计检查指引………………………………………4．燃气图设计检查指引………………………………………5.采暖通风图设计检查指引………………………………..六、工程质量检查指引1．地基基础工程质量检查指引…………………………..….2．砌体结构工程质量检查指引……………………………..3．钢筋砼结构工程质量检查指引……………………………..4．建筑装饰工程质量检查指引………………………….…….5．门窗工程质量检查指引……………………………………..6．楼地面工程质量检查指引…………………………………..7．屋面和防水工程质量检查指引………………..……………北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第3页共136页8．幕墙工程质量检查指引…………………..…………………9．给排水及燃气工程质量检查指引……………………….....10．电气工程质量检查指引……………………………………11．通风与空调工程质量检查指引………………………………12．电梯工程质量检查指引………………………………………北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第3页共136页一、前言随着公司项目的快速增长，工程管理尤显重要，根据公司总体要求对一线公司职能部门进行“规范、监控、支持、引导”的职能目标，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理规范，期望工程建设在公司内施行整体管理，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。为使本管理规范具有较强的可操作性，规范由五部分组成：第一部分为工程工程部的职责划分；第二部分为工程管理程序文件；第三部分为工程管理指引性文件；第四部分为专业图设计审查指引；第五部分为工程质量检查指引。本规范编制过程经过以下几个阶段：第一阶段：内部调研阶段，通过“合金行动”了解公司目前的管理模式及其运作情况，收集工程管理方面的宝贵经验和存在的问题。第二阶段：外部调研阶段，通过与业内较知名的房地产公司、监理公司、设计院、施工企业等单位，进行了各方面的座谈，吸取了较多的成功管理经验，讨论了在工程建设中，各协作单位间的合作关系、以及相互的工作重点。通过与专业咨询公司的交流，了解了国内外工程管理的一些先进经验。第三阶段：编制阶段，通过对大量资料信息的整理、归类、论证，依据国家有关政策和法规，借鉴国内外同行的先进管理经验结合顺华实际情况编制规范。第四阶段：征求意见和修改阶段，通过交流，讨论反馈意见，修改规范。由于时间仓促，编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。北京顺华地产工程部2003年7月25日星期五北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第4页共136页二、工程部的职责（一）工程部的职责1.目的界定工程部部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。2.范围适用于顺华房地产开发有限公司。3.职责公司负责制定、修改、指导,工程部部实施。4.内容4.1．进度控制4.1.1根据工程管理部审定的《工程管理指导书》和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划。4.1.2根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。督促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。4.1.3审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。4.2．质量控制4.2.1在《工程管理指导书》中编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。4.2.2监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。4.2.3负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放以及配合工程管理部对不合格材料的退换、跟踪等。4.2.4向设计总工办及设计院反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。4.2.5对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。4.2.6对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。4.2.7处理现场工程技术问题。北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第5页共136页4.2.8协助设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。4.3．成本控制及合同管理4.3.1组织工程款在5万元以下的工程及物资的招投标和委托，合同在工程管理部和成本管理部备案。4.3.2确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。4.3.3汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。4.3.4根据合同条款，收集一手资料，工程部、预算部和总经办一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。4.3.5协助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。4.3.6参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。4.4.协调管理4.4.1配合开发部对现场“三通一平”及施工用水用电的报批手续，监督监理审核不同阶段现场平面布置。4.4.2协助相关部门办理开工前的部分报批报建手续及工程竣工验收。4.4.3协调质检站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。4.4.4每月审核监理提交的《监理月报》，编制《工程月报》抄送公司有关职能部门，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。三、工程管理程序北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第6页共136页（一）项目施工过程管理程序1.目的确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部的完成成本控制目标。2.范围本程序适用于本公司开发的世纪星城一期及商业街的施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。3.职责工程部负责人全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。工程部各专业工程师负责进度、质量、成本及甲供材料等工作。文员负责工程部的后勤、行政管理、会议记录及文书工作。4.内容4.1.施工准备管理4.1.1工程部的成立与撤消当项目立项以后，公司根据实际情况决定工程部的成立时间、人员配备、办公地点等各项事宜。当项目完成后，公司再根据实际情况发文撤消工程部。4.1.2场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），配合开发部办理场地临时排水及施工路口手续的工作，协助相关部门的其他工程报建工作。4.1.3施工组织设计审查在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的《施工组织设计》，并一式三份报工程部、总工办及监理单位审查。三方审查完成后形成《施工组织设计审查意见表》，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第7页共136页组织设计进行修改和补充，并需获得公司的最终批准。4.1.4开工报告的审批主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A施工许可证已办妥；B施工图已会审；C施工组织设计已审批；D施工现场的准备已具备开工条件4.2进度管理4.2.1项目施工进度控制计划管理4.2.1.1总施工进度控制计划的编制工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照《项目施工进度控制计划编制指引》完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。4.2.1.2总施工进度控制计划的评审总施工进度控制计划编制完成后，工程部组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交工程总监批准后发公司相关部门执行。4.2.1.3总施工进度控制计划的调整除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。4.2.1.4施工进度控制计划执行情况的检查监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第8页共136页解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。4.2.2样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送总工办、分管副总等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。4.3技术管理4.3.1图纸管理4.3.1.1图纸的发放：图纸的发放由档案实统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。4.3.1.2图纸的保管：工程部由文员负责管理图纸，填写《工程图纸清单》以及《设计变更清单》，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有2份。4.3.1.3图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、总工办部、工程部、预算部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由工程部主持；第二次会审为开工前的会审，主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成《图纸会审纪要》。《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。4.3.2设计变更管理4.3.2.1设计变更的提出：工程部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到总工办发出《设计变更通知单》。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问北京顺华房地产开发有限公司工程管理指导书第9页共136页题汇总后，再以公司部门工作联系单或《图纸会审纪要》的形