搜索
商业银行与评估公司如何共同掌控抵押贷款的信贷风险——辽宁博威房地产评估有限公司规避信贷风险专题讲座陈海涛2010年6月6日2商业银行信贷风险◆商业银行信贷风险概述◆商业银行信贷风险的特征◆商业银行信贷的主要风险◆商业银行信贷风险对策3一、商业银行信贷风险概述4信贷风险的类型市场性风险非市场性风险信贷风险社会风险自然风险企业(借款人)的生产、销售风险5自然风险由于自然因素使借款人蒙受经济损失无法偿还信贷本息的风险社会风险由于个人或团体在社会上的行为引起的风险非市场风险信贷风险的类型银行业务中占比重大的是信贷业务，信贷具有风险较高、收益突出的特点，对整个银行的经营举足轻重。因此，研究信贷风险意义重大。6信贷风险的特征信贷风险的特征客观性可控性隐蔽性7信贷风险的主要来源一、信用风险即由于种种原因造成债务人不能按期还款而违约所形成损失的可能。二、市场风险即市场的价格变化使头寸蒙受的损失，它包括利率风险、汇率风险和价格风险等。即因不完善的内部管理程序和不规范的内部操作程序而形成的风险。三、操作风险8风险管理我国商业银行的信贷风险管理始终是一个簿弱环节，表现为规模扩张与资产实力不相适应，业务发展与风险管理质量不相匹配，激励机制和约束机制不完善等。因此，商业银行要进行有效的风险预警、监测、管理、控制、防范和化解就必须从以下五个方面入手。9构建风险管理的三个层面第一第二第三第四第五构筑风险管理的三道防线打好风险管理的三项基础建立风险管理的三个系统建立风险管理的三种机制风险管理10风险管理一、构筑风险管理的三道防线目的——形成全程的信贷风险管理流程按照商业银行的内部设置和审贷分离原则设立：客户经理风险经理内控审计三道防线11风险管理二、打好风险管理的三项基础目的——形成全员的信贷风险管理文化123造就一支高素质的风险管理专业队伍建立一整套有效的约束和激励制度进行一定的投资，提高科技含量和技术水平12风险管理三、构建风险管理的三个层面目的——形成全新的信贷风险管理垂直方法要实现信贷风险管理的长效机制，就必须改变商业银行现有的分行各自为政的管理模式，建立：三个层面的专业垂直管理层次，提高和增强风险政策的贯彻力度和速度。总行风险管理部分行风险管理部支行风险管理部13风险管理四、建立风险管理的三种机制目的——形成全面的信贷风险管理方式严谨的风险管理机制不仅是商业银行规范经营行为的前提，而且也是商业银行稳健经营的必要保证。3建立商业银行内部信贷风险管理的互动机制2建立资产组合的引导机制1建立以资本为基础的内在约束机制14风险管理五、建立风险管理的三个系统目的——形成全面信贷风险管理的快速反映系统本着对风险早发现、早预防、早化解的宗旨，建立三个快速反映系统，时刻把握主动权。建立快速预警预控系统1建立快速的风险处置系统2建立快速的风险补偿系统315风险控制案例16一、案例背景严某，个体工商户，在某城市做汽配生意。2008年初，因为经营状况较差，资金运作困难，急需现金周转。这时候，严某想到自己的一个朋友张某在该市某中介公司（该公司和银行有长期的合作关系）工作，可以帮忙办到个人贷款，获取资金。于是找到张某咨询办理个人贷款的有关事宜，张某对银行个人贷款业务的流程比较熟悉，即给严某出了个主意，让严某找朋友买他的房子，再以朋友的名义贷款。在提现给严某。严某觉得事可行，即找来杨某协商，房产以43.5万元价格成交，并过户至杨某名下，由杨某向银行贷款，严某负责每月的还款。买卖契约签好后，张某以中介公司的名义开始为严某收集相关贷款材料。此时杨某提出，他是外地来打工的，无稳定工作，无法提供收入证明，张某知晓后就用自己所在中介公司的信纸为杨某及其配偶填写了两份收入证明（杨某：某县建筑安装工程公司高级经理，月收入8000元，配偶：曹某，某县建筑安装工程公司员工，月收入2500元），并通过关系加盖此单位的公章，在申请书工作单位、联系电话栏也做了手脚，留了私人电话，便于银行信贷人员核实相关情况。2008年5月杨某以购买严某房产为由向某支行申请二手房贷款，申请金额30万元，期限20年。案例1假购房真过户融资骗贷酿风险17二、案例过程某支行客户经理小张对这笔贷款申请进行了如下处理：（一）验证申请材料的齐全性客户经理小张受理了合作的中介公司提供的客户材料后，对材料的齐全性进行了初步审查，对相关的复印件和原件进行了核对（因是合作的中介公司，未进一步对收入证明等材料真实性进行验证），认为申请材料要件齐全，借款人的身份真实。（二）验证分析住房交易的真实性和交易价格是否合理因是再交易住房贷款，在贷前要重点验证住房交易的真实性和分析交易价格是否合理。客户经理小张采用在当地的房地产网站上查阅卖方提供的房产证和土地证的相关信息的方法，确认了“二证”是真实的，又将买卖合同中的卖方姓名和房产证上产权人的姓名核对，确认卖方是该房产的所有人，买卖合同经双方签字，初步判断交易真实。该房交易价格为43.5万元，单价为每平米5100元，综合该房屋的年限、地理位置，客户经理通过在房地产网查阅同类地区房屋的成交价格，并与该房屋的交易价格进行比较，认为交易价格基本合理，不存在抬高或压低交易价格的现象。案例1假购房真过户融资骗贷酿风险18（三）分析借款人的还款能力客户经理小张从中介提供的客户资料看到，杨某家庭收入证明材料显示借款人为某县建筑安装工程公司高级经理，有固定的职业，借款人夫妻双方的家庭收入10500元，如贷款30万元，期限20年，每月还款2156.7元，占家庭月收入的20.5%，有一定的还款能力。（四）上报审批部门审批客户经理小张经过以上验证、分析，初步认为符合贷款条件，上报审批部门审批。经过审批，同意发放，在办妥房产抵押后，该贷款于6月6日发放。为进一步加强贷款的管理，上级行对2008年发放的贷款进行检查，发现该笔贷款自发放后从未还款，现已累计拖欠10期，拖欠本息合计2万多元，银行的贷款出现了风险。经深入细致的调查，贷款发放后，款项由严某使用，房产证和土地证原件也交与严某保管，杨某仅为此房产的虚拟所有人，严某家人仍居住其中。严某拿到此贷款后立即用于生意上的资金周转，由于市场环境及经营问题，又被套牢，造成贷款至今一期未还。案例1假购房真过户融资骗贷酿风险19案例1假购房真过户融资骗贷酿风险三、案例结果客户经理小李为催收这一贷款的客户经理。李经理发现杨某贷款逾期后，先采用短信、电话等催收方式，杨某不予理睬，于是采取上门催收，但杨某以其不是真正的用款人为由，拒绝还款。在催收无果的情况下，为保全资产，李经理向经办行提出对杨某提起法律诉讼。四、案例评述（一）对中介提供的借款人的资料，张经理没有进行真实性验证。（二）办理二手房贷款业务，重点核实交易行为真实性，面谈是核实真实性的重要手段之一。（三）张经理对杨某收入证明的验证，不仅没有发现收入证明的可疑之处，也没有落实其真实性。（四）张经理过分依赖、信任合作机构。20案例2准确认定假个贷一、案例背景为加快个人住房贷款业务发展，某省分行成立个人住房贷款中心。个贷中心成立后，加强了贷后管理工作，组织专门催收人员，采取各种措施，加大不良贷款催收力度，资产质量逐步提高。该中心在催收工作上采取按户落实、责任到人、全方位立体、一户一策、多策并举的催收办法，效果显著。客户经理小高就是催收队伍中的一员干将，他一人负担着近200个逾期贷款户的催收工作。21案例2准确认定假个贷二、分析过程在日常催收工作中，小高发现了某个楼盘的奇异现象。在一年多的时间，先后有110人以购买某房地产开发公司开发的小区住宅为名，向某行申请个人住房贷款，金额19万元至25万元不等，期限10年，总计购房贷款达2400万元。这个小区住宅中的借款人大约有100户借款人没有按期还款，而且绝大部分逾期3-4个月。小高想：一个楼盘突然出现大面积贷款逾期，这种现象并不多见，这是为什么？逾期的期限为什么又大多集中在3-4期？难道这个楼盘的按揭贷款中存在一些不可告人的秘密吗？客户经理小高深思熟虑后他为此制定了详细的催收方案。同时他向中心领导详细地汇报了自己的想法及催收方案，经领导同意后他开始一步一步地实施方案，而事实也验证了他的想法。22案例2准确认定假个贷三、采取措施客户经理小高主要采取了以下措施：（1）查看楼盘在贷款大面积逾期后，高经理深入查看了楼盘，发现该小区销售状况一般，大部分房屋空置，并且所按揭的房屋全部无人居住。（2）走访借款人、开发公司对110位借款人高经理全部进行了走访，经了解没有人真正购房，对按揭房屋的位置、面积、朝向等均不清楚，部分借款人承认按揭行为实属开发公司所为。同时，发现开发公司管理松散，摊子较大。（3）认真查阅档案高经理对所有这部分贷款档案进行了认真查阅，发现借款合同大部分填写简单、粗略、笔迹相似，而且借款人大多为几个相同的施工单位。（4）查询个贷系统高经理通过查询个贷系统，发现大部分借款人同一时间、同一网点还款。23案例2准确认定假个贷四、案例结果（一）客户经理小高对所发现的情况进行了仔细研究，并及时向中心领导汇报，最终认定这110笔贷款为“假个贷”，为中心领导今后决策起到了决定性作用。（二）该中心将这部分“假个贷”剥离，省行对所有“假个贷”相关人员进行了责任认定。五、案例评述（一）细心、能够认真分析问题（二）分析疑似情况（三）制定了切实可行的催收方案24案例3夫妻债务共同承担一、案例背景借款人韩先生与赵女士婚后按揭贷款购房一处，因感情不和诉至法院，经调解双方达成协议，按揭所购房产归女方所有并承担还款义务。在贷款发生逾期后，客户经理小王屡催赵女士还款未果。后又找到其前夫要求其承担连带责任，履行义务，最后贷款按期归还，达到正常状态。事情经历是这样的：1997年10月，借款人即原告韩先生与被告赵女士登记结婚（双方均系再婚），婚后无子女。婚后不久，韩先生向银行申请个人住房贷款购得房产一处。2003年6月，借款人韩先生以婚后感情不和为由，诉至法院要求与被告赵女士离婚，被告同意离婚。本案审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：1.原告被告离婚；2.双方共同财产均归被告所有；3.按揭贷款所购房产归被告所有，该房的银行贷款由被告偿还；4、案件受理费50元，由原告承担。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。本调解书经双方当事人签收后，既具有法律效力。25案例3夫妻债务共同承担二、案例过程截止2004年3月，该笔贷款连续4期未归还本息。客户经理小王找到借款人韩先生，要求其归还所欠贷款本息。但韩先生却声称二人已离婚，法院裁定房屋归女方所有并承担还款义务，本人已与该笔贷款无关，不承担还款义务。于是上门催收找到赵女士，了解到暂时经济困难无法正常还款。面对这种情况下，客户经理小王显得有些无奈，感到束手无策，对韩先生的话也不知正确与否，因为他不了解我国《婚姻法》对夫妻离婚后有关财产的相关规定。小王没有就此罢手，而是立刻咨询了行里的法律部门，并上网查询了有关《婚姻法》夫妻债务和财产的相关规定。他了解到：一是夫妻对共同债务都负有连带责任，这种连带责任不经债权人同意，债务人之间无权自行改变性质。二是原为夫妻共同生活所负债务应当共同偿还。离婚时，夫妻双方负有的共同债务协议分担清偿，离婚当事人达成债务分担或清偿协议，贷款人没有参与或者未表示同意的，该协议对离婚当事人有约束力，但不得以此对抗债权人。三是当事人的离婚协议或者法院判决书，裁定书，调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。在了解并掌握了《婚姻法》中夫妻财产和债务的相关规定后，客户经理小王感到胸有成竹。随后他又找到借款人韩先生，在其耐心的讲解下，韩先生懂得了离婚后也要承担连带责任的法律规定，最后归还了所欠贷款本息。26案例3夫妻债务共同承担三、案例评述（一）案例中，客户经理小王在催收逾期贷款工作中，能够耐心、细致、诚恳地与借款人交流，讲解相关法律知识，最后借款人能够心甘情愿地归还了贷款本息，这是小王经理沟通能力较强体现。（二）催收中，小王经理遇到了有关夫妻债务的疑难法律问题，尽管这方面过去他没有知识积累，但他没有得过