2010融城华府商业营销推广计划定

源自：海量资源免费下载融城华府商业营销推广计划【金融街·融城华府】立业地产顾问2010.8.23源自：海量资源免费下载源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：个亿的销售,树立企业口碑，建立忠实品牌追随者1、销售目标商业街—近4000平米，回款0.6个亿快速消化商业，10月底2、企业品牌目标提升金融街品牌知名度；树立企业口碑，为业主创造利润价值，持续共赢，从而建立忠实的品牌追随者。源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：、学府区人文特色浓郁2、英伦历史渊源，异域风情感受3、安静商业氛围（高质美感，品味商业业态）英伦风情休闲商业街项目形象定位源自：世纪来临之即，美国率先兴起了Lifestyle的开发热潮。据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，在这4年期间Lifestyler的增长将达到20%。而在国内，随着中产阶级人群的壮大，促进了Mall商业地产的开发，这一业态在这些国家正进入高速开发的阶段。Lifestyler的开发还一直处于空白。国内外中高档品牌租户稳定发展，新的消费观念呼之欲出，LifestyleShoppingCenter的模式也被消费者所追宠。项目案名建议源自：店美发银行网点三大业态定位源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：源自：MM858商业地产网，海量房地产资料免费下载源自：平米78平米259平米源自：源自：源自：区（售房部）（方案一）26#27#28#29#543平米4#源自：区（售房部）（方案二备选）源自：MM858商业地产网，海量房地产资料免费下载源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：海量资源免费下载烟道给排水空调位一层：除9-16#和6#、7#、23#、24#外，建议配置烟道；二层：全部配置烟道除6#、7#、23#、24#只配置给水外，其余均配置给排水。按确定后的划分方案，工程部统一考虑空调机位，并做统一装饰。工程问题门楣请商业街包装公司结合工程情况，统一规划门楣位置，并统一尺寸。源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：地块（大学城重大东大门正对面)商业占地面积约9000方层高5。9米物业形态临街门面业态规划情趣花树街一、二期商业9个25000三期商业6们预计20000（平层）总户数约40个建筑风格托斯卡纳面积区间60-120推广方式老业主优惠政策无，现正办卡中，预交50万资金楼层临街一层停车位无露天停车位，只能停在道路旁物业管理重庆新龙湖物业管理公司源自：套正在办卡三期未售三期未售售房部东路源自：套源自：海量资源免费下载未售关键点：1、商业分散不集中，门口无休憩驻留的地方；2、一期推出9个，已售；均价25000；二期计划推出6个，正在办卡，均价约27000；3、一二期层高较高，约5.9至7米，可做夹层，二楼设有单独窗户，空间利用较大；4、一二期位于售房部次干道，非主干道，位置一般；5、一二期面积约60-90平米，无烟道，不通气，对业态有一定的限制；6、三期商铺有烟道，无层高优势，夹层要计算面积，价格未定,但三期临主干道的位置较好,面积约70-120平米；7、未做太多宣传，以老业主为主；8、推盘策略以小频多开，首推二类产品，留下的产品可高可低；花千树总结源自：㎡9000㎡13000㎡7000㎡7000㎡商业推出时间交铺时间为2010年年中，新学期就可开业经营2010.9月开三期2010.92010.7—2011.82010.6-2010.7（未拿到预售许可证，现目前暂停销售）商业整体均价16000元/㎡25000元/㎡13000元/㎡15000元/㎡8500元/㎡鹅黄类型社区商业、临街商业临街门面临街门面，局部有二三层临街门面社区商业商铺开间8m5-9m4.5m7-9m4-6m商铺进深5-6m8-12m12m10m-15m8-12m商业业态及定位商业步行街、主题商场、大型超市、医疗中心情趣花树街风情步行街（主力超市，餐饮娱乐）中心广场步行街校园街，社区配套一层面积区间40-100㎡60-120㎡37-110㎡15-78㎡30-300㎡周边其它项目分析源自：、近期本项目周边竞争楼盘较多，离我们较近的陈家桥区域有较多的商业物业推出，而该区域的均价基本在13000到15000左右；2、离项目最近的花千树即将推出二期，25000左右的均价基本为买一层送一层，而这类产品与我们的挑高产品较为接近，可作为我们的价格参照；竞争项目比较结论源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1、位于260万方大学城核心商圈，高端人群聚集地；2、英伦风情，档次较高；3、紧临轻轨出口，交通便捷；4、全临主干道，商业昭示性强；5、休闲设施配置，加双中庭景观，人气容易聚集；6、外延及挑高，空间利用率较大。1、目前无主力店进驻，无带动力；2、无专业招商团队，服务体系不建全；3、非临街层和大铺所占比例较大，影响整体均价拉高，客户难在短期内积累；4、周边物业基本未入住，人气未形成。机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势1、区域的发展及增值潜力吸引了众多外区域客户；2、自身住宅积累的几千组客户及400组左右业主有良好的口碑传播途径；3、商业已呈现，客户对其形象及产品均比较认同；做足英伦和休闲的感觉，深入人心；深度挖掘老客户及业主，扩大老带新；炒区域价值，炒投资机会的稀缺，提高客户的购买欲；利用空间优势吸引主力商家入住；租售同步，通过租赁登记减少客户出租压力；在商业街做体验活动，制造商业氛围；威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁1、周边项目尤其花千树商业物业的推出，竞争压力较大；2、受峻工验收及年末贷款额度限制，按揭办理难度较大；3、项目临近交房，如滞留物业很难管理。利用空间优势，做足性价比，孵出价格空间，让客户得到实惠，形成差异化竞争；加大一次性付款优惠，鼓励一次性。品牌商家优先登记，大客户购买优先原则；大铺控制单价，小铺控制总价原则，让大铺有单价优势，小铺有总价优势，使之均匀出货。SWOT分析源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：、以龙湖花千树一、二期挑高产品为定价基准；2、不求利益最大化，只求全面快速出货；3、大铺控制单价，小铺控制总价原则；源自：海量资源免费下载融城商业分类价格区域楼层房号等级划分划分理由套内面积(约)层高均价总价备注A区一层1-7#三类产品临小区主入口，面积偏大，进深长，单向入口，人流较难聚集。6593.8m2300015157000A区一层8-17#一类产品位置正中、门前为中心广场，客流聚集、层高为两层挑高，二楼有独立窗户，空间利用大，面积小。3958.6m3000011850000以花千树一二期均价25000为参照，我们层高更高，位置更好，面积更小，所以次类产品比之高5000，并以此类产品为基准价格，来类比其它类产品。B区一层18-25#二类产品紧临停车场和休闲广场，内广场带来双向人流入口，外延空间利用率高。4573.8m2500011425000C区一层26-29#四类产品独立，开间大，临广场，展示性强，面积较大590.84.8m2200012997600合计二层1-4#五类产品非临街层，商业价值减小，面积大，总价高，适合做主力商家，性价比较高，可以此带动一层的小商家进住。16591000016590000产品分类定均价源自：海量资源免费下载楼层套内面积(约)均价总价一层2101.82446951429600二层16591000016590000项目整体3760.81808668019600说明：1、以上均价根据两轮客户摸排，以客户量的积累、客户心理价格、市场状况等因素而定。我们将会在开盘前接合客户的第三次摸排情况对以上均价进行修正，于开盘前确定最终的均价；2、以上价格为销售底价，销售面价会在此基础上结合优惠政策反推出来；3、商业溢价空间的实现需依靠硬件的支持、营销推广及营销手法的配合。项目整体销售标地统计源自：营销推广竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持源自：海量资源免费