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1前期物业服务合同第一章总则第一条合同当事人委托方：xxx有限公司（以下简称甲方）受托方：xxx物业管理有限公司（以下简称乙方）根据《合同法》、《物业管理条例》和相关法律、法规，甲方经过合法招投标程序，就甲方委托乙方对xxx实行一体化、专业化物业管理的服务事项，甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资双方共同遵守。第二条物业基本情况物业名称：北京市坐落位置：北京市项目四至：东：南：西：北：物业类型：xxx，总建筑面积：万平方米，共计套。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条自本合同签字生效之日起，至甲方拟定的项目入住日期间的前期物业顾问服务阶段，包括：前期工程各专业施工顾问与建议；销售期间售楼处现场与样板间的保洁管理、售楼处现场迎宾礼仪与水吧接待服务、售楼处现场与样板间的设施日常维修；售楼处现场日常秩序管理、停车管理2与安全管理；针对甲方销售人员的针对后期物业管理服务的培训以及售楼期间购房者关于物业管理相关问题的答疑；乙方在所管理项目内及公司期刊内公示甲方相关销售信息。第五条自项目入住后的全面物业管理服务阶段，包括：房屋建筑共用部位（指物业管理用房、岗亭、小区道路、变电室、配电室等部位）的维修、养护和管理与公共区域装修的维修等。第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、消防设施设备、排污管井和管道、强电电路、线路、配电柜、配电盘、开关、插座及相关设备设施等。第七条公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。第八条公共场地、外围道路、花木、建筑小品、人工水系等的养护、保持与管理。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消毒杀虫工作、定期定区域投放杀虫药剂，对外围道路、绿地等公共区域坚持专人每日清扫。第十条项目范围内的交通与车辆停放秩序的维持。第十一条维持公共秩序，包括消防安全监控、巡视、门岗执勤、携物出门管理、访客管理、火警火灾处理预案、施工现场管理、动火作业安全管理、起卸物件管理、电气焊及喷灯防火安全管理等。3第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动，丰富小区文化生活。第十四条根据业主和物业使用人的委托，可对其房屋自用部位、自用设施及设备进行维修、养护，并可收取有偿服务费。第三章物业服务期限第十五条物业服务期限为：从签订本合同之日起至业主大会成立后，授权业主委员会与新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止。第四章双方权利义务第十六条甲方权利与义务1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》并将其作为房屋销售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；2、在制订的《业主临时公约》与《房屋销售合同》等文件中，详尽约定对于业主和物业使用人的各类禁止事项，如严禁私搭乱建、改动公共绿地等，并明确告知向乙方授权采取合法手段，包括劝阻、书面知会整改、暂停装修期间能源供应、报告有关行政执法部门处理、诉讼等方式纠正物业使用人的违约行为；并与业主签署不可撤销的补充协议，约定如购房业主出现封闭阳台露台、改造小院、改动公共绿地等任何形式的私搭乱建建筑物或构筑物的行为，甲方有权按签约价格对房屋进行回购并解除购房协议，同时违约业主须向甲方支付违约金人民币100万元；3、对于乙方在后期物业服务中针对物业使用人的私搭乱建、改动公共绿地等4整改提供各类相关支持；4、于工程验收后向乙方提供委托区域的全部竣工图纸及相关资料；5、审定乙方拟定的物业管理制度；6、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况；7、委托乙方管理的房屋、设施、设备须达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按甲方制定的《住宅质量保证书》内容执行；8、向乙方提供本项目物业管理开办物资（物资配备明细详见本合同附件1）或等值开办费用；9、向乙方支付前期顾问服务阶段的人工费用、各类所需物资费用、行政办公费用与酬金；10、向乙方支付项目入住前筹备阶段的人员费用（指为筹备业主入住而由乙方增派的，即本合同第四条所列人员编制外的人员费用）及相关物资费用，费用标准按项目入住后的全面物业管理预算标准支付；11、在合同生效之日起免费向乙方提供物业管理用房，物业管理用房面积不小于400平方米，装修标准以本项目设计之办公用房装修标准为主，包括办公室、员工餐厅、会议室、宿舍等房间墙壁四白落地且满铺地砖；隔断、门窗安装到位；卫生间及淋浴间墙面满铺磁砖，地面满铺地砖，配备卫裕设备及洁具；配备日常照明灯具；上、下水通畅；电路、电话线路、网线插座接通等；如甲方委托乙方实施办公用房装修，需由甲方支付相应装修费用，费用额度为人民币12万元。物业管理用房日常使用中所发生的水、电及办公设施费用由物业管理支出中支付负责；（本款所述物业管理用房因甲方开发建设方案调整或不可归责于双方的原因不能按期提供的，乙方同5意甲方提供临时物业管理用房代替，待正式物业管理用房建设完毕后，甲方协助乙方迁入正式用房，该临时物业管理用房须就近安排，并能满足正常办公需要。但如因此项原因产生的临时费用，应由甲方支付）；12、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日内向乙方移交；13、协调、处理本合同生效前因房屋本身所产生的一切遗留问题；14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；15、协助乙方解决其他与本物业相关事务。16、甲方有权就乙方的服务质量和服务水平在有专业见证资质方参与的条件下，进行业主和物业使用人满意度调查，乙方应当予以配合。第十七条乙方权利与义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度，并协助甲方制定《业主临时公约》；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；依据《物业管理条例》规定以及甲方授权，对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，如私搭乱建、改动公共绿地等，采取劝阻、书面知会整改、报告有关行政执法部门处理等合法手段予以纠正；3、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不能将本物业的管理责任转让给第三方，乙方须对其选聘的专业公司从事的专项管理业务所造成的后果依照法律法规规定承担相关责任；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、绿化等的年度维修养6护计划和大中修方案由乙方组织实施；5、向甲方收取前期顾问服务阶段的人工费用、各类所需物资费用、行政办公费用与酬金；6、向甲方收取项目入住前筹备阶段的人员费用（指为筹备业主入住而由乙方增派的，即本合同第四条所列人员编制外的人员费用）及相关物资费用，费用标准按项目入住后的全面物业管理预算标准支付；7、在项目入住后，向业主和物业使用人收取物业服务费，收费单价为：xxx元/月/平方米；8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，事先告知有关限制条件，订立书面装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并负责监督；9、负责接待、受理业主对甲方的意见、投诉，做好解释、协调工作，并协助业主及时与甲方相关部门进行沟通反映，解决问题，不得推诿、拒绝受理业主投诉，并应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；10、在办理物业交接手续时，在物业供电系统符合供电部门抄表到户条件和在施工用水用电不挂在小区供水供电系统的情况下，乙方应在甲方协助下到供水、供电部门提供乙方缴费帐号，办理水、电总表的交费转移手续。自入住之日起，办理抄表到户手续总表的缴费由乙方负责；11、每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；712、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变功能，保证建筑外观与形式的统一。如需在物业内扩建完善配套项目，须报政府有关部门批准后方可实施；13、物业管理用房归全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但未经业主大会同意，不得擅自改变其用途；14、本合同终止时，乙方退出本物业的物业管理时，必须向甲方或业主委员会或上述两方指定的其他第三方移交全部管理用房及相关的物业管理档案，并协助新的物管公司办理相关变更手续。移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的财产；小区设备设施等各系统的办理交接，保安、保洁、垃圾清运以及其他各项物业管理服务正常运行并办理交接；15、乙方应当于入住前30天内向甲方提供参与本合同项下物业管理部门经理以上级管理人员详细名单及联系方式。上述人员名单或联系方式发生变化的，乙方应在变更后的3日内书面通知甲方；16、乙方在物业管理过程中，甲方赠送业主或非业主产权但归业主使用的物业涉及维修时，乙方应与维修，并可收取费用，具体标准由乙方确定，原则上不高于市场通行收费标准；17、如乙方管理范围内的物业出现质量问题，乙方有义务积极协助甲方向设计单位、施工单位或其他责任方进行索赔，包括但不限于及时出具现场情况的证明、损失以及出庭作证等。第五章物业管理服务质量第十八条乙方须按下列约定实现目标管理81、房屋外观：完好、整洁；2、设备运行：良好，设备图纸齐全；3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时、检修制度完备具体要求：24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。4、急修：如遇停水、停电等急修工作30分钟内进行维修；5、公共环境：保持整洁，垃圾日产日清；具体要求：小区内道路、楼梯至少每天清扫一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。6、绿化管理：落实管理及养护措施；具体要求：绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象。业主小院内的园林绿化系本项目园林工程不可分割部分7、交通秩序：管理有序，减少、避免乱停乱放车辆现象；具体要求：车辆应停放有序；非机动车应存放在专用停车场所。8、公共秩序：实施封闭式24小时管理制度；具体要求：24小时有专人值守；进行日常巡逻；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。对火警事故、交通事故、治安事件以及其他紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关管理部门；对居住区内违法现象，积极与公安机关配合进行处理。9、消防管理：建立消防责任制；定期进行消防训练；保证有关人员掌握基本消防技能；9具体要求：保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。10、装饰装修管理：监督业主和住户遵照房屋销售合同与有关小区装修管理规定进行装修，严格控制装修材料和施工车辆的进出，如业主以装修名义对房屋外立面和小院进行任何形式的私自改动，或业主封闭阳台，乙方有权依照《物业管理条例》相关规定执行。11、私搭乱建管理：采取各种有效措施禁止业主和物业使用人在小区公共区域或者自有产权区域搭建任何临时或永久性的建筑物和构筑物；如有搭建情况发生，乙方负责依据《物业管理条例》以及国家相关法律法规的规定执行。具体要求：小区内无私搭乱建现象，小区楼栋的外立面均保持交房时原貌；业主小院内的园林绿化本项目不可分割的部分，乙方应采取措施禁止业主进行任何形式的改动，保持原貌。取得业主大会三分之二多数业主同意，并取得相关政府审核批准的情况除外；12、档案管理：有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料帐实相符。第六章物业服务费用第十九条本物业管理区域物业服务收费选择管理者酬金制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：人民币xxx元/建筑平方米/月10第二十条物业服务费用为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（