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第八章基准地价修正法和路线价法第一节基准地价修正法一、基准地价概述概念：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日的法定最高出让年限土地使用权的区域平均价格。基准地价所反映的是城市内部地价的总体分布趋势和各级、各类土地的一般价格水平，一般由政府部门组织或委托具有一定资质的评估机构评估，评估结果经政府认可后定期公布。特点：1、基准地价是一种区域性的价格2、基准地价是一种分用途的价格3、基准地价是一种平均价格4、基准地价是有限年期的价格5、基准地价具有时效性6、基准地价是一种控制性的价格评估原理1、土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映2、各行业对土地质量的要求不同是形成不同行业、用途基准地价的基础3、土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据4、任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律5、城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定性和不断演化的前提评估原则1、评估时的土地用途以现在的实际用途为主，适当考虑规划的原则2、采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。3、根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线4、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则5、与社会经济水平相适合、相协调的原则评估思路基准地价评估应按照同一市场供求圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有同样的市场价格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一级别或类型中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价格入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。对以土地级别为基础进行基准地价评估的，先分别计算商业、住宅、工业用地在不同级别上的土地收益、地价等，评估出各级内土地利用类型的基准地价。然后以各种土地利用的最佳用地类型的基准地价。在此基础上，再综合估算出城市的基准地价。对象商业用地等对区位条件敏感的行业用地，在级别基准地价的基础上，应分区段、街道评估路线价作为基准地价。对以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的，先进行区域归类，然后对各类型区域中实际存在的土地用途（主要指商业、住宅、工业用地）和宗地土地收益、宗地交易地价等资料，评估出各区域中的基准地价。只有一种土地用途的，只评估出一种用途的基准地价。有多种土地用途的混合区域，应评估出各用途土地的基准地价。在评估出基准地价标准基础上，要分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立起城市内土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。基准地价评估程序1、基准地价评估区域的确定2、基准地价评估资料的收集与调查3、资料整理4、样点数据检验5、基准地价评估6、利用路线价评估基准地价7、基准地价修正系数表的编制8、基准地价评估成果整理及验收资料整理（1）样点地价计算1）根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价2）根据土地使用权出租资料计算样点地价3）根据房屋买卖资料计算计算样点地价4）根据房屋出租资料计算样点地价5）根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价6）根据以地换房资料计算样点地价7）根据商品房销售资料计算样点地价8）根据征地、拆迁费用资料计算样点地价9）根据联建分成资料计算样点地价10）根据企业兼并资料计算样点地价（2）样点地价修正1）年期修正2）交易期日修正3）容积率修正4）样点地价的其他因素修正（3）样点地价资料整理二、基准地价修正法的概念基准地价修正法是指在政府公布了基准地价的地区，由估价对象所处区段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。三、基准地价修正法的步骤1、搜集有关基准地价的资料：2、确定估价对象所处区段的基准地价；由于房地产市场具有区域性的特点，加上城市规模大个不一，各地的基准地价水平之间可比性差，在运用基准地价修正法评估宗地价格时应当以当地政府公布的基准地价和基准地价修正系数为准进行估价。3、进行交易日期修正：基准地价反映的是评估基准日期是的地价水平，随着时间的推移，房地产市场会发生变化，地价水平也会有所变化，因此，应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正一般根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数，从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。4、进行区域因素修正；5、进行个别因素修正（如果估价对象的使用年限不是该种用途的最高出让年限，则要进行年期修正）；6、求出估价对象宗地价格。第二节路线价估价法的概念一、路线价估价法的涵义所谓路线价，是指对面临特定街道而接近性相等的市街土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗地的平均单价，并附设于其所临接的路线上，此单价即称为路线价。然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正指数表，则可用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价，此种估价方法即称为路线价估价法。路线价估价法的基本思路，是认为市区的各宗土地价值随其离开街道的程度．即临接深度而递减。路线价估价法实质上是一种市场比较法．“路线价”是“标准宗地”的单位地价，可视为“可比实例”。临同一街道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基准，考虑临街深度、宗地形状、临街状态、临街宽度等，作适当的修正求得。这些修正实为个别因素修正。二、几个基本概念1、标准深度：道路(街道）对宗地土地利用价值的影响为零时，宗地距街道的深度称为市街地的标推深度。但实际估价中设置标准深度，通常是路线公区段内临街各宗土地的深度的众数。2、里地线：标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域被称为临街地，里地线以外的区域称为里地。3、深度指数修正表：以街道为基准，根据地价随临街深度增加而变化的规律编制的地价变化表称为深度指数修正表。不同市镇有不同的深度指数修正表。4。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。三、路线价的表示方法路线价的表示方法目前常用的有两种：一种是以货币单位来表示，另一种是以指数(点数）表示。四、路线价估价法的特点1、路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。2、路线价估价控需要更多的交易实例，且土地市场要规范。3、路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。4、路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。一、欧美的路线价法则1、四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分成四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40％，第二个25英尺的价值占路线价的30％，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值占10%。如果超过100英尺，则超过100英尺的第一个25英尺价值占9%，以下依次类推为8%、7％、6%等。第三节路线价法则2、苏慕斯法则（克利夫兰法则）3、霍夫曼法则4、哈柏法则二、日本的路线价估价法则第四节路线价法估价的程序一、收集相关资料和图件二、划分地价调查区段三、收集市场交易资料（地价样本）四、计算样点地价五、样点地价检验六、划分地价区段七、计算区段地价八、划分地价等级九、编制路线价表和路线价图十、建立路线公修正体系1、编制深度修正系数表2、编制容积率修正系数表3、编制宽度修正系数表4、编制宽媒比修正系数表5、编制土地出让、转让年期修正系数表6、编制宗地朝向修正系数表7、编制楼层地价分配车修正系数表十一、计算宗地价格第五节台湾的路线价法繁荣街道的区段以里地线将士地划分为临街地与里地。里地线的标准深度以距离临街线18米为准。路角地的范围以纵横里地线与临街线中间的范围为准。路角地中的一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如果两路线价相等时，则使用宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。一、临街地临街地深度指数表二、路角地未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12米未满16米满16米未满18米深度指数（%）130125120110100三、袋地满16米未满18米60满12米未满16米6663满8米未满12米726966满4米未满8米75747168未满4米7877757370深度起深度迄未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12米未满16米满16米未满18米四、其他土地五、计算实例讨论：实际上基准地价修正法和路线价法都是市场比较法的实际运用。只是将可比实例换成了现成的基准地价和路线价，然后经过一系列修正，将其修正到估价对象房地产情况下的价格。完