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2017光谷鑫城阶段性营销方案阶段性营销目标钟祥市房地产浅析光谷鑫城项目认知营销战略诊断营销策略执行阶段性营销目标整体市场分析钟祥市房地产浅析房地产整体市场分析成交套数分析在聚力去库存的政策下，2016年黄冈市场全面回升，表现为供销两旺。2017年也延续了热销的良好势头，1-7月成交高达2424套，成交面积28.6万方，成交均价3134元/㎡。1月2月3月4月5月6月7月套数303322415356440260328成交面积36108.2838620.638620.6847474.8856910.8430614.2838620.636108.2838620.638620.6847474.8856910.8430614.2838620.605010015020025030035040045050001000020000300004000050000600002017年成交数据套数成交面积由于上半年入市项目较多，龙熙美墅别墅、香榭丽舍、钟祥碧桂园、御隆天下、鑫泰国际等项目纷纷选择上半年开盘，使得楼市延续了2016年的热销，仅半年便达到了2015年全年的去化总量，超过去年41万方的成交面积可预见的。房地产整体市场分析成交均价分析2017年上半年成交均价达到3134.39元/㎡，较2016年仅上涨5.2%。尽管在沿湖片区高房价楼盘的推动下，成交均价也并没有较大增幅，仍处于以价换量的市场形式中。2015年2016年2017年成交均价2962.022977.443134.392962.022977.443134.39280028502900295030003050310031503200成交均价从房价涨幅来看，2017年上半年水岸都市、香榭丽舍、御龙天下、鑫泰国际、钟祥碧桂园等沿湖片区项目，借较强的景观资源，拉高了整个市场上半年的成交均价。但实际上只是短期推盘产生的波动，整体市场成交价格仍然保持稳定，处于以价还量市场形式中。房地产整体市场分析楼盘销售情况项目名称1月2月3月4月5月6月7月总计月均去化香榭丽舍833388862072934649钟祥碧桂园000196201122732楚城水岸都市2042463632321522332南湖国际公馆2144273825272620830御龙天下00151910515320229皇城1号283935241713916524金都国际广场28001337591415122中百广场1014143434291014521鑫泰国际12432130209814320水岸国际61424189151710315城市印象20231824337310莫愁佳苑73313132132017上半年，销售情况较好的楼盘都集中在城北环莫愁湖板块及中心城区板块，成交均价在3200元/㎡左右；在市场总体成交量增加的情况下，在售楼盘数量多，而导致各个楼盘的月成交量较低，月去化仅20-50套；本案所处的城南片区住宅月去化更是以个位数垫底，形势相当严峻。房地产整体市场分析市场格局分析钟祥市房地产目前分为5大板块，在售楼盘共37个。其中城东环莫愁湖板块价值最高。环湖板块、中心城区板块为钟祥房地产供应主体。项目所处的城南片区属于工业区域，居住环境相对较差，量价均为最差板块，非客户首选居住区域，属于第三阶梯板块。中心板块：市中心，环境、交通条件差，在售楼盘品质一般，在售楼盘8个价格：3000-3800元/㎡城东环莫愁湖板块：莫愁湖自然资源佳，距老城区仅10分钟车程，价值最高区域，也是改善型客户选择区域。在售楼盘9个价格：3000-7500元/㎡城北板块+城南板块：黄州未来城市发展的重点区域，基础配套薄弱，无强势景观资源。以专业市场商业项目为主，客户刚需为主。在售楼盘4个价格：2400-2700元/㎡钟祥市房地产浅析钟祥市房地产政策首套房购房补贴政策16年11月-17年4月从2016年11月1日起，凡是在钟祥城区购买首套商品房的客户，由钟祥市财政补助200元/平米，17月5-8月第7至9个月，凡是在钟祥城区购买首套商品房的客户，给予150元/平方米补贴17月9-10月第10至12个月，凡是在钟祥城区购买首套商品房的客户，给予100元/平方米补贴2016年11月1日起，钟祥政府为大力推动去库存，实施《钟祥市城区房地产去库存实施办法》，其中首套房购置给予现金补贴。本案错过最佳政策时间，仅可享受到100元/㎡补贴。竞品项目浅析钟祥市房地产浅析光谷鑫城主要竞品分析光谷鑫城主要竞争属性项目包括：水岸国际、御隆天下5期、祥瑞天成、南湖国际公馆、鑫泰国际、水岸都市这六大项目。项目均价片区户型定位销售率特性分析水岸国际3600城东片100-118㎡三房生态养老房75%环境好、价格高御隆天下5期3800城东片115-140㎡三房宜居改善房50%区域大盘、配套全祥瑞天成2900城南片97-109㎡三房、120㎡四房城镇刚需房60%性价比较高、小体量盘南湖国际公馆3400城南片106-124㎡三房、四房、复式城镇改善房90%房型受欢迎、房源不足鑫泰国际3700城东片93㎡两房、108-128三房宜居改善房90%位置好、配套齐全水岸都市3700城东片83-91㎡两房、118-139三房生态养老房90%公园地产、房源不足钟祥市房地产浅析楼盘名称水岸国际投资开发钟祥瀚城置业有限公司地理位置郢中镇-城东物业类型高层商铺车库楼盘状态热销销售情况在售占地面积15073.00㎡建筑面积59779.00㎡交通状况2路公交车均价3700开盘时间2015.1交房时间2017.9总层数25规划栋数3栋总套数416车位数约300物业费1.2元容积率3.5主力户型100-118㎡三房两厅产品定位湖景生态房周边配套镜月湖公园优惠活动按揭99折，一次性98折水岸国际项目分析湖景资源房，三房设计贴合实际，配套完善是项目优势，房源数不足，交通不便钟祥市房地产浅析水岸国际项目分析钟祥水岸国际近70米的超大楼间距，是钟祥目前最大的楼间距小区，小区内5000多平米中心欧式园林，与门前近2000平米休闲广场，临湖1万多平米绿化景观，打造养生住宅。体量虽小，但项目区位及环境好，一线湖景配套。三栋建筑坐北朝南，南北通透，美妙湖景，尽收眼底。100-118平米湖景三房户型设计也颇受市场欢迎。超大间距养生住宅一线临湖钟祥市房地产浅析鑫泰国际项目分析楼盘名称鑫泰国际投资开发湖北宏泰盛世投资置业有限公司地理位置郢中镇-城东物业类型小高层高层商铺车库楼盘状态热销销售情况在售占地面积82069.10㎡建筑面积154766.74㎡交通状况2路公交车均价3700开盘时间2014.1交房时间2016（3期今年底交房）总层数规划栋数18总套数936车位数940物业费1.25元容积率3主力户型93两房、108~127三房产品定位改善宜居房周边配套幼儿园、会所、运动场优惠活动按揭99折，一次性98折地理位置较好，周边配套齐全，独有临湖商业街。房源稀少，项目尾盘。钟祥市房地产浅析鑫泰国际项目分析鑫泰国际地处城东，是以绿色、养生为核心诉求。背靠国家湿地公园莫愁湖，左邻市政广场，星级王府酒店对面，周边有著名旅游景点，全方位天然氧吧配置。小区内配备全国连锁幼儿园、大型地下停车场、游泳池，更有6路公交车直达小区门口，道路畅通。1项目自带1.6万㎡商业配套，小太阳幼儿园。教育配套养生大盘临湖商业街钟祥市房地产浅析御隆天下5期项目分析配套齐全、湖景优势，区域大盘，没有二房设计期房，明年10月交房3栋，房源不足楼盘名称御隆天下5期投资开发湖北鸿洋达置业有限公司地理位置郢中镇-城东物业类型高层车库楼盘状态新盘销售情况在售占地面积160亩建筑面积350000㎡交通状况2路公交车均价3800开盘时间2017.7.2交房时间明年10月交房总层数28规划栋数总套数280（5期）车位数500物业费1.25元容积率3主力户型115㎡三房产品定位湖景生态房周边配套幼儿园、会所、运动场优惠活动按揭99折，折减1万钟祥市房地产浅析御隆天下5期项目分析御隆天下是钟祥首座风水名盘，是荆门地区首家“十佳园林小区”，位于莫愁湖风景区内，周边生活、医疗、教育、休闲等配套齐全，且靠近城市体育馆。御隆天下自身配套15000㎡商业风情街，6000㎡社区幼儿园，20000㎡景观广场，12000㎡地下停车场，已有近万人的入住此项目。115-140㎡大户型设计，南北通透，视野良好。园林小区生态大盘三房设计钟祥市房地产浅析南湖国际公馆项目分析小区环境较好，片区升值潜力高城南片区配套不成熟楼盘名称南湖国际公馆投资开发湖北弘翊实业有限公司地理位置郢中镇-城南物业类型高层别墅商铺车库楼盘状态尾盘销售情况在售占地面积86443.20㎡建筑面积259201.30㎡交通状况钟祥1路、9路均价3400开盘时间2015.2.8交房时间二期10月交房总层数20规划栋数一期11栋、二期8栋总套数1766车位数2000物业费1.2元容积率2.9主力户型106-124㎡三房、四房产品定位城镇改善房周边配套环境较好、医疗配套优惠活动按揭99折钟祥市房地产浅析南湖国际公馆项目分析南湖国际公馆位于新老城区交界处，住在这里既能迅速享受老城区的繁华、亲切和方便，又可拥有新城区的整洁、宽畅和舒坦。一、二期中间是市政广场——祥瑞广场、东接镜月湖，既能欣赏镜月湖无限风光，又能鸟瞰祥瑞广场热闹景象。106-124㎡三房、四房、复式设计，正对城镇市场的用户需求。其二期今年10月就将入市。项目环境一线临湖三房设计钟祥市房地产浅析钟祥城区未来新盘动态——压力骤紧下半年市场集中供应南湖国际公馆2期今年下半年开盘加推（预计10月）银湖城今年10月份开建盛世江苑2期下半年动工钟祥城北片区天瑞地产今年底10月入市的南湖国际公馆2期、莫愁村2期，自身项目优势明显，房源数充足，会带动下半年房地产市场集中供应。钟祥市房地产浅析宏观市场：市场竞争激烈,城南板块成市场孤儿1、去库存政策利好，整体市场持续走量，但随着《办法》政策10月的终止，市场热度将有所减退；2、钟祥中心城区在售楼盘达到37个，客户分流严重，竞争异常激烈；3、钟祥市房地产项目大部分集中在中心城区及城北、城东区，城南板块属于客户选择第三阶梯，配套不足居住氛围较弱，对中心城区客户吸引力不足，项目所属城南板块成市场孤儿；4、就目前钟祥现有在售项目来看，大部分项目在项目区位、外部环境、产品定位、产品规划、产品配比、立面设计上存在显著的特色及自身优势，本项目地处城南工业中心，无生态、商业等优势资源匹配，竞争力薄弱；5、市场主力去化面积段110-130㎡，本案剩余房源户型集中在80-90面积段两房，非客户需求面积段，去化难度大；市场环境分析总结去库存政策即将结束城南板块遭购房者遗忘产品竞争力有所欠缺37个在售楼盘虎视眈眈怎么突破桎梏，达到去化剩余房源的目标？光谷鑫城项目认知光谷鑫城项目认知光谷鑫城项目认知项目本体项目地理位置项目地处城南核心西环二路，西接文峰路，北抵新美香大道，10分钟可畅达城市核心商圈片区，地块通达性较佳。规划内容规划指标占地面积158000平方米总建筑面积380000平方米绿化率40%容积率4可售套数311套钟祥市房地产浅析市场调研报告规划形成“一核、三轴、三心、五片”的空间布局结构。“一核”——规划以郢中古城为城区核心，利用郢中古城众多文化景观资源及护城河，形成服务全市的综合服务中心。“三轴”——规划形成滨江绿带轴、滨湖山水轴和自然人文轴。“三心”——规划形成城东行政服务中心、城南商务中心和城中文化体育中心。“五片”——规划形成城中片区、城东片区、城南片区、城北片区和文集片区。钟祥市房地产浅析区域规划调研报告建设重点：城区以向南、向西发展为主，适当向东发展，控制向北发展。城南片区：重点建设钟祥经济开发区，加快建设全国农产品加工示范园区、电子信息产业园和高端装备制造基地；推动钟祥市交通物流园改扩建和冷链物流园建设；加快祥瑞大道市人民医院新院区建设，完善配套相关服务设施。光谷鑫城项目认知项目周边配套分析【交通配套】公交6路、7路，城南客运站【市政配套】开发区政府