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投资性房地产2017年06月09日赖小明Clicktoaddtitle0201IIIIIIIV投资性房地产概述投资性房地产的确认与计量投资性房地产的后续支出投资性房地产的转换与处置目录第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征（一）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营活动。2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允价值模式。第一节投资性房地产概述二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。（3）已出租的建筑物：指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。第一节投资性房地产概述二、投资性房地产的范围（二）不属于投资性房地产的资产（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权等。（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【总结】下列不属于投资性房地产：1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；2.企业自用的办公楼；3.房地产开发企业开发的商品房；4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的确认时点1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。第二节投资性房地产的确认及计量第二节投资性房地产的确认及计量二、投资性房地产的计量（一）采用成本模式计量的投资性房地产1．规定（1）通常企业应当采用成本模式。在满足特定条件下也可以采用公允价值模式。（2）初始计量①外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物——应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。②自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产——其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。第二节投资性房地产的确认及计量（3）采用成本模式投资性房地产的后续计量（处理同固定资产或无形资产）①出租建筑物——应当按照固定资产计提折旧的有关规定，计入“其他业务成本”②出租土地使用权——应当按照无形资产摊销的有关规定，计入“其他业务成本”③取得的租金收入——作为其他业务收入④资产负债表日，若投资性房地产存在减值迹象的，经测试确定发生减值的，也应当计提投资性房地产减值准备，确认的减值损失计入当期损益，且在以后会计期间不得转回。第二节投资性房地产的确认及计量2．账户的设置（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）（3）投资性房地产减值准备（4）资产减值损失（5）在建工程（6）其他业务收入（7）其他业务成本（8）银行存款（其他应收款）第二节投资性房地产的确认及初始计量3．账务处理采用成本模式计量的投资性房地产，其会计处理与自用房地产基本相同。（1）外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。基本账务处理：借：投资性房地产贷：银行存款等（2）自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。第二节投资性房地产的确认及计量（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产1．规定（1）按公允价值计量的前提①企业有确凿证据表明在未来投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得；②且应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（这里的所在地通常是指投资性房地产所在的城市或大中城市投资性房地产所在的城区）；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计（2）无需对投资性房地产计提折旧（摊销）第二节投资性房地产的确认及计量2．账户的设置（1）“投资性房地产——成本”（反映其成本）“投资性房地产——公允价值变动”明细科目（属于“投资性房地产——成本”科目的备抵附加科目）（2）“公允价值变动损益”科目（损益类）（3）“其他业务收入”——核算收取的租金收入第二节投资性房地产的确认及计量3．账务处理（1）初始计量①外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。基本账务处理：借：投资性房地产--成本贷：银行存款等②自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。借：投资性房地产--成本贷：在建工程第二节投资性房地产的确认及计量（2）采用公允价值模式投资性房地产的后续计量（同交易性金融资产）①会计处理原则企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。第二节投资性房地产的确认及计量②一般分录A.期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益B.期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动C.收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费――应交增值税（销项税额）另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产——成本”。第二节投资性房地产的确认及计量【例题•单选题】M公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2017年1月1日购入一幢房屋用于出租，该房屋的公允价值为1010万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2017年6月30日，该房屋的公允价值为1008万元。2017年6月30日M公司下列会计处理中正确的是（）。A.计入累计折旧45.83万元B.计入其他业务成本45.83万元C.计入公允价值变动损失2万元D.计入公允价值变动收益2万元第二节投资性房地产的确认及计量【答案】C【解析】会计分录为：借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产—公允价值变动2（三）注意事项同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。第二节投资性房地产的确认及计量三．投资性房地产后续计量模式的变更（一）原则企业对投资性房地产的计量模式一经确定，一般不得随意变更。变更属于会计政策变更（二）以成本模式转换为公允价值模式1．注意事项（1）转换前提第一：存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得第二：同时满足采用公允价值模式计量的条件时第二节投资性房地产的确认及计量（2）成本模式转为公允价值模式的——应作为会计政策变更处理第一：采用追溯调整法第二：将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）（三）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第三节投资性房地产的后续支出（一）资本化的后续支出1.成本模式下（1）转入改扩建时借：投资性房地产——厂房（在建）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）发生改扩建支出时借：投资性房地产——厂房（在建）贷：银行存款（或）应付账款等（3）完工时借：投资性房地产贷：投资性房地产——厂房（在建）第三节投资性房地产的后续支出【例】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。第三节投资性房地产的后续支出『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产50000000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——在建5000000贷：银行存款5000000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产45000000贷：投资性房地产——在建45000000第三节投资性房地产的后续支出2.公允价值模式下（1）转入改扩建时借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借记）（2）发生改扩建支出时借：投资性房地产——在建贷：银行存款（或）应付账款（3）完工时借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建第三节投资性房地产的后续支出【例】20×9年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元，20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。第三节投资性房地产的后续支出『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建20000000贷：投资性房地产——成本16000000——公允价值变动4000000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——在建3000000贷：银行存款3000000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——成本23000000贷：投资性房地产——在建23000000第三节投资性房地产的后续支出（二）费用化的后续支出借：其他业务成本贷：银行存款等科目【小结】投资性房地产的资本化后续支出与固定资产