淮安奥林大厦地块开发方案

谨呈无锡朗诗淮安奥林大厦地块开发方案分析报告目录02租售分析04投资收益测算03销售预测05经营收益测算01指标规划Contents06总结指标规划项目分析总用地面积16806.5㎡（25.2亩）总建筑面积113698㎡容积率6.5建筑密度≤55%开发企业投入情况1.43亿摘牌价+0.3亿拆迁款+财务成本0.5亿后续投入拆迁扫尾资金5500万元+群众过渡安置费500万元（未来5年垫付）+方案调整及施工图设计等费用限制要求主体建筑不小于80米，附属建筑不大于24米地价思考：土地价计算：2.28亿（1.43亿摘牌价+0.3亿拆迁款+拆迁扫尾资金0.55亿元）指标思考：做足容积率住宅最大化：住宅风险小，去化快负一楼商业计容：负一楼商业价值仅低于一楼，计容后，便于销售高楼层商业价值低的商业用于还迁项目指标分解分析总建筑面积113698㎡其中住宅面积64369㎡（其中9086㎡还迁）办公面积4400㎡（还迁）商业面积44929㎡（其中3429㎡用于还迁）其中-1F7000㎡1F9265㎡（还迁265㎡）2F8500㎡3F8500㎡4F8500㎡5F3164㎡（还迁）指标规划目录02租售分析04投资收益测算03销售预测05经营收益测算01指标规划Contents06总结租售分析项目租售分析其中住宅面积64369㎡（其中9086㎡还迁）55283㎡可售办公面积4400㎡（还迁）还迁不可售商业面积44929㎡（其中3429㎡用于还迁）出还迁和四楼面积，都可销售（面积约33000㎡）其中-1F7000㎡可全部销售1F9265㎡（还迁265㎡）9000㎡可全部销售2F8500㎡可全部销售3F8500㎡可全部销售4F8500㎡建议持有，高楼层商业价值低，销售难；建议布局主力店，带动项目存活5F3164㎡（还迁）还迁不可售目录02租售分析04投资收益测算03销售预测05经营收益测算01指标规划Contents06总结010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月淮安住宅市场2013、2014上半年度成交对比2013年成交套数2014成交套数商铺销售市场分析淮安商品住宅市场14年成交量有所减少；购房者多是持币观望的态度商品住宅整体市场分析：0100020003000400050002013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.032014.042014.052014.06淮安商品住宅市场成交均价分析商铺销售市场分析淮安商品住宅成交均价表现平稳，未有明显起伏商品住宅整体市场分析：2013年-2014年上半年淮安楼市商业成交分析物业类型2014年上半年2013年上半年同比商业成交套数（套）51275868-12.63%物业类型2014年上半年2013年上半年同比商业成交面积（平米）416377.91471898.72-11.77%商铺销售市场分析从淮安商业市场近两年成交情况对比可见，商业成交呈现下滑趋势，投资市场较为谨慎商品房整体市场分析：商铺销售市场分析销售市场比较法商铺销售市场分析目前项目周边仅淮海第一城和汇丰CBD中央广场在售，其他项目尚未开盘序号商业名称类型状态1淮海第一城商业街在售2汇丰CBD中央广场商业街在售3宏元国际广场商业街未开盘4茂业时代广场商业街未开盘5雨润商业街未开盘6颐高广场商业街未开盘7力宝广场商业街未开盘1234567本案商铺销售市场分析项目名称淮海第一城地址交通路与开元路交叉口体量3.3万㎡层数地上三层，地下一层类型商业街开业时间2014年10月客群中档收入年轻客群定位以餐饮和娱乐为主的商业街开发商淮安华立曙光置业有限公司现状目前已开业90%，部门商铺仍在招商淮海第一城目前一、二、三全部卖完，仅剩负一层部分商铺在售，项目九成全部开业负一楼商铺均价18000元/㎡；一楼商铺均价42000元/㎡；二楼商铺均价18000元/㎡；三楼商铺均价12000元/㎡前三年一次性扣除的24%后，负一楼实际成交均价14000元/㎡；一楼商铺实际成交均价32000元/㎡；二楼商铺均价14000元/㎡；三楼商铺均价10000元/㎡。前五年统一经营管理，前三年每年8%，在房价中一次性扣除，第四、四五年每年10%，第六年开始根据经营情况一九分成项目名称汇丰CBD中央广场地址淮海东路与圩北路交汇处体量4万㎡类型商业街开业时间待定开发商江苏汇丰房产实业有限公司.现状一楼沿街商铺开业，四楼餐饮和影院也已经开业商铺销售市场分析汇丰CBD中央广场现房在售，一楼直接销售，二到四楼带租约销售，目前部分开业汇丰一楼直接销售，均价64000元/㎡；二楼均价33000元/㎡，三楼均价23000元/㎡二楼、三楼带20年租约销售，四楼带10年租约销售，前五年每年固定收益8%，后五年8.5%，每五年递增一次。本案售价建议：各影响因素的权重配比项目名称权重本项目淮海第一城汇丰中央广场均价（元/㎡）PZ=X4200064000地理位置10799交通情况128711人口情况20141617车流情况14101013规模/配套10777经营管理128107开发商实力12888发展潜力10777合计100697479商铺售价建议本项目的平均售价测算项目名称本项目淮海第一城汇丰中央广场均价PZ=XP1=42000P2=64000权重合计697479测算均价PZn=（Q/Qn）*Pn3916255899对本项目的参考意义取值Wn85%15%商铺售价建议PZ=∑PZnWn=41672元/㎡根据市场比较法，建议本案一楼售价41500元/㎡租金推导法比较法周边租赁销售市场分析周边租赁销售市场分析汇通、四季青银川路注：所调研商铺租金均为一层商铺租金市场租金调研：淮海北路，淮海东路，汇通、四季青服饰商城及银川路，乐园步行街项目周边租金分析业态租金范围（元/㎡/天）淮海北路租金4~7淮海东路租金6~9淮海第一城5~7乐园步行街4~8汇通、四季青3.5~5周边租赁销售市场分析项目周边租金分析业态租金范围（元/㎡/天）租金售价反推淮海北路租金4~832850淮海东路租金6~941000淮海第一城5~733000乐园步行街4~730000汇通、四季青3.5~522000备注：租金反推法为租金十五年投资回报。本项目的平均售价推导项目名称淮海北路租金淮海东路租金淮海第一城乐园步行街汇通、四季青均价3285041000330003000022000对本项目的参考意义取值15%10%30%30%15%周边租赁销售市场分析本案售价参考值：31228元/㎡本案售价推导本项目的平均售价测算项目名称售价推导租金推导推导价4150031228对本项目的参考意义取值70%30%本案一楼售价建议：38418元/㎡根据销售市场比较法和租金推导法：本案售价推导商铺售价小结：一楼售价38000元/㎡二楼售价22000元/㎡三楼售价15000元/㎡负一楼售价28000元/㎡其余楼层售价按商业规律推算：二楼售价为一楼的六成左右；三楼为二楼的七成左右；负一楼为一楼售价的七成左右。住宅销售市场分析项目位于市中心核心商圈内，周边在售楼盘较多，均价在7500元/㎡左右51234序号项目名称售价1中环国际广场6300元/㎡2恒荣国际广场7800元/㎡3盛和名都6400元/㎡4淮海第一城8200元/㎡5府山时代广场7800元/㎡本项目的住宅售价推导项目名称中环国际广场恒荣国际广场盛和名都淮海第一城府山时代广场均价63007800640082007800对本项目的参考意义取值20%20%25%25%10%公寓售价建议本案售价参考值：7250元/㎡建议本案售价：7000元/㎡目录02租售分析04投资收益测算03销售预测05经营收益测算01指标规划Contents06总结1.销售预测：通过销售预计实现总销售额11.14亿元物业类型面积（㎡）持有面积（㎡）销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）销售总价（万元）商业4492916429275002643672700-1F：70001000600028000168001F：92651265（其中265还迁）800038000304002F：85001000750022000165003F：8500150060001500090004F：850085000005F：31643164（还迁）000办公44004400（还迁）000住宅643699086（还迁）55283700038698合计1136982991582783——111398投资测算投资测算2.成本测算：预计项目投资总额9.01亿元指标类型项目合计（万元）购物中心住宅办公地下室商业可售面积：85,783可售面积：24,000可售面积：55,283可售面积：-可售面积：6,500建筑面积：113,698建筑面积：37,929建筑面积：64,369建筑面积：4,400建筑面积：7,000未售面积：27,915未售面积：13,929未售面积：9,086未售面积：4,400未售面积：-土地占用面积16,806投影面积6,265投影面积2,500投影面积500投影面积-金额单方造价（元/M2）金额单方造价（元/M2）金额单方造价（元/M2）金额单方造价（元/M2）金额单方造价（元/M2）一、销售收入1,113,981,000.0012,986.03559,000,000.0023,291.67386,981,000.007,000.00--168,000,000.0025,846.15二、经营税金及附加120,455,565.501,059.4370,154,500.001,849.6329,217,065.50453.90--21,084,000.003,012.00三、开发成本718,604,843.486,323.99363,033,475.729,570.75286,341,893.164,448.4428,311,113.716,434.3440,918,360.895,845.48四、销售费用50,171,680.00441.2731,842,250.00839.5211,609,430.00180.36--6,720,000.00960.00五、管理费用11,227,962.0098.753,745,583.6698.756,356,599.8298.75434,511.0198.75691,267.5298.75六、财务费用100,000.000.8833,359.430.8856,614.010.883,869.900.886,156.660.88七、项目总投900,560,050.987,924.33468,809,168.8112,359.53333,581,602.495,182.3328,749,494.626,533.9869,419,785.079,917.11八、税前利润213,420,949.021,877.0990,190,831.192,377.8953,399,397.51829.58-28,749,494.62-6,533.9898,580,214.9314,082.89九、企业所得税53,355,237.25469.2722,547,707.80594.4713,349,849.38207.40-7,187,373.65-1,633.4924,645,053.733,520.72十、税后利润160,065,711.761,407.8167,643,123.401,783.4140,049,548.13622.19-21,562,120.96-4,900.4873,935,161.2010,562.17投资测算3.持有估值：持有面积29915㎡，估值3.17亿元物业类型面积（㎡）持有面积（㎡）销售面积（㎡）持有预估均价（元/㎡）持有预估总价（万元）商业4492916429275001344022080-1F：7000100060002800028001F：92651265（其中265还迁）80003