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万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V1万泉豪庭产权酒店策划方案2008年6月23日万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V2序言营销推广——项目销售计划、营销策略、广告策略项目定位——项目的卖点、客户、业态、价值定位策划报告解决重点万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V3主要内容经营分析项目分析项目定位营销策略销售策略推广策略市场分析万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V4市场分析万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V5一、琼海城市综合分析（１）城市区位琼海市总面积1710.4平方公里，地处海南岛东部，北上省会海口市86公里，南下旅游城市三亚163公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港，是周边地区的交通集结点，自古以来是岛东商贸中心。随着“南北带动，两翼推进”的全省城市发展战略格局，琼海作为“两翼”的东翼，具有非常重要的战略地位。市府所在地嘉积城区面积15平方公里，境内有规划建设中海南最大的国际中转港——龙湾港。（2）城市性质琼海市为县级市。行政区划：嘉积镇、长坡镇、塔洋镇、大路镇、万泉镇、潭门镇、博鳌镇、中原镇、龙江镇、阳江镇、石壁镇、会山镇（3）人口状况2006年底统计全市总人口47万人，其中农业人口32.3万人，非农业人口14万人。一、城市发展概况万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V6（四）自然状况矿产资源：钛矿有1770万吨，石墨340万吨，钾长石2亿吨，花岗岩1亿立方米，玻璃砂10万多吨。水、电资源：有六条终年川流不息的江河，水总量为29.9亿立方米，已利用2.63亿立方米，占9.4%，还有官塘、北岸温泉，更可贵的是官塘温泉，日流量10700吨，水温达70-90摄氏度，经国家级鉴定，是世界少有的热矿泉田。海洋资源：海岸线长43公里，龙湾港水深12m，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。旅游资源：风光旖旎，以举世闻名的万泉河为主线，包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系。生态资源：琼海山清水秀，自然资源丰富，是海南省东海岸经济、文化、水陆交通较发达的地区。发源于五指山的万泉河由西到东，横贯全境。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V7（五）交通现状航空：海口美兰机场距琼海市中心86公里。飞行区按国际4E级标准建设，设计客货年吞吐量分别为600万人次和15万吨。高速公路：东线高速公路从琼海境内经过，有四个出入口，交通十分便利。港口：主要有海口港（秀英港）海口新港和潭门港、博鳌港、龙湾港等。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V8经济结构有所改善。第一产业增加值占国内生产总值的比重由上年的55.4%下降到53.4%；第二产业增加值占国内生产总值的比重由11.4%上升到12.0%，；第三产业增加值占国内生产总值的比重由33.3%上升到34.6%。第三产业中的旅游业增长迅猛，全年共接待国内外游客249.17万人次，比上年增长10.3%；（极大程度地拓展入岛购房目标客户基数）0%20%40%60%增长速度10%22.80%19.20%经济增长贡献率38.10%17.90%44%占生产总值53.40%12%34.60%第一产业第二产业第三产业(一)GDP及人均GDP二、琼海市经济发展动态万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V92、建筑业增长趋势建筑业高速增长。全社会建筑业增加值完成39039万元，按可比价格计算，比上年增长41.4%。房屋建筑施工面积126.3万平方米，增长29.7%。房屋建筑竣工面积96.3万平方米，增长23.0%。3、固定资产投资固定资产投资保持高位增长。全年固定资产投资总额170416万元，比上年增长70.4%。其中基本建设投资88407万元，增长70.1%；房地产开发投资62346万元，增长105%。其他投资19663万元，增长11.4%。全年投资项目个数103个，同比增长18.4%。其中，本年新开工工地83个，同比增长12.2%。在新开工项目中，1500万以上的重点投资项目有14个。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V10三、琼海市发展规划（一）城市发展方向规划的总体思路为“一点、两翼、三组团、五中心”，即以嘉积主城区为中心点，以滨河、滨海景观大道为“两翼”，构建热带景观绿色长廊和万泉河热带公园带，突出发展嘉积、博鳌、官塘三个组团。辐射发展大路、中原、长坡、潭门五个中心镇。整个“大琼海”总规划控制面积297平方公里。规划面积占琼海总面积的18％，建设用地面积102平方公里。规划城市人口28万人，城市化率达到60％。目前琼海市主要规划区有博鳌水城特别规划区、龙湾港城市经济综合开发区、富海工业区、万泉河滨河景观大道等一批基础设施在建。（二）交通规划以博鳌亚洲论坛为轴心，实现道路基本网络化，建设嘉博路、文山路和东线高速公路南路口等，使嘉积、博鳌、官塘三大城市组团紧密联结起来，构成优势区域网络，形成大琼海格局官塘组团博鰲组团嘉积组团嘉积主城区万泉河景观大道万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V11（三）功能分区城市北边棕色区块为工业用地，商业用地主要分布在金海路、人民路、银海路和爱华路的两侧，住宅用地分布较散，大部分属于二类住宅用地，本案属于少有的一类住宅用地区。棕色为工业，红色为商业、黄色为住宅以建设旅游特区为突破口，制定更开放的旅游政策。建立“海南国际旅游岛综合试验区”并确立“国际旅游岛”有两大政策优势。一方面进一步扩大来琼国际游客的免签证范围，将21个国家5人以上旅游团的15天免签证政策，扩大至62个国家的旅游团和公民个人来琼15天免签证；另一方面，将机场口岸设立的免税品商店，扩大到三亚、海口、琼海等重要旅游城市市区。与此同时，一批新的国际航线也在陆续开通。仅2008年五一期间，就相继开通了英国曼彻斯特至三亚、日本大阪至三亚、马来西亚吉隆坡至海口等国际航班，俄罗斯到海南的航班也有所增加。（四）琼海国际免税旅游岛计划万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V12（四）重大市政规划1、博鳌水城特别规划区博鳌是万泉河的出海口，融江、河、湖、海和温泉于一身，集山峦、岛屿、热带田园风光于一体，亚洲论坛的永久会址就设在博鳌。博鳌水城是服务论坛的主要建设规划区，特别规划区面积41.8平方公里，目前已经吸纳各种投入资金50多个亿。新规划后的博鳌将扩大到100平方公里。未来的博鳌水城将建成一个拥有2-3万常住人口，10万流动人口的综合度假区。2、龙湾港综合经济规划区龙湾港综合经济开发区位于琼海市境内，一期规划占地面积19.2平方公里，是以龙湾港港口为依托，以临港型工业，高附加值加工业，高科技产业，生物制药业以及港口相关配套服务产业为主要产业结构的现代化新型城市开发区。1、临港型工业。2、海洋开发服务和设备修造业。3、热带农产品（包括海产品）加工业、食品加工和饮料制造业等。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V133、富海工业规划区富海工业园位于海南东线高速公路琼海入口处直入1公里，规划占地面积4.57平方公里。随着琼海市的工业基础在不断加强与巩固，市委、市政府对发展高科技工业产业已作出了详细的规划，不断创造工业兴市的有利条件和投资环境。市政府已统一规划，分片建设，完善富海工业区基础设施的配套项目，以形成良好的投资环境，吸引更多的工业项目落户琼海，促进本地区经济的发展。4、万泉河滨海景观大道万泉河滨海景观大道位于万泉河滨海风景旅游区内，路线全长16.66公里。本大道路线顺接于琼海市沿河西路(嘉积大坝)外，按琼海市的总体规划要求，沿万泉河东岸向南伸延，经过文坡村、南中村、棉寨村、古调村、朝阳墟、仰止村至终点博鳌大乐村，终点接博鳌至中原十八坡公路。以上规划区的开发与重要基础设施的建设，致力于为投资置业者创造良好的软硬件环境，并逐步构建起琼海招商引资的大平台。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V14琼海市房地产发展回顾及预测二、琼海市经济发展动态琼海市房地产业自1993年起步以来，经历了起步期（1993年——1997年）、缓慢发展期（1997年——2001年）和迅速发展期（2001年——目前）三个阶段。经过10多年的发展，在政府“建设大琼海，迈向中等城市”思路的指引下，抓住博鳌亚洲论坛契机，拓展论坛效应，大力发展旅游房地产，目前琼海市的房地产开发建设总体上保持稳定、持续、有序的发展势头。一、房产结构分析琼海市房地产类型结构分为私建房、房改房、经济适用房、集资房和商品房等五大类。（一）私建房为私人购地政府批建的一种传统建房形式；（二）房改房为单位存量旧房安置，质量和功能较差，破损严重；（三）经济适用房也称“微利房”，像湖景小区、仁集花园、华地花园等，由政府定价，主要目的是解决城市低收人居民的住房问题，原定价686元/平方米；（四）集资房也称“成本房”，一般是单位以土地、基础补贴，一二楼作为办公室，以上楼层作为居住，550-750元/平方米；万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V15琼海市2003-2006年商品房需求及价格走势05101520250200400600800100012001400160018002000销售面积（万㎡）均价（元/㎡）销售面积（万㎡）10.2312.119.53.5621.3均价（元/㎡）83111801400150018482003年2004年2005年2006年上半年2007年上半年二、房产开发企业情况目前，参与琼海市房地产开发建设的企业（具有资质的）共25家，其中三级资质3家，四级资质6家，暂定资质16家，总注册资金2.64亿元。2003年房产开发总建筑面积50万㎡，2004年46万㎡，2005年57万㎡，2006年上半年46.2万㎡。这些房地产开发企业开发结构以住宅为主，同时也投资开发以休闲度假为主的旅游房地产。现已建成或正在开工建设的项目有26个，总占地面积约1450亩，总建筑面积约337435平方米。房地产开发结构基本合理。三、房地产市场分析数据来源：琼海市房管局近两年来，琼海市已开发建成的商品房共计337435㎡，已销售191694㎡，占56%；剩余145741㎡，占44%。呈现供过于求的形势。但从价格上看自2003年起，琼海市房产的销售形势一路看好，且价格逐年稳步上升，2007年上半年琼海市商品房价格已经达到1800元/㎡，同时房产质量、小区品位也逐年提高。万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V16050010001500销售面积10231211950897销售均价83111811400150003年04年05年06年四、地产销售市场走势1、博鳌亚洲论坛、万泉河景观资源开发、环岛城际高铁等重大建设，使琼海已跻身海南楼市排名前三名；2、进入大盘开发时代，楼盘品质上升，07年高端楼盘销售均价已经达到4000元/平方米。高峰销售量20套/日。上海宝钢集团旗下的“宝莲城”开发面积将达到75万平方米，兆南集团将达到35万平方米。3、亚洲自由贸易区城市魅力凝聚，吸引大量资本进入万泉豪廷－骑士酒店－项目提报B&V17五、琼海房地产消费群体来源琼海市得天独厚的地理优势和良好的投资环境，构成了对岛外客户强大的吸引力。岛外人士的购房比例不断增长，从全省看，海口市约40%，三亚市70%以上，而岛外预售客户主要来源于上海、浙江、广东、江苏、香港等省区以及新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家。琼海市房地产消费群体区域比较单一，面对的购房用途较为简单。区域客户以东北、华北、西北城市为主的能源城市，即环境比较恶劣的城市。消费群体年龄层次为30—60岁。购房用途为养老居多。六、琼海房地产发展潜力分析琼海市经过多年的发展，确立了在海南东部经济、文化、教育、娱乐中心的绝对地位，高级饭店、酒店、大学、医院、银行、高尔夫等公共设施一应俱全，休闲居住、旅游观光浑然天成。城市运营的成功发展，提供了地产、房产升值的土壤。博鳌亚洲论坛的建设，使博鳌观光会展规模日新月异，然而，博鳌小镇面对突如其来的发展阵势，远远无法应对如此巨大的商品消费和文化娱乐需求。而近在咫尺、经济发达的嘉积，正好提供了观光会议在博鳌、吃穿住玩在嘉积的先天条件。琼海商品房市场刚刚启动，所以无