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Our心灵的栖息地200别居逸阁2010整合推广策略第一部分：市场篇从了解市场和竞争对手说起……1part3part2part．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．宏观市场分析区域市场分析竞争个案深度分析1part宏观市场分析•综合考虑2010年房地产项目的开发周期和历年长沙房地产项目新开工面积的统计情况，未来长沙房地产的供需基本处于平衡状态，供给严重和房源紧缺的现象基本不存在。•据数据显示，房地产需求市场旺盛的同时，供应市场也在逐渐增大。2part“别居逸阁”项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，雄据长沙东北门户，1400亩月湖公园、2338亩月岛公园、数公里浏阳河风光带、市苗圃、马栏山山体、芙蓉生态新城等公园群落，以原山、原水、原湖、原江、原林的自然气魄，着力打造全城绝无仅有的欧陆阔景生态社区。认为本案最大竞争区域来自版块：月湖版块和金鹰版块。以下是两大板块楼盘列表：月湖版块：香樟雅郡(四季美景.香樟林)、长大．卧琥、恒大雅苑、藏珑.湖上国际社区、学府华庭·后湖、财富名园、滨江·君悦香邸、第一湾……金鹰版块：金鹰城·圣爵菲斯、美林水郡、御景龙城、湘绣城、月湖……区域市场分析2part区域市场分析通过我们对竞争区域主要三个楼盘长大．卧琥、恒大雅苑、藏珑.湖上国际社区、的分析，我们团队对这些楼盘在主力户型、销售价格、目标客户、建筑类型、项目位置、周围交通、绿化/容积率、配套设施、车位、项目规模……等指标进行研究，得出以下市场特性：2part区域市场分析指标项卧虎恒大藏珑主力户型三室两厅两居至四居79-176平方米低层小高层高层销售价格5200/㎡均价6500元/平方米均价7800元/平方米目标客户一次置业刚性需求居多，二次置业认识二次置业居多，和一次置业二次置业的成功人士建筑类型板塔结合板塔结合高层住宅、洋房、别墅2part区域市场分析指标项卧虎恒大藏珑项目位置卧琥位于开福区万家丽北路与阳光路交汇处开福万家丽路北路一段699号（月湖公园北侧）开福区洪山路188号（月湖公园北侧）周围交通搭乘122路,158路,701路,704路,915路可到达搭乘704、808、星沙2路在洪西村站下即可到达项目处乘坐132、136、501、503、808在山月路口站下；701、704、915、158等车在月湖公园站下往西北200米左右可到达绿化/容积率46%/2.748.6%/1.940.0%/1.852part区域市场分析指标项卧虎恒大藏珑项目规模占地面积：21万平方米占地面积：562706平米建筑面积：1500000平方米占地面积:1684303平方米建筑面积:872708平方米物业费1.50元/平方米·月1.80元/平方米·月1.80元/平方米·月2part区域市场分析通过我们对竞争区域主要三个楼盘的分析，我们团队对这些楼盘在主力户型、销售价格、目标客户、建筑类型、项目位置、周围交通、绿化/容积率、配套设施、车位、项目规模……等指标进行研究，得出以下市场特性：地理优势：别居逸阁位于其他三处地产的正东方，君临天下，傲视群雄。处于城市热岛效应的边缘地带，受影响较小。区位优势：这里离京港澳高速仅一街之隔，这里喧而不闹，集文化与娱乐、休闲与旅游为一体，省广播影视集团与湖南最大的娱乐之城——世界之窗相交融。用有自然与人工智慧结晶的月湖半生态湖群。性价比：相对于周边各大小楼盘而然，别居逸阁更具有价格上与层次上的优势，占地面积广，建筑面积少，充分体现“逸阁”二字，打造舒适安逸的城市雅苑。威尔士的均价一般在4000平米左右，而周边的小楼盘价格与之不相上下，大楼盘价格只能让一部分人望洋兴叹。3part竞争个案深度分析3part竞争个案深度分析区域发展趋势：1、发展区位：随着星城强西扩东、拓南兴北的战略扩展，长沙城北正在孕育一个新的生态新城，月湖板块以清新强劲的后来者姿态跃入高端楼盘视野的中心，已形成大盘连绵、品质优异的高尚湖居片区。根据长沙市的总体规划，月湖版块将建成以影视传媒、生态旅游、休闲为主的重点区域，而月湖公园更是政府“拓城兴北”的标志景观。月湖板块以其优越的地理位置已经占据了长沙北城新的核心区位。拥有着600亩水面的月湖公园正在成为长沙市民最热衷的公园之一。而在长沙楼市的最新版图中，数年前还只算得上城郊板块的月湖区域，也在因月湖的成形、月岛的规划推进，以及周边交通配套的完善和省广电中心、长沙学院等人文优势的凸显，而成为长沙楼市板块中新的黑马。3part2特征一特征三特征四特征五特征二自信及自我心理强，旁人很难影响其观点购房决策周期短，一般为一次或两次上门即成对价格不敏感，但对于价格与价值的匹配升程度关注度较高购房随意性强，可买可不买，资金雄厚，估计因素少较为低调，不喜欢参加人多的活动2、目标客群:3、户型：在售高层住宅主力户型以三房两厅两卫的120——140平米以上为主，供应结构不够合理，主要表现在户型偏大，中小户型欠缺，90平米以下的两房户型成为市场空缺，我们认为该区域两房户型有非常大的市场空间。4、品质在售项目大多以开发高品质住宅为主，其中也出现了恒达雅苑这样的高贵皇家园林小区，开发商在产品品质上投下不亚于市区高档住宅的要求。我方团队预测，随着开发商的越来越成熟，住宅的开发品质也将随之提高。5、价格：房价涨幅趋缓，但会依然保持上升势头第二部分：策略篇思路决定出路，策略把握方向……1part3part2part．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．项目分析客群定位项目定位1part项目分析/主要经济技术指标用地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率总户数地上建筑面积地下建筑面积住宅面积停车数高层住宅面积地下停车多层洋房面积地面停车会所面积户内停车商业及其他公建面积自行车停车1part项目分析/户型配比表建筑面积（平方米）户数（套）比例一室户二室户小三室户大三室户复式（二室）复式（三室）复式（四室）复式（五室）多层洋房总计1part项目分析/地理位置项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，雄据长沙东北门户，1400亩月湖公园、2338亩月岛公园、数公里浏阳河风光带、市苗圃、马栏山山体、芙蓉生态新城等公园群落，以原山、原水、原湖、原江、原林的自然气魄，着力打造全城绝无仅有的欧陆阔景生态社区。别居逸阁别居逸阁营销中心1part项目分析/地质地貌所在地块多为丘陵山地，呈东高西低、北高南低之地势，大多为植被所覆盖，农田庄户极少，是天然的自然资源与理想生态住宅区，组团内部为纯步行绿地系统。建筑将以低层、多样、风格迥异的独立、连排和复式住宅为主，辅之以部分依山傍水的别墅和少量单元式商住公寓。位于卧琥、藏珑、恒大雅苑三处地产的正东方，君临天下，傲视群雄。处于城市热岛效应的边缘地带，受影响较小。1part项目分析/交通条件项目区域交通便利，路网发达，万家丽路、东二环、东三环、三一大道、营盘路、远大路等城市主干道环伺四周，扼守高速公路、国际机场等交通要道，8分钟直达火车站，15分钟直抵五一商圈，704、701、158、122、915等多条公交线路快速便捷，尤其是长沙市第二大南北主干道——万家丽路的全线贯通，迅速缩短了与中心城区的时空距离，万家丽路北板块强势崛起。一条大道，承东城成熟配套，纳月湖生态之光，双城兼顾，资源共享，马王堆商圈、世界之窗、广电中心等商业文化艺术中心簇拥而立，长沙大学、金鹰小学、省教育厅、医院等周边市政配套一应俱全，360度无敌生活圈优享繁华又独享一方境界，离尘不离城。1part项目分析/生活配套拥有着600亩水面的月湖公园正在成为长沙市民最热衷的公园之一。而在长沙楼市的最新版图中，数年前还只算得上城郊板块的月湖区域，也在因月湖的成形、月岛的规划推进，以及周边交通配套的完善和省广电中心、长沙学院等人文优势的凸显。长沙大学、金鹰小学、省教育厅、医院等周边市政配套一应俱全。开元西路：位于中南汽车世界，有一大型游乐场已开工建设，娱乐设施齐全。并且紧邻几大地产有世界之窗，海底世界。劣势分析weakness机会分析opportunity威胁分析threat优势分析strength2part项目定位/swot分析有了以上整体分析，于是我们建立了别居逸阁的价值体系2part项目定位/价值体系梳理别居逸阁地段优势景观优势品牌优势产品优势人文优势2part项目定位/价值体系梳理我们希望留在城市，那里是事业的舞台、人生的试练场我们希望留在城市，哪里拥有生活的便利与都市的活力然而，房价的飙升、交通的拥堵、环境的恶化、庞杂的信息……有形、无形的压力，让生活付出越来越高昂的代价……我们渴望获得纯粹的自然，她能让身心真正得到休息梦想自在、随意、浪漫的生活状态，每天享受健康、放松的时光生活不再只是忙碌奔波，不再是妥协跟随，而是场享受舒逸之旅，真正实显“入世与出世”的双重自我然而，由于遥远的交通距离、落后的生活配套至今没有实现“事业与生活兼得”的梦想2part项目定位/市场定位月湖首席绿色生态和谐人文社区人文生活健康生活生态生活2part项目定位/形象定位领秀月湖最后的风华——月湖首席绿色生态和谐人文社区