6.建筑市场、招标投标与合同管理

第六章建筑市场、招标投标与合同管理6.1建筑市场与建筑企业的经营方式6.2建筑企业的招标投标与投标报价策略6.3建筑企业的合同管理与索赔建筑企业经营管理6.1建筑市场与建筑企业的经营方式6.1.1建筑市场的概念及特征6.1.2建筑企业经营方式的发展6.1.3建筑企业经营方式的分类6.1.1建筑市场的概念及特征一、建筑市场１、概念：狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。2、建筑市场主体：•发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。•承包方：建筑业企业、设计单位等•中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：行业协会：如监理协会、造价师协会等，在政府和企业间发挥桥梁纽带作用，协助进行行业管理公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师事务所等3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。咨询机构：工程咨询公司、造价师事务所等鉴证机构：质量监督、检测机构等保险、金融服务机构二、建筑市场的特点(1)没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。(2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。(4)建筑市场具有显著的区域性特点。(5)建筑市场中的竞争较为激烈。(6)建筑市场中的风险较大。6.1.2建筑企业经营方式的发展１、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式）２、建筑承发包方式演进世界范围内工程承发包方式的发展，大致经历了〝合—分—合〞的过程，可以粗略地分为五个发展阶段：第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造；第二阶段（14～15世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作；第三阶段（15～17世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工；上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式。第四阶段（17～18世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；第五阶段（19～20世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包—分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设——经营——移交）等多种形式。经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合”，到后来社会分工、专业化生产引起的〝分〞，进而又上升到高一级的〝合〞———即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。分类方式分类按承发包中相互结合的关系分类独家承包总包－分包联合经营按业务承包范围分类施工承包经营方式设计－施工承包经营方式规划－设计－施工联合经营方式按合同取费方式分类总价承包单价承包成本加酬金承包6.1.3建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类如表6-1所示。表6-1建筑企业经营方式的分类承包企业不论采取哪种经营方式，都要通过招投标方式来获得工程承揽任务，以实现企业的经营目标。6.2建筑企业的招标投标与投标报价策略6.2.1招标投标的概念与招标方式6.2.2工程项目施工招投标程序6.2.3工程投标报价的策略与技巧6.2.1招标投标的概念与招标方式1．招标投标的概念工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。2．招标方式招标方式概念优点缺点公开招标又称无限竞争性投标，是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标，它是一种无限制的竞争方式。招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实行公平竞争。准备招标、对投标申请单位进行资格预审和评标的工作量大，招标的时间长、费用高。邀请招标又称有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。能够邀请到有经验的资信可靠的投标者投标，保证履行合同，限制了竞争范围，可能会失去技术上和报价上有竞争力的投标者。表6-2建筑工程招标方式6.2.2工程项目施工招投标程序招标人自行办理招标事宜的，按规定向建设行政主管部门备案；委托代理招标事宜的应签订委托代理合同建设行政主管部门接受备案1．投标资格与备案2．确定招标方式按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标3．发布（送）招标公告或投标邀请书实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其他媒介，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告；实行邀请招标的，应向3个以上符合资质条件的投标人发送投标邀请书获取招标项目信息4．编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标的申请人发放资格预审文件获取资格预审文件接收资格预审申请书投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请书（如是联合投标应分别填报每个成员的情况），并递交5．资格预审，确定合格的投标申请人审查、分析投标申请人报送的资格预审申请书的内容确定合格投标申请人向合格投标申请人发放资格预审合格通知书合格投标申请人获得资格预审通知书，并提交书面回执图6－1（1）施工招标投标程序工作阶段招标人投标人监督管理部门6．编制、发出招标文件编制招标文件将招标文件发售给合格的投标申请人（含被邀请的投标申请人），同时向建设行政主管部门备案获取招标文件回执建设行政主管部门接受招标文件的备案开始准备投标文件搜集有关资料和相关信息7．踏勘现场组织投标人踏勘现场现场踏勘招标文件和踏勘现场中的问题可通过以下方法提出8．答疑接受问题，准备解答（1）以书面形式以书面形式向所有投标人发放答疑纪要并同时向建设行政主管部门备案（2）答疑会（必要时）接受问题，准备解答召开答疑会解答问题，会后将答疑会议纪要发放给投标人并同时向建设行政主管部门备案（1）以书面形式提出问题获取问题解答回执（2）答疑会前在规定的时间前以书面形式提交质疑问题获取答疑纪要回执建设行政主管部门接受答疑纪要建设行政主管部门接受答疑纪要图6－1（2）施工招标投标程序序工作阶段招标人投标人监督管理部门建设行政主管部门接受招标文件澄清、修改备案9．编制、送达与签收投标文件10．开标11．组建评标委员会12．评标招标文件的澄清、修改获取澄清、修改文件回执编制投标文件办理投标担保招标人接收投标文件记录接收日期、时间送达投标文件和投标担保回执退回逾期送达的投标文件逾期投标文件退回回执开标前妥善保存投标文件招标人组织并主持开标、唱标投标人代表参加开标招标人依法律法规和规章的规定，组检评标委员会评标委员会评标符合性鉴定技术标评审商务标评审资格审查（后审）图6－1（3）施工招标投标程序工作阶段招标人投标人监督管理部门13.招标投标情况书面报告及备案14.发出中标通知书15.签署合同评标委员会就投标文件的内容进行澄清或答辩对评标委员会的澄清内容进行书面澄清答复或答辩完成评标推荐中标候选人或确定中标人，编写评标报告招标人编写招标投标书面情况报告，确定中标人15日内向建设行政主管部门备案建设行政主管部门接受备案招标人向中标人发出中标通知书并同时向未中标人发出中标结果中标人接受中标通知书、未中标人接受中标结果招标人与中标人签署合同协议办理、提交支付担保办理、提交履约担保退回中标人及未中标人投标保证金接受投标保证金回执办理合同备案建设行政主管部门接受备案图6－1（4）施工招标投标程序工作阶段招标人投标人监督管理部门6.2.2工程项目施工招投标程序2．招标阶段的主要工作内容从发布招标广告(投标邀请函)开始,到投标截止日期为止的期间称为招标投标阶段。（1）招标公告（投标邀请书）发布;（2）资格预审;（3）发售招标文件;（4）现场考察;（5）投标预备会（招标答疑）;（6）投标文件的递交。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。3．决标成交阶段的主要工作内容（1）开标;（2）评标;（3）定标;(4)发出中标通知书并签订合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。报价策略适用条件高报价策略①施工条件差的工程；②专业要求的技术密集型工程，而本公司在这方面又有专长，声望也较高；③总价低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投标的工程；④工期要求急的工程；⑤特殊的工程，如港口码头、地下开挖工程等；⑥投标对手少的工程；⑦支付条件不理想的工程。低报价策略①施工条件好的工程，工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程；②本公司目前急于打入某一市场、某一地区，或在该地区面临工程结束，机械设备等无工地转移时；③本公司在附近有工程，而本项目又可利用该工程的设备、劳务，或有条件短期内突击完成的工程；④投标对手多，竞争激烈的工程；⑤非急需工程；⑥支付条件好的工程。不平衡报价法（1）能够早日结账收款的项目。（2）预计工程量变化的项目。（3）设计图纸不明确的项目。多方案报价法对于一些招标文件，如果发现工程范围不很明确，条款不清楚或很不公正，或技术规范要求过于苛刻，则要在充分估计投标风险的基础上，按多方案报价法处理。增加建议方案法根据招标文件的中规定，可以提一个建议方案，。投标者可以抓住机会，对原招标文件的设计和施工方案仔细研究，提出更为合理的方案和相应报价，以吸引业主，促成自己中标。但要注意对原招标文件方案也一定要报价。突然降价法投标人在充分了解投标信息的前提下，通过优化施工组织设计、加强内部管理、降低费用消耗的可能性分析，提出降低报价方案，并在投标截止日规定的时间之前提出，从而增加中标的机会。无利润报价法①投标人在可能中标的情况下拟采取将部分工程分包给报价低的分包商；②或对于分期投标的工程采取前段中标后段得利；③或为了开拓建筑市场扭转企业长期无标的困境等。表6-3建筑工程招标报价策略6.2.3工程投标报价的策略与技巧招标时，根据招标项目的不同特点采用不同的报价策略。如表6-3所示。6.3建筑企业的合同管理与索赔6.3.1建筑企业合同管理6.3.2工程索赔的概念、分类及程序6.3.3承包商施工索赔管理现状与索赔管理对策6.3.4工程索赔报告的编写6.3.1建筑企业合同管理建筑企业合同管理主要是依据工程施工合同所组织的各项管理工作，包括合同订立前的管理、合同订立时的管理、合同履行过程中的管理、合同发生纠纷时的管理，重点是在工程合同的订立、变更、履行过程中的合同管理。(1)合同的生命期：合同形成（签订前、谈判签约）－合同履行－合同结束。从承包商角度看：保修合同履行合同形成工程实施商签合同投标报价取得标书开标签约验收合同结束(2)发包人的合同管理：签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：