5 2014年重庆房地产市场总结(演讲稿)

重庆房地产市场总结报告市场成交年度走势198318242095209721822424253312692435223915252284239623881655104490013451337164621533992430959626832680572577179010002000300040005000600070008000010002000300040002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2010-2014年重庆主城区房地产市场年度走势供应量(万方)成交量(万方)存量(万方)建面均价(元/㎡)10.88.2710.64.84.815.6经济危机4万亿救市9.29调控无效最严调控刚需爆发改善爆发市场化市场繁荣，降低首付门槛，透支消费。业态结构1222580526760155161087012178765765021611011758别墅洋房高层商铺商务11622114261411171322091278156149别墅洋房高层商铺商务20132014别墅洋房高层商务商业量涨价稳，舒适型别墅稳定，经济型别墅补位市场（量大，价高）。量价齐跌，品牌房企、城市洋房份额不足，量价齐跌。量价齐跌，信贷环境影响成交量萎缩，低溢价或低于成本价回现。量价齐涨，高端打包销售，中低端销售灵活（低价、返租等）。量价齐涨，核心区物业不足，成交量下滑，预期加大，价格提升。+14%-5%-10%+11%+27%0%-5%-4%+4%+8%成交量对比建面均价对比高层量价齐跌，经适房、别墅、商用物业补位。月度走势1906925524518120311322129620924020215760247232201198200231272238241257226160233226179170167155179237218246156136158183158212218168206246243304639366296955727473247665696173557463721177488004809170337435786774936865637071196118686067968183010002000300040005000600070008000900005010015020025030035013'0113'0213'0313'0413'0513'0613'0713'0813'0913'1013'1113'1214'0114'0214'0314'0414'0514'0614'0714'0814'0914'1014'1114'122013-2014年重庆主城区房地产市场月度走势供应量(万方)成交量(万方)月均成交量(万方)建面均价(元/㎡)211万方168万方220万方158万方201万方264万方“哑铃”市场转为“阶梯”市场，两轮降价市场回升。区域结构洋房:13%别墅:9%商务:9%商业:8%高层:61%高层:77%洋房:10%商业:8%别墅:2%商务:3%高层:68%洋房:10%别墅:10%商业:8%商务:4%商务:48%高层:42%洋房:2%商业:8%区域成交对比北区1130万方，47%，7317元/㎡西区671万方，28%，6236元/㎡南区486万方，20%，7200元/㎡中区102万方，4%，11956元/㎡北区成交占整体市场50%，高端物业占七成。北区城市新区高层低价走量，利润低；别墅无环境、商业无氛围，发展受限西区南区中心区域物业不足，龙洲湾、鱼洞、鹿角等新区崛起南区商业商务与高层各占半壁江山，未来豪宅云集中区北区独占鳌头、南区异军突起、西区尴尬。业态市场&产品研习50%经济型别墅别墅市场稳定量价齐稳供略大于求龙湖&融创稳定：别墅市场走势平稳，连续3年保持110万方成交水平，价格保持12000元/㎡市场水平，供略大于求。龙湖&融创：舒适性别墅表现集中，北区占比近80%，量大、价高、树标杆，融创独占鳌头，龙湖独立别墅集中爆发。市场关键词：两级分化50%：经济型别墅百花齐放，占据别墅市场半壁江山，西区、南区表现尤为明显，占比61%，“90墅”独创江湖。两级分化：经济型控面积（120-180）、提单价、控总价（200万）走势向好，舒适型别墅融品牌、地段、资源和品质，表现稳定，中间产品（300-400万）显尴尬。备注：经济型别墅为总价200万以下产品，舒适性别墅为总价300万以上产品。别墅市场·产品趋势（高端）逐步减少双拼改独栋占比增加量身定制上下拼左右拼容量稳定独立类独立舒适联排三足鼎立定制独立、类独立、舒适型联排三足鼎立，分天下。别墅市场·产品趋势（经济型联排）=100㎡,324100-150㎡,83100-150㎡,177150-200㎡,1031150-200㎡,1120150-200㎡,732150-200㎡,643200-250㎡,569200-250㎡,800200-250㎡,794200-250㎡,6330%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年2012年2013年2014年经济型联排结构比例=100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡2012年前：适度控制面积2013年：“130墅”持续压缩面积，不断拉低面积极限。别墅市场·产品趋势（经济型联排）未来趋势2014年：“90墅”试探市场，市场效果显著继续压缩面积度假属性增强“60墅”存在可能小新规影响灰空间偷送减小产品面积重回150㎡大持续压缩面积，不断拉低面积极限。别墅市场·产品趋势（经济型叠拼）传统叠拼金科2013引领市场方式二：拼接组合（最创新）方式一：压缩面积（最直接）低总价、压缩面积、产品创新，赢天下。别墅市场·产品趋势（经济型叠拼）方式三：一、二结合（最市场）2014年传统叠拼低总价、压缩面积、产品创新，赢天下。洋房市场市场关键词：消失？主战场洋房缩小洋楼增加同质化地域分化传统洋房多集中在城市核心及近郊（补位），洋楼多集中于二环城市洋房或在2年内消失，市场未开发量不足30万方，一年半时间基本售罄近郊成为洋房主战场，如照母山、礼嘉等，依旧集中在北区洋房面积缩小，舒适性产品由120-140平方米，缩小至100-120，保4房功能洋楼以年均3%的速率递增，抢占高层需求新区洋房与高层产品面积、总价重合，高业态竞争洋房市场·产品趋势（洋房）4%3%5%7%18%11%8%9%16%22%27%28%36%33%27%29%29%28%24%18%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年2011年2012年2013年2014年=40平40-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200平套内面积：趋势段，发展最猛，近三年年均7%上涨市场份额逐年以4个百分点萎缩，控总价主力段，100-120㎡，面积段下探趋势极小化份额2014年猛涨，60-80㎡，抢高层缩面积、保功能，80-100㎡成趋势。洋房市场·产品趋势（洋房）一代洋楼（原型），协信星都会主力面积：60-70㎡主力总价：75-85万房型：2变3设计思路：控面积，提赠送，竞争区域高层一代洋楼：二代洋楼，公园置尚主力面积：79-89㎡主力总价：85-100、120-135万房型：2变4、2变5设计思路：适度增加面积，增加功能三代洋楼、江山凌云主力面积：95-100㎡主力总价：110-140万房型：3变4设计思路：保证四房功能，增加房型舒适度舒适型穿越洋房更符合市场需求。洋房市场·产品趋势（洋房）一代洋楼（原型），协信星都会主力面积：60-70㎡主力总价：75-85万房型：2变3设计思路：控面积，提赠送，竞争区域高层二代洋楼，公园置尚主力面积：79-89㎡主力总价：85-100、120-135万房型：2变4、2变5设计思路：适度增加面积，增加功能三代洋楼、江山凌云主力面积：95-100㎡主力总价：110-140万房型：3变4设计思路：保证四房功能，增加房型舒适度舒适型穿越洋房更符合市场需求。二代洋楼：洋房市场·产品趋势（洋房）三代洋楼：一代洋楼（原型），协信星都会主力面积：60-70㎡主力总价：75-85万房型：2变3设计思路：控面积，提赠送，竞争区域高层二代洋楼，公园置尚主力面积：79-89㎡主力总价：85-100、120-135万房型：2变4、2变5设计思路：适度增加面积，增加功能三代洋楼、江山凌云主力面积：95-100㎡主力总价：110-140万房型：3变4设计思路：保证四房功能，增加房型舒适度舒适型穿越洋房更符合市场需求。洋房市场·产品趋势（洋楼）板块项目名称物业类型主力面积（套内㎡）主力总价（万元）套内均价（元/㎡）供应套数（套）去化套数（套）去化时间月均去化（套/月）蔡家隆鑫爱琴海T3洋楼60-8045-607300176017602088旭辉朗悦郡T3洋楼50-11060-807000125912293041杨家坪东原九城时光T3洋楼95-105100-12012000184147274与高层面积/总价重合较高层溢价3000元/㎡东原九城时光两单元拼接T3产品隆鑫爱琴海三单元拼接T3产品洋楼入核心，虎视眈眈向高层。高层市场市场关键词：14个项目157万方开发量10年去化10年高层豪宅标准层变大平层赠送变难跃层产品增多横向竖向横向、竖向发展同质极小半房主流33-45㎡一房半53-55㎡两房半同质化、极小化舒适生命周期换房二胎换房三房以上产品有限舒适产品市场机会复制模板高周转、高容积、高成本环境下，产品标准化成为首选复制化、模块化高层市场·产品趋势2014年:T18标准层面积：1000㎡2012年:T10标准层面积：800㎡2013年:T12标准层面积：1000㎡2010年:T6标准层面积：600㎡2011年:T8标准层面积：700㎡横向发展，T18&1000㎡，标准层一大再大。高层市场·产品趋势H-1I-1I-1H-1J-1J-1H-1H-1I-1I-1M-1跃层底层M-1跃层上层底层上层挑空赠送万科金域学府一期高层全跃层保利观塘局部跃层跃下跃下跃下跃下跃上跃上跃上跃上蓝光COCO时代局部跃层竖向发展，平面转立面，跃层赠送多。高层市场·产品趋势东原D7区套内46㎡，两房半旭辉城套内33㎡，一房半小面积、半房抢市场。THANKYOU