1房地产估价概述1

房地产估价概述1.房地产估价课程的内容；2.房地产估价的的发展；3.房地产估价的概念、必要性与估价原则。课程内容及安排：序号章节名称课时1概述62市场法及其应用93成本法及其应用94收益法及其应用95假设开发法及其应用66地价评估67房地产估价程序6房地产估价师考试教材中国估价师学会：估价师资讯网：网上杂志：《中国房地产估价师》参考文献：房地产估价的法律地位：第34条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。第57条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第59条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。——《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年通过，2007年修订）我国房地产估价的管理体制：类型：资产评估、土地评估、房地产估价行政管理：建设部，房地产估价师注册和管理、估价机构的资质核准人事部门，检查、监督房地产估价师执业资格注册和管理行业管理：房地产估价师学会，行业自律性组织房地产估价师学会：中国房地产估价师学会，1994年成立中国房地产估价师与房地产经纪人学会，中房学；ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents,CIREAA，2004年更名专业委员会：考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流主要宗旨：开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进行业规范健康持续发展。主要工作：执业资格考试、注册、继续教育等工作。英国房地产估价的管理体制：类型：土地估价师，不动产估价师等，其中土地估价师又分为民间土地估价师和官方土地估价师行业管理：英国皇家特许测量师学会估价方法：比较法、投资法（收益法）、成本法、剩余法（假设开发法）和利润法美国房地产估价的管理体制：类型：住宅估价师（R），高级估价师（G），L行业管理：美国估价学会、独立收费评估师联合会，美国房地产估价基金会等行政管理：州政府，考试、注册登记、许可、监督估价方法：比较法、收益法、成本法香港房地产估价的管理体制：类型：专业测量师，其中的产业测量师行业管理：英国皇家特许测量师学会香港分会，香港测量师学会行政管理：测量师注册管理局房地产估价规范：美国：USPAP，UniformStandrdsofProfessionalAppraisalPractice，1989年英国：RICSAppraisalandValuationStandards香港：香港物业估值指南中国：中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291—1999)；城市房屋拆迁估价指导意见（2003）；房地产抵押估价指导意见（2006）房地产估价：美国：Realestateappraisal英国：PropertyValuation日本和韩国：不动产鉴定香港：物业估价/估值台湾：不动产估价——是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的行为或过程。比较：非专业估价——五大不同由专业人员和专业机构完成是一种专业意见具有社会公信力实行有偿服务承担相关法律责任比较：房地产评估——是指对房地产价值、房屋工程质量、房屋使用功能、房屋完损等级、房地产所处环境、房地产投资风险、房地产贷款风险、房地产制度政策等方面的评估。房地产估价的本质：—评估房地产价值而不是价格—模拟市场定价而不是替代市场定价—提供价值意见而不是作价格保证—有误差但误差应在合理的范围内—既是一门科学又是一门艺术房地产估价的必要性：专业估价存在的前提——独一无二，价值量大，且有适当的分工房地产为何需要专业估价——典型的不完全市场，不可移动性，独一无二，价值量大房地产估价在估价中占主体地位——房地产量大面广，房地产需要估价的情形较多，房地产估价还普遍提供咨询顾问服务房地产估价的要素：估价当事人；估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；估价依据；估价假设估价原则；估价程序；估价方法估价结果估价当事人：与估价活动有直接关系的单位和个人房地产估价人员具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员，有房地产估价师和房地产估价员两类房地产估价师只能且必须受骋于一个房地产估价机构；不得以个人名义承揽业务；不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受估价当事人：与估价活动有直接关系的单位和个人房地产估价机构具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构，有一级资质、二级资质、三级资质和暂定期内的三级资质由自然人出资以有限责任公司或合伙企业形式设立法定代表人或合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师估价活动不受行政区域、行业限制不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分房地产估价报告应由房地产估价机构出具估价当事人：与估价活动有直接关系的单位和个人估价委托人直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人比较概念——估价对象权利人：估价对象的所有人、使用人、抵押权人估价对象利害人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人估价报告使用者估价目的：一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途国有建设用地使用权出让房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等估价对象：或估价客体、被估价房地产、估价标的，一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产无建筑物的空地有建筑物的土地（建成或未建成）建筑物土地与已建成的建筑物的合成体在建工程未来状况下的房地产（期房）已经灭失的房地产现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分房地产的局部包含其他资产的房地产或以房地产价值为主的企业整体作为企业整体中的一部分的房地产估价对象：或估价客体、被估价房地产、估价标的，一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产“干净”的房屋所有权和不同权属土地的结合体部分产权、共有、有租约、设立抵押权或典权或地役权的房地产拖欠工程款的、手续不全的、临时用地或建筑的、产权不明或权属有争议的、违法占地或违章建筑的房地产依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产房地产的租赁权、典权、空间利用权房地产的无形价值估价时点：也称为价值日期、估价基准日，是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间估价时点根据估价目的来确定估价时点确定在先，评估价值确定在后一般用公历年、月、日表示价值类型：价值的种类，即由估价目的决定的特定价值。虽然同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的市场价值五个假设条件下交易而最可能实现的价格：交易双方自愿交易；双方出于利己动机进行交易；双方精明、谨慎，了解交易对象、知晓市场行情；双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值快速变现价值：双方交易时间不充裕下最可能的价格谨慎价值：存在不确定性因素情况下评估出的价值在用价值：作为企业组成部分而评估的价值清算价值：非继续使用条件下的价值投资价值：基于个人需要而评估出的价值估价依据：房地产项目估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，以及有关情况和资料要求委托人提供其悉知的有关情况和资料要求委托人必要的声明房地产估价师必要的核查估价假设：房地产项目估价中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定防止出现的三种情况：滥用估价假设不明确估价假设无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设估价原则：在房地产估价的实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准基本原则/最高行为准则技术性原则/普适原则/一般原则特殊原则估价程序：完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序估价方法：在估价实践中产生或在理论上提出的，有科学依据且其测算结果能反映实际情况，包括三大基本方法及其衍生的其他方法，其中至少采用两种以上估价结果：房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论估价结果应该客观公正，不能出现下列情形：在估价结果上迁就客户满意；在完成估价之前与委托人或者利害关系人讨论估价结果；在未估价之前就征求委托人对估价结果的意见；以迎合估价委托人的高估或低估要求来争取估价业务房地产估价的现实需要：国有建设用地使用权出让的需要房地产转让和租赁的需要房地产抵押贷款的需要房地产征收征用补偿的需要房地产税收的需要房地产损害赔偿的需要房地产分割的需要房地产保险的需要房地产争议调处的司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要房地产估价的职业道德：三大方面——职业品德、职业情感和职业行为习惯七小方面——独立、客观、公正；专业胜任能力；诚实守信；勤勉尽责；保守秘密；公平竞争；社会责任具体而言：（1）保持估价的独立性，不得有利益关联；（2）不应从事专业能力所不能胜任的业务；（3）诚实正直、公正执业，不做虚假的估价；（4）按照估价技术标准尽心尽力；（5）保守估价活动中知晓的秘密、隐私；（6）执行政府规定的估价收费标准；（7）不得虚假执业、签名或者盖章；（8）维护个人、机构及行业的利益和形象。中国房地产估价行业发展概况：以法律形式确立了房地产估价的地位建立了房地产估价师执业资格制度设定了房地产估价师和估价机构资质行政许可项目发布了房地产估价的部门规章和规范性文件制定了房地产估价国家标准和相关指导意见成立了房地产估价行业自律性组织形成了较完善的房地产估价理论和方法体系形成了公平竞争的房地产估价市场深化拓展了房地产估价业务积极开展了国际交流合作中国房地产估价的难点：土地与房屋的所有制不同城乡土地所有制不同流通的是土地使用权，且有出让和划拨两种土地与房屋的管理体制、权属证书不统一行政管理不到位房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或规则得不到严格执行，市场参与者不成熟，市场信息不够公开、透明、真实