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惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告1惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告惠州南亚房地产开发有限公司2009年10月10日惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告2惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告目录第一章项目基本情况.........................................错误!未定义书签。一、项目概况.............................................错误!未定义书签。二、项目背景.............................................................4三、项目建设的合法性.....................................................5第二章开发企业简介.........................................................5一、企业基本情况.........................................................5二、公司开发经营情况.....................................................6第三章项目市场前景分析.....................................................7一、惠阳区房地产市场分析.................................错误!未定义书签。二、项目基本情况.........................................错误!未定义书签。三、周边项目分析.........................................错误!未定义书签。四、项目优势分析.........................................错误!未定义书签。第四章项目建设方案........................................................19一、总平面布局及规划指标................................................19二、住宅建筑方案设计....................................................20三、配套工程设计.....................................................21四、项目进度计划........................................................22五、项目销售计划........................................................23第五章项目投资估算及资金筹措...............................................23一、项目总投资估算......................................................23二、资金筹措计划........................................................24第六章项目效益预测........................................................25一、项目收入测算........................................................25二、投资成本测算......................................错误!未定义书签。三、税金估算.............................................错误!未定义书签。四、利润估算.............................................错误!未定义书签。五、项目财务指标.........................................错误!未定义书签。六、不确定性分析.........................................错误!未定义书签。七、项目经济效益分析.....................................错误!未定义书签。第七章还贷能力及风险分析..................................................32一、项目还款能力分析....................................................32二、风险评估............................................................32第八章结论................................................................34一、公司具备借款能力....................................................34二、项目具备良好的市场前景..............................................34三、项目各项手续完善................................................34四、项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位......................34五、项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力..................................35第九章附表及附件..........................................................35惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告3第一章、项目基本情况一、项目位置项目名称：聚康名苑项目位于惠阳区淡水熊老屋，项目地块四至如下：南侧：多层自建别墅北侧：原有城市住宅西侧：拟建高层商住楼东侧：城市道路项目情况介绍项目占地面积7008.5㎡，总建筑面积39190.78㎡，其中地上建筑面积35950.98㎡，建筑层数23／11层的高层商住楼。项目平面布置为北主楼（23层）塔楼配南两副楼（11层），正面朝北向，背面布置在南面。项目周边配套交通：人民六路酒店商业：琼苑酒店、万联购物广场医院：女子医院教育：实验小学惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告4项目经济技术指标规划用地面积：7008.5㎡建筑基底面积：2050.12㎡总建筑面积：39190.78㎡计容积率指标建筑面积：35950.98㎡其中主楼首层（含商铺）建筑面积：1229.5㎡住宅建筑面积：34869.56㎡注：小于90㎡的小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为75.34%地下室面积：3239.8㎡停车位（地下室）：83地上停车位：32住宅户数：472容积率：5.59建筑密度：29.2%绿化率：32%二、项目背景项目建设用地由惠州南亚房地开发有限公司于200年X月X日以出让方式取得，惠州市惠阳区人民政府于200X年X月X日确权发证，国有土地使用证号分别为惠国用（200X）第132xxx21号、惠国用（200X）第惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告51321xxx020号。国有土地使用证分别记载宗地面积为XXX平方米、XXX平方米，用途都为居住用地，土地使用权终止日期分别至20XX3年X月X日和20XX年X月X日止。该项目用地通过合法手续独资购得，惠州南亚房地产开发有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。三、项目建设的合法性根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州南亚房地产开发有限公司的名义办理，惠州南亚房地产开发有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得《国有土地使用证》（证号：惠阳国用（2007）第132xxx021号、惠阳国用（2007）第1321xxx020号）、《建设用地规划许可证》（证号：惠阳规地许（2007）0831号）、《建设工程规划许可证》（证号：建字第44130xxx0085号）、《建筑工程施工许可证》（编号：44130120xxx0101）。第二章开发企业简介一、企业基本情况公司名称：惠州南亚房地产开发有限公司惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告6机构地址：惠州市惠阳区人民路XXXX法人代表：xxx注册资本：人民币XX万元注册号：xxxxx11公司类型：有限责任公司经营范围：投资兴办实业（具体项目另行审批）；国内贸易、物资供销业（不含国家法律、法规禁止的经营项目）；房地产开发（凭资质证书经营）；物业管理。成立日期：二XXX年六月二十七日营业期限：二XXX年六月二十七日至长期二、公司开发经营情况惠州南亚房地产开发有限公司作为一家刚从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从市场出发。惠州南亚房地产开发有限公司看到，虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场将日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳“一小时生活圈”的提出、深圳地铁三号线延长线一直开至惠阳，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告7开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新一轮的开发潮。惠州南亚房地产开发有限公司见此商机，经过详细的调研与分析，认为项目所在区域中低阶层的住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求的楼盘。本项目对症下药的打造项目，全力打造高品质、高性价比的产品，必能打动购房者的购买欲望，使项目取得骄人的成绩。展望未来，惠州南亚房地产开发有限公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者！第三章项目市场前景分析一、项目投资环境及市场研究1、惠阳区概况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。惠阳“聚康名苑”项目可行性研究报告8区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。2城市规划及定位总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿