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陌生区别墅产品制胜的三种模式世联研究模式版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.12.27本报告是严格保密的。2[关键字]：陌生区、别墅[简介]：给出了陌生区别墅产品制胜的三种模式：舶来型、收藏型和体验型别墅，并分别给出了案例。本报告是严格保密的。3陌生区别墅开发以产品打造赢得市场适用范围陌生区：目前项目所在城市别墅市场尚未起步或未成熟，本项目将是该城市首批高端别墅项目之一。非成熟市场：项目所在城市其他区域已经有较为成熟的别墅产品，但本项目所在的区域别墅市场发展缓慢，客户心理认知感弱。在非成熟市场开发别墅产品需要克服客户对区域认知的陌生感和不信任感，通过别墅产品的打造来达到项目成功开发的目的。本报告是严格保密的。4舶来型、收藏型和体验型是陌生区别墅产品制胜的三种模式舶来型借鉴国外有特色的城市或社区的住宅产品，使项目名称、产品风格，社区生活方式等诸多方面都带有浓厚的异国情调。收藏型占有强势资源，一般由名家设计且数量有限，具有收藏价值的别墅产品。体验型充分利用地块的自然资源，通过产品细节的打造恰如其分的将资源和别墅项目融为一体，让居住者随时随地感受到资源所带来的生活情趣。陌生区别墅产品制胜的三种模式本报告是严格保密的。5舶来型别墅产品的特点舶来型别墅产品众多重要的元素均COPY自国外某个城市或某个社区，原汁原味的风格和社区营造让人似乎置身国外。名字舶来：此类别墅项目的案名均COPY国外的知名社区、小镇、城市等。风格舶来：完全照搬国外的建筑风格，如北美风格、地中海风格、欧式风格等，让你仿佛置身当地感受着强烈的异国风情。生活方式舶来：通过一系列具有国外当地特色的活动、会让人开始怀疑自己是不是真的身在异国他乡。本报告是严格保密的。6纳帕溪谷——舶来型别墅的代表位置北京昌平温榆河上游九华山庄对面占地面积80公顷建筑面积25万平米容积率：0.33本报告是严格保密的。7纳帕溪谷——舶来型别墅的代表“纳帕溪谷”是受美国葡萄酒产区中最富盛名的小镇--纳帕谷地（NapaValley）的启发。著名导演Arau.Acfonso为寻找《云中漫步》影片中一片带有梦幻色彩的葡萄园，亲赴欧洲、澳洲和南美各地，最终选定了位于旧金山以北80公里的纳帕溪谷。名字舶来溪谷，源自项目地块被两条河--沙沟河和葫芦河紧紧环抱，源于视野中清晰的燕山余脉，这山水之间的秀美就是我们的溪谷。本报告是严格保密的。8纳帕溪谷——舶来型别墅的代表风格舶来纳帕溪谷纳帕谷地纳帕溪谷的外立面风格均采用了纳帕谷地当地建筑的风格元素。大量石材和深色系涂料的使用，配合社区园林的绿色，处处体现了美式西班牙风格随意和洒脱的度假风情。本报告是严格保密的。9纳帕溪谷——舶来型别墅的代表生活方式舶来纳帕溪谷在社区布置和社区活动组织上均倡导一种红酒文化和庄园文化，连社区入口处的标志都为啤酒桶造型。纳帕谷地风景美丽、淳朴自然，近200家酿酒厂，出产美国品质最高的葡萄酒，以红酒文化、庄园文化成为昭负盛名的旅游风景度假地。本报告是严格保密的。10舶来型别墅的适用条件项目地地理位置、气候等自然条件要与原国外社区或城市相近。区域内没有风格类似的产品，市场没有被充分竞争，本项目风格和文化将在区域内独树一帜。原始国外社区或城市的建筑风格和社区文化能够较容易被国内客户接受。本报告是严格保密的。11收藏型别墅的特点占有强势资源，名家打造，珍贵稀有，具有收藏价值是收藏型别墅的特色占有强势资源：这是收藏型别墅的前提条件，唯有强势的景观资源才能匹配名家之作。名家打造：国内知名设计师甚至国际大师的精心之作。珍贵稀有：也许只有一栋或者两栋的惊世杰作。具有收藏价值：产品具有独特性和排他性，产品的不可比性提高了项目的价值，使项目在某种程度上具有了一定的收藏价值。本报告是严格保密的。1212位名师打造的“长城脚下的公社”是收藏型别墅的典范“长城脚下的公社”位于北京水关长城脚下一个8平方公里的山谷里，是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品。2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。这个项目一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。同时，用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏，这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。本报告是严格保密的。13大通铺——堪尼卡（泰国）房子应该给主人提供周围环境中积极的一面(如山的全貌、长城景观，碧空万里、星辰满天，优质空气等等），但同时，也必须能让主人远离那些太花哨的以至于不能接受的自然因素，大通铺在坡地和庭院中创造室内和户外空间之间的强大和谐。本报告是严格保密的。14飞机场——简学义（中国台湾）这个建筑最强烈的印象是雨道嵌入山坡的石墙。石墙表面由当地的石材所砌筑，除了与“长城”的历史意象呼应之外，这一面墙的构造犹如生物的脊骨般支撑着衍生的空间，给房屋提供了生活机能与流通的动线。而自由的空间由此向周围延伸而出，矩形空间也可以随着外在的自然与内在的人的行为关系而调整改变。本报告是严格保密的。15家具屋——板茂（日本）为了让宽阔的基地发挥最大优势，设计师引用了中国传统合院建筑的概念，让中庭坐落在住宅的正中，房间则以基本的方形配置围绕庭院排列。本案选用了设计师自己研发多年的傢具住宅系统（这是个利用组合式建材与隔热傢具为主要结构体与建筑外墙的系统）作为本建筑的营造方式。本报告是严格保密的。16怪院子——严迅奇（中国香港）本案以传统的合院住宅为主体，提出两种不同角度的误读方式。基本上，配置从正统的方场空间，转而以配合基地地势特性与视线方向性而加以调整。概念上，则维持了传统中庭属性——以平淡而内化的环境提供一个舒适且具私人领域感的空间，同时以开放社交空间的手法，引进外界浑沌的环境来消灰原有的空间感。本报告是严格保密的。17红房子——安东（中国大陆）悬臂：可以使房子可以接连到山谷的任一个斜坡，接近的路可以是在坡面上往上或往下，对于地形的原始型态并没有太大的改变。屋顶庭院：庭院是属于社区的。而房子需要就像整个地景中的观景庭一般属于自己的私密庭院，屋顶庭院就是如此。本报告是严格保密的。18俱乐部——承孝相（韩国）本建筑以自然的材料建造，像是木料、不锈钢板以及石材。不锈钢板经过时间的锈蚀会改变颜色，所以会与自然随季节与年月的色彩搭配。石材与混凝土的组合是从基地挖取的，这项工作将保留基地原本的涵构。本报告是严格保密的。19手提箱——张智强（中国香港）这栋住宅位于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝北骤降，使北侧暴露。为了一揽万里长城盛景并享有最大面积最长时间的日光照射，本建筑采用南北走向。也因此让住宅中的每个重要空间，得以“坐拥长城美景”。拥有“选择权”是奢华的必备条件之一。因此住宅提供多处同等重要的出入口，而房间则以个别的舒适感为考虑因素，刻意区分。本报告是严格保密的。20三号别墅——催恺（中国大陆）3号地景观北向及东北向，视野开阔、层次丰富，近景是1号别墅，中景有会所，远景则是层层叠叠的山脉。于是客厅、餐厅向北，居室部分向东北且全面敞开。3号地的后面还有4号、5号、6号别墅。于是客厅和餐厅部分利用台地下沉，“蹲”在草丛之中，上部覆盖土植草，土坎变成“玻璃坎”。居室部分平行山体布置，保持山沟的视野畅通，而架空使山地得以延续。本报告是严格保密的。21森林小屋——古谷诚章（日本）这个项目使用的是当地的原材，但通过新颖的建筑方式形成了独特的空间。从立着不少垂直口子的房间望出去，人们能看到他们所拥有的景色的每个不同层面，产生景随人移的效果。本报告是严格保密的。22双兄弟——陈家毅（新加坡）本建筑的设计与所处的自然环境密切结合，用当地的石材作为主要材料之一。住宅的量体是以一个较大的建筑物与一个较小的附件小心的配置于山谷的基地当中，两者成L字形，这有助于房屋与自然的密切结合。厨房与餐饮空间在小量体内位于北侧的陡崖边，并且与主建筑成45度角。本报告是严格保密的。23竹屋——隈研吾（日本）主要建筑材料选择了在中国与日本文化中具有独特涵养的竹子。视竹子的密度与直径，提供了各种不同的空间分割。为了充分利用这些特性，设计师放置了一个竹子墙，就像长城一样沿着基地斜面的一层竹子。本报告是严格保密的。24土宅——张永和（大陆）这栋建筑从当中被分成两半，藉以引入了不同的景致、空间，也带入了“山水”意境。水的部分，有条小溪直直地登堂入室，在入口的玻璃地板之下粼粼闪光。中庭，则由一侧的山峦与另一侧住屋分裂的两翼共同围塑空间，柔和地处理了自然地景与人造建筑间的分界。本报告是严格保密的。25收藏型别墅的适用条件和市场风险适用条件：拥有独一无二的景观资源来匹配大师的杰作。地块面积适当，建筑单体数量较小。市场风险：由于此类别墅设计较前卫，客户接受度有限。设计费用投入较高，对后期别墅产品价格有较大压力。本报告是严格保密的。26体验型别墅的特点让居住者无时无刻，无处不在地感受着社区倡导的居住情调，这就是体验型别墅传递给客户的最贴切最直观的理念。不论你在社区的哪个位置，在别墅的哪个房间，你都能切身体会到山的情趣，能够闻到海的味道。可以用来体验的生活方式丰富多彩，但是可以用来融入到社区，渗透到每栋别墅单体各个细节之中的生活情调，需要结合项目自身的资源。项目拥有的资源大致分为三类：水：大海、湖泊、溪流山：山地、坡地其他：温泉、高尔夫本报告是严格保密的。27“黄金海岸”唯一的高档住宅区——万科十七英里区位龙岗区葵涌镇溪涌村，从沙头角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鹏湾东行约17英里。地处深圳东部的“黄金海岸”。规模占地约67571平方米，容积率0.75，住宅约48000平方米，商业面积约2000平方米资源坐山：项目位于深圳龙岗区的泥壁角上，地处山地地形，地块高差约50米，同时山地具备良好高差。面海：地块三面环海，形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。本报告是严格保密的。28充分发挥海景资源优势，增多与大海交流的空间退台式建筑，层层均采取大面积露台,阳台等措施，体现建筑与大海的融合，充分拉近居住者与大海的距离本报告是严格保密的。29DIS系统，小品等细节的发挥，充分体现海边生活的情趣社区台阶上的大脚印是不是让你想起了自己留在沙滩边的那一串脚印？看看热带鱼图案的下水道是不是别有一番味道？本报告是严格保密的。30DIS系统，小品等细节的发挥，充分体现海边生活的情趣阳台栏杆边从地下跃出来的鱼儿有没有让你感觉自己现在踏在浪上？社区路边的装饰品都是与大海有关的海螺。本报告是严格保密的。31DIS系统，小品等细节的发挥，充分体现海边生活的情趣海鸟造型的路灯，海螺纹理的台灯柱，还有海胆外形的装饰灯，处处细节透着一股大海的气息。本报告是严格保密的。32体验型别墅的开发要求体验型别墅的开发建设应注重整合项目资源，打造一系列的产品细节来营造“体验式”的主题。项目拥有较为强势而且可以参与的资源，可以是山、水，也可以是温泉、高尔夫；项目的规划设计要做到处处与此类资源类型情调相吻合；配套的休闲娱乐设施也要突出体验内容。滨海情趣的社区可以组织沙滩排球，快艇等；高尔夫社区应该有高尔夫俱乐部；温泉社区以温泉为主题的休闲活动自然不可少。本报告是严格保密的。33TheEnd