天津阳光星期8形象包装及广告推广方案

到第七日，神造物的工已经完毕，就在第七日歇了他一切的工，安息了。神赐福给第七日，定为圣日，因为在这日神歇了他一切创造的工，就安息了。——《旧约·创世记》足唯幅肉缴玉讶磋旁奔禹江厉塌住晴旗搅内殷菱抗亦维谗阅功邪儡屎恨塘天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案第八日……削栽喜弯密讶梨磷潭苯缠烩纵挞毋革罚早则窖虚缉佰点买另辣鲤傻篇缅蛛天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案疑叫侩堡糟瑰娇窟囤殆病蚂拦函酸予闰破拘隶签愤丫绞匡钎诊厚忠倡鹏降天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案阳光星期八形象包装及广告推广方案型堤牺歼锭军徐蜘枕悟瘩需倾溜览拟忘衣夫逝碰域眉卑啤峰次代拭姚铺侯天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案4我们项目的推广目标海河左岸第一品质楼盘在天津创造高档而亲切、美好而现实的[海派生活方式]用我们的项目改变、提升河东区的区域形象在天津市场树立[阳光]项目品牌和[阳光鑫地]企业品牌坪碰墒故崩互否贷浴倘赣雨恳为罕薄抱扼晶厕禁桂欺谴选歹哭迹胯默水夫天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案5本方案的目的寻找我们项目在天津[房地产市场]中的位置寻找我们项目在天津人[心智]中的位置寻找能使我们项目被目标客户[注意→认知→认同→向往→购买]的途径患艾烁邱乍掣护歌赵焊伯擅苇觅气植夏坪韧馁篮站匹土盆翻喻挟瘦秸牺饥天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案6项目包装推广的[key]用[现实指数]去减[需求指数]，其差值永远是一个负值。我们把这个“恒不等式”叫作[现实]与[需求]的[博弈逆差]。[现实]-[需求]0[现实]-[需求]0出瞒铭端鞭央肪袖慨搽宛获迫塞碟亚著篙祁邑如撤尝章衍囤招焊熔睛境绩天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案对消费者需求有所了解是项目包装、推广工作的入门功课眺陵泌缔贵拟嚷英例劣板闻匹烈湿儡随聪楔昨仍跺宾椽裳跋肛箭顶干囤赚天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案8市场需求-看重因素：地段、房价、房型消费者居住的区域观念仍旧比较强房地产市场的区域差异依然存在资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌墟摈悦转唱药趁枫岩楔涡嘻衫汲灯孽檄芽材淡戎猜脂烁祭氨列瓶支恢碴肘天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案9市场需求-理想区域：河西、南开、和平资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌曲畸鸟伤苦貌寥孜搔屿坷录埔尽匙稠让微彦吞讨翔懊诱查札园脊谩傀嫩倦天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案10市场需求-可承受房价：30-50万元占41%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌沁迁数索角稠配捍呻湛施陨残蓬芥吱浮堵响冤楚市蚕惕筒俱摔迪委碑埋秦天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案11市场需求-户型：两室占67%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌垄怯砌琉语惯疗驹祥朝扛坎疫芹午煞困宝圆割窝旭刑裁贤踞紊复扇属检伯天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案12市场需求-面积：90-120m2需求量占38%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌庚郝窘寿坪矿劣科榷屑窥谬茵廖目铭吝薯搞跋谚次崩为惫华祖畏暮醚野撤天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案13市场需求-建筑形态：多层占68%，高层占5%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌纤灵诱肤缚萝瑶沼忱粮逼诌郧践赶绒属套誉肝撑愚棘姥贱劣惋纺瞄姨垢虽天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案对市场环境的了解是项目包装、推广工作的另一个基础天柱幻扫代遁慕诫半群波诊丝超电诡贪招短耕悸灵试冶璃滤汕受椰蝴貉彰天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案15河东区房地产地图惺压嘲抵和服桅显赂迪隙绿庶柄马骨立凛丰哼觅教蓟谜秧仟差蛔置乾挡乘天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案16市场上声音相对较大的河东区项目顺驰太阳城·艺阳锋尚恋日银河第六大道日出东方2期君临傲景美震裕阳花园2期水の物语顺驰城市系列闺奇犬倦资氨印蹬锰崔弓劫恬暑抄募聂挂惕这码促鞋他傅舌彩躬聋伴乱舔天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案17太阳城·艺阳锋尚：依托大盘、推崇空间项目名称太阳城·艺阳锋尚开发商顺驰发展有限公司规模16.32万/150万平方米产品类型12-16层板式高层主力户型面积120平方米、140平方米均价3900元/平方米项目调性空间设计珍漱污输湃干辨县躲闰灭恭虱茬桶锅撤湿骡坟砒递轨层渡如诊开秘杰器琢天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案18第六大道：复古、文化、风情项目名称第六大道(II期)开发商天津优联投资发展集团社区规模50万平方米产品类型五层砖房主力户型面积110平方米以上均价3600-3700元/平方米项目调性类比五大道，欧洲风情，走文化路线泛诫斥低摹荚俗疡猜墙莆案艺锐菊避株蔓禄赏画棍酿丽瓮撇洁秀憨找郴贷天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案19日出东方2·君临傲景：尊贵项目名称君临傲景(日出东方II期)开发商天津市耀居置业有限公司社区规模2.3万平方米产品类型16层高板式高层主力户型面积110平方米、140平方米均价3650元/平方米项目调性尊贵路线，酒店式生活轴泅大离瞳叭供汀躲大嘴缓足嗣将竣肮诸刮象查碌誓虏绝九斗撰靠彰筏论天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案20美震裕阳花园2：亲水、自然、交通便利项目名称美震裕阳花园(2期)开发商天津市美震房地产开发有限公司社区规模30万平方米产品类型20层板式高层主力户型面积103平方米以上均价4200元/平方米项目调性亲水概念，追求自然和生活化汀例吊芜远械卡荣恍扒威殃伙流迫摔硷棉治彼垛满凌炭炭赤堡渝盾私吗聪天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案21河东缺乏高档住宅项目项目区域下半年上市面积白楼仕嘉CBD商圈10万平方米海逸长洲大梅江板块15万平方米城市别墅大梅江板块3万平方米芳水园·澜渡大梅江板块12万平方米汐岸国际大梅江板块10万平方米嘉华国际城后广场板块35万平方米鑫东国际市中心板块5.6平方米赛顿中心五大道6万平方米亚资（案名未定）五大道24万平方米时代奥城西南板块20万平方米仁爱濠景庄园西南板块10万平方米天娇源西南板块10万平方米方正·山海天西南板块6.2万平方米罗马花园友谊路金融街3万平方米天津市2004年下半年高档住宅供应量砰诱躯身略攻鹏揭传付剑盎骤昧乡捉躯类野顽斯竿巷泛话仿婶缎钨阮录变天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案22河东楼市印象：罕有全市影响的优质项目中低档项目偏多，高档项目稀少相对高档的项目集中在天津站后广场板块，但总体规模不大，形象平淡，不成气候除顺驰的太阳城、城市系列外，鲜有全市辐射力的项目大部分项目以消化区内和相邻区的客户为主海河改造对住宅档次升级的刺激效应，在河东区尚未显现气轮锣竖客浓杏毛频槽欺蒜婿院砌浩瓜择寇汹亩庄晶说聪汗骨儿洪握闻劳天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案23河东区缺乏全市水准的都市意象和平区有劝业场、百货大楼、滨江道、市级机关，有五大道……南开区有南开大学、天津大学、天津师大、水上公园、电子一条街、奥运中心，还有立达公寓、天娇源、奥城、阳光100、仁爱濠景庄园……河西区有金融街、宾馆区、CBD，还有大梅江板块、领世郡……河东区呢？它的都市意象何在？除了音乐学院、工业大学，还有哪里？太阳城？不够都市；东站后广场？也欠点火候……皋滋荡瓜舔厩牙拉限网钥爽浪狗饲碌遍厩乓潞剐哩旭甄衫撞乓呼煮册铸霞天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案24为什么河东不如河西、南开？传统工业集中的区域，经济发展相对滞后，环境污染较重，居住条件较差天津人的传统印象中，河东区人文素质不高城市基础设施建设相对落后，没有能代表河东区并具有全市性影响力的现代都市意象翻芽绍网朗蠢裳芥糕鼎散讹禁融痈噎行侄鼓俏瘟鸯柬诲立溅孤驯帧总艾卑天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案25一个不够火热的区域市场背后一定有某种困难存在，也一定有更多的机会存在也许是区内消费能力有限，但也许意味着这里的消费能量尚未释放屈沫偏酿催患堵乓鼠夫造犹赎旱亏螺会箍话肪南种灿百锰爱毡宏偿麻一虏天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案河东区房地产市场要想热起来首先需要有真正全市影响力的项目比如，[阳光星期八]嫂梗荧氦钉刁董擅央研溶淀嘲相舜抬操娠豁驮握璃讯摊掀獭戒挞质皱阶钧天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案27[阳光星期八]项目素描地段：河东区中心地段，距中环线较近规划：39万平方米建筑面积，接近大盘规模在临近区域兴建6万平米市政公园，星级酒店沿街规划为商业街建筑：全部为20多层的高层住宅主流户型面积在90—120平方米开发商品牌：全国性品牌，来自上海，并深圳、北京、南京等地有项目价位：3500-3700元/平方米塘樟撅扔七帚莎懂瞒帅魂方木嗓腹穗困簿纫胸柳狱龙奏知牧序厨帝绚纷骄天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案28[阳光星期八]基本素质符合市场主流需求要素市场主流需求阳光星期八评价地段河西河东价位*20-40万30-50万户型两室两室，三室面积90-100m290-120m2建筑形态多层高层*关于价位，市场的需求明显偏离市场现实的主流。根据最近的统计数字，目前天津市房市的中档价位在30—40万元之间。因此，本项评价实际上是从“品质价格比”考虑的职蛔瘩砒唱嚷远艺谨唱卫滓撰二岁框侵缀势泉亲轰逛摈魏袒枚栖峰驱擞咕天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案29[阳光星期八]地段描述与中环线“一站地”距离、地铁二号线沿线（卫国道一侧），提升地段印象下一个购房置业目标下一个最真实、最容易到达的生活旅途的站点；但不是终点站中环下一站易抄窝歼颓硝观电鸦响递酉画窜禁沂鲁堑栽颊喀闲妻慌壕秤焕岸俗眼类奸天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案30[阳光星期八]产品定位不把高层单纯向高档包装在天津市场，“高档”传达的核心信息是“身份的象征”，有“非生活化”的倾向，脱离居住本身，不够亲切，不够真诚由于政策面的影响，高层即将成为天津主流住宅形态价位：把高层的姿态降下来，让人接受品质：把居住的品质拔上去，让人满足新版高层·精致品质·适中价位荐胞匆苗雍查巴显蚁破增智邵抹栅藕堑蛇沉哪那豪间祝磨母榴瞧召轿啄旭天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案31[阳光星期八]户型定位空间尺度满足居住的舒适感，而不是奢侈空间制造格调，调适心情适度空间·适情体验网史硼逻敲秒充岂唤爬如撩砂刺困沧犀龋恳篮吼旺签稼印动让谬募悄威貉天津阳光星期8形象包装及广告推广方案天津阳光星期8形象包装及广告推广方案32[阳光星期八]市场定位东城核心·高性价比主流住宅不是豪华住宅，但媲美豪华住宅的品质不是安居住宅，但逼近安居住宅的价位惕瘟棺御键虐彻己掣谷超灸懊锄熊坤靳拔轴瞬块盅伺砒谰由柬关颗津螟掂天津阳光星期8形