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南京上海项目考察报告2011.10考察项目一览南京水游城购物中心时尚莱迪地下商业街区南京-时尚莱迪项目简介：南京时尚莱迪位于南京市白下区新街口正洪街8号,为南京核心商业区,四边拥有商贸、大洋、东方等大型商场,金陵、中心、金鹰等星级酒店及各类商务中心.时尚莱迪分为地下两层,总建筑面积为2万多平方米,是南京市目前最大的公用人防工事,主营服装、鞋、百货、餐饮、DIY、美容美甲及娱乐等。项目借鉴及不足：1、特点：利用地下人防工程，打造商业街区。2、店铺：店铺面积普遍较小，开间2.4-3米，进深1.5-4米不等，面积多在10㎡左右。3、动线：为了防止直线式动线带来的疲劳感，特在部分位置扭曲了直线式布局，营造曲线型人流动线。4、过道：寸土寸金之地，加之定位不高，过道设置并不宽敞，大致宽度1.8-2.4m。5、地铁接驳：与地铁出口有效接驳，引导人流涌入市场内部，但接驳口处灯光不够明亮，商业不够鲜明，未能充分发挥招徕作用。6、经营特色：以小商品百货为主要经营产品，同时为了满足消费者及商家就餐需要，特开辟有餐饮区。7、功能分区：整个经营区出餐饮区外划分为时尚前沿、炫彩地带、美甲区、格林之旅、洞感地带、星光大道6大区块，但除美甲区和星光大道经营产品特色明显外，其他各区差别并不大。8、灯光：经营区内通过色彩各异的灯光及吊顶制造各区的差异，减少消费者视觉疲劳，防止产生单调厌倦之感。9、管线：管线统一漆黑，并裸露在外可视，彰显简约特色的同时，也略显杂乱，尤其诸多管线交汇处的处理不足。南京-时尚莱迪过道店面灯光地铁接驳口弧形动线管线南京-水游城项目简介：南京水游城是鹏欣集团开发的一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。外立面平面图及人流动线南京-水游城项目借鉴：1、特点：主题式mall，为项目的建筑风格、景观设计、灯光设计等提供了核心，拥有更明确的表达主题。2、布局：项目大致分为三个建筑体，形如口中含珠的蛟龙头，中间通过连廊连接。敞开式中庭随着三个建筑的波浪形造型弯曲有度，可最大化享受自然采光。3、外立面：里面采用可开合式挡板，便于内部自然采光。但此设计对广告牌的设置构成了一定的限制。4、景观：以水为主题，地下一层设置曲线型水池，布局于整个中庭下，水中各色怪异的造型小品笑脸迎客，东入口设有从顶层泻至水池的水流；广场音乐喷泉可喷至顶层让人惊呼；内部指示牌也昭显着水之柔性。5、阳光舞台：“V”型建筑交汇点设有阳光舞台，供表演或活动之用，是内部人流的主要汇集点。三个建筑的多个角度均可看到舞台，可视性较好。6、业态：商业做到地下二层，地下以餐饮为主，B2美食广场+城市超市BHG；B1结合水景布置了更多的特色休闲餐饮；1-3F以服装零售为主，3F同时在中间建筑中设置电玩娱乐项目；4F以儿童零售为主，同时在电玩所在建筑布置影院，将动态的娱乐业态有机结合在一起；5F大餐饮，偏向高端消费，区别一二层的大众餐饮；6F空中花园餐厅，颇具特色。7、动线：一改常规动线设计，采取花瓣式动线，里外两层十分明晰，三个建筑中曲线穿行，既不感枯燥也容易分辨方位，无需走回头路即可到达原点。8、过道：过道以3、4m为主，部分主干道较宽，约4-5m，地面多采用白色方砖，室外中庭处路面采用图案方砖或小型石板，塑造多种风格，增加新鲜感。9、吊顶：每层的顶部并非全部采用白色石膏板，部分采取了木质感的吊顶处理，增加了项目装修的品质感。10、消防栓：消防栓采用隐蔽式处理，潜入建筑内且和装修风格一致，保证了装修风格的和谐统一。11、灯光：外立面、连廊、水景、舞台广场等均采取了大量灯光布景，使得项目夜晚也具有良好的观瞻效果。南京-水游城水景曲线造型及弧形动线吊顶消防栓过道指示牌阳光舞台地面南京-水游城项目不足：1、柱子的遮挡问题：建筑的曲线设计造成部分结构柱或弱电井对商家店面有一定的遮挡，或落于通道中间。2、休息座椅比较少，除靠近中庭和一部手扶电梯旁有少许休息座椅外，其他比较难找到休息区，迫使部分疲劳的消费者需要到餐饮区休息。购物中心-南京水游城业态分布：B3-B4：停车场+靓车高手汽车美容B2：美食广场+餐饮+城市超市+运动服饰+儿童早教+生活配套B1：休闲餐饮+化妆品+文体礼品等1F：黄金珠宝+化妆品+国际品牌服饰2F：品牌女装+女鞋3F：品牌男装+电玩+餐饮4F：影院+餐饮+美容+儿童类+文体+家居5F：大餐饮+特色餐饮+酒店餐厅及酒吧购物中心-南京水游城B2代表品牌：主力店：BHG城市超市，食锦汇美食广场服饰：nike、adidas、李宁、nike360等餐饮：快乐柠檬、尚典澳门豆捞、日风拉面、土大力、万岁料理等配套：运动宝贝早教、sopen美发沙龙、神鹰自行车、尚指颜、香松酒窖、八马茶业等购物中心-南京水游城B1代表品牌：主力商家：万宁、MUJI、麦当劳、棒约翰、DQ、coldstone、costacoffee、宜芝多、釜山料理、蕉叶莲悦、娜娜可印度料理等餐饮：美美主义餐厅、果燃掂甜品站、subway、2001港式餐厅、蜜沁坊、1432德国花园餐厅、巴布尔头、iceason冰激凌等零售：HOTWIND、EXPRESS、宝岛眼镜、曼妮芬、安莉芳、生态家、林清轩、你可居、佰草集、礼物概念、TOONSLAND、hellokitty、启路文具、THEFACESHOP、双子魔术、LEXON、凌美、TONYMOLY、ipod、咿金指等购物中心-南京水游城1F代表品牌：主力商家：starbuckscoffee、ZARA、H&M、GUESS、SEPHORA等服饰：5cm、b+ab/izzue、quiksliver、CKunderwear、levi’s、TISSOT、kipling、IDO、ELLEHOMME、stevemadden、摩根、isgoogol、ILIONNO、DKNYJEANS、scofield、frenchconnection、G-STAR、FOOTMARK、adidasoriginals、FOLLIFOLLE、motivi、BAUHAUS、CalvinKleinJeans等黄金珠宝：前年珠宝CEMNI、周大生、通灵珠宝TESIRO、中国黄金餐饮：欧爵咖啡购物中心-南京水游城2F代表品牌：主力商家：ZARA、H&M、UNIQLO等其他：ONLY/VEROMODA、ASOBIO、retrogallery、NINEWEST、大嘴猴、JNBY、IiMK、olivedesolive、FIVEPLUSN5+、ROEM、Ochirly欧时力、ODBO、FOI、千百度、Belle、伊伴、TATA、WHY、Millei’s、pinkmars、TEENIEWEENIE、E.Land、BodyPops、XOXO、依迪菲购物中心-南京水游城3F代表品牌：主力商家：电玩游戏中心、塔克西餐厅、JACKJONES等其他：Cabbeen、gxg、GXG、S2、jasonwood、UNISEX、Lee、奔趣、青山洋服、EUEHOMME、THESHOUSBAR、HOPERISE、速写、dickies、candies、LACHAPELLE、PEACEBIRD、ABLEJEANS、曼蒙特、sevendays、blablabra、萱子、sobasic、银时代购物中心-南京水游城4F代表品牌：主力商家：横店影院、川味观、新华书店、思妍丽spa、玛花纤体、博士蛙、创艺宝贝早教中心、Elandkids等其他：天才宝贝早教中心、美界造型、玉皇宫、crocs、乐扣乐扣、源色牧场、宝贝天使专业儿童摄影、卡酷全卡通、巴拉巴拉、快乐星猫2店、香度相声、pawinpaw/OHOO、春天河谷、芝麻开门、toonsland购物中心-南京水游城5F代表品牌：主力商家：上海小南国、蕉叶其他：品味轩6F：空中花园+花园餐厅购物中心-南京水游城各楼层业态占比（仅凭目测面积）：B2：餐饮：零售：配套=30%：65%：5%B1：餐饮：零售=50%：50%1F：餐饮：零售=5%：95%2F：零售=100%3F：零售：娱乐：餐饮=70%：25%：5%4F：儿童：娱乐：餐饮：休闲：文体：家居=40%：30%：10%：5%：5%：10%5F：餐饮=100%项目业态占比：零售：餐饮：娱乐：休闲：配套=64%：22%：9%：2%：4%南京水游城业态占比64%22%9%2%4%零售餐饮娱乐休闲配套