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商品房买卖合同条款分析修改涂妍娜律师GF—2000—0171商品房买卖合同包括以下主要内容第一条项目建设依据;第二条商品房销售的依据;第三条买受人所购房屋的基本情况;第四条计价方式与价款;第五条面积确认及面积差异处理;根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿种方式进行处理：1．双方自行约定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。问题及容易产生纠纷点1、期房销售中经常出现面积差异的问题。面积的描述不清楚。有3种购买方式：按建筑面积、按套内面积、按套计算。2、合同中第五条关于面积差异的处理方法存在问题，销售商常常将面积差异处理直接格式化为“多退少补、据实结算”等，这样的约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，限制了消费者的合法权利。该条修改建议1、调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将《商品房销售管理办法》中规定的“3%处理规则”，即合同中该条第2项调整为第1项，作为优先选择项.2、该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，阳台面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件）。双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量的建筑面积结果为准。3、应增加如果因为出卖人的原因造成买受人契税承担增加的，增加部分的契税也应有出卖人承担第六条付款方式及期限;买受人按下列第＿＿种方式按期付款：1．一次性付款2．分期付款3．其他方式问题及容易产生纠纷点1、按揭付款购房者容易因为贷款不成功，这种情况出现怎么办，合同中并没有说明？2、或者贷款金额和实际的贷款金额不一致的情况出现这种情况如何处理？该条修改建议开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，如没有仔细告知则应当承担违约责任，应当在合同中写清楚贷款不成功的后果，由于谁的原因就由谁来承担违约责任。申请按揭购房的经常会因为合同的贷款金额和实际的贷款金额不一致的情况，为避免办理合同的变更手续，可在合同中约定，余款买受人可申请按揭贷款，不足的部分由现金补足。第七条买受人逾期付款的违约责任;第八条交付期限;第九条出卖人逾期交付房屋的违约责任;第十条规划设计变更的约定;经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。问题及容易产生纠纷点1、对于规划、设计变更的约定过于简单，只要经过规划部门或设计单位的同意并在10日内通知购房者，开发商便可不负完全的违约责任，不利于保护购房人权益。2、关于房屋采光安全的变更是否属于规划，设计中的变更，为避免此类纠纷的发生，应当示范文本中并没有对房屋采光、安全受到影响的此类隐性损失约定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。3、别墅的环境状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区标准该条修改建议取消该条内容，开发商单方变更规划或设计，应属于违约行为，并约定一定违约金额。第十一条交接;第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷;第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任;第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;第十五条关于产权登记的约定;出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿％向买受人支付违约金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿问题及容易产生纠纷点：1、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。2、该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没有对其他义务作出约定。3、该条款约定买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，这里所指的“规定期限”是多长期限？该条修改建议可考虑将约定的违约金的计算方法改为按日支付已交付房价款的万分之几计算，具体比率由买卖双方进行协商后确定。买受人委托办理房产证书，直接把取得权属证书的时间在合同里面进行约定。第十六条保修责任;第十七条双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权的约定;第十八条买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权;第十九条争议解决方式;第二十条未尽事宜的约定。