商品房买卖合同警惕九大陷阱

商品房买卖合同警惕九大陷阱今天，中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要倾其一生甚至两代人的积蓄圆了“乔迁”梦。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，中消协提醒广大消费者在签约之前，一定要三思而后行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。保护消费者权益是全社会共同的责任，中消协正在进行的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支持，到目前为止，已收到全国各地的来信106封，涉及18个省，条款183条。其中，关于商品房方面的来信28封，初选入围条款64条，本次点评只从中选择了九个方面的问题。下一阶段中消协点评的内容是物业、金融、保险、中介服务等。第二阶段格式条款点评意见(商品房领域)点评线索一（认购定金难归还）问题：目前，消费者在选购商品房时，常常被开发商要求签订“认购书”、“订购协议”之类的认购协议，即由开发商事先准备好的格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金，并限定在短时间内签订《商品房买卖（预售）合同》。而在签认购协议之前，开发商往往不向消费者提供《商品房买卖（预售）合同》等相关资料，使消费者无从了解自已的权利、义务，却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。条款1：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：“乙方（消费者）清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”消费者反映，在签认购书时，甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，却要求消费者违心签字，认可协议中所列的内容，并交付定金2万元。条款2：本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。条款3：四川省消委会反映，成都《´´花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下：“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往´´售楼部签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，逾期者视同违约，……所缴认购定金不退还。认购方选择一次性付款的，应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”点评：1、法律依据：《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的……”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。2、点评意见：（1）条款中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项，其余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容，并称“甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌，逃避自己的缔约责任。（2）在签订《认购协议书》前，由于经营者未提供《商品房买卖（预售）合同》作参考，使消费者不能全面了解自已交付定金的担保内容。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，消费者往往只能委曲求全，签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法对消费者天然不利，加重了消费者的弱势地位，显失公平。经营者用“消费者清楚知道等字样”将自己的意志强加于人，更是严重侵犯消费者知情权、公平交易权的不法行为。（3）经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”，这种定金又称为“犹豫定金”，是以该定金作为今后订立合同的担保，在一定时期内购房合同未订立，有过错的当事人要承担定金责任。对于认购协议，消费者一定要慎重对待，签订之前，务必认真研究购房合同等相关文件。对拒不提供合同内容、五证等必要信息或只让看、不让带回去研究的经营者，应立即放弃购买其房屋的意向。（4）消费者要求终止认购或没有按时签约可能基于多种原因，如果是由于经营者责任，如：经营者隐瞒真实情况，不向消费者提供重要事实；或单方变更承诺等导致消费者不签订购房合同的，定金应当双倍返还。如果是因为不可归责于消费者、经营者的事由导致未能签约的，如：因不可抗力或意外事件所致无法签约；或因政府原因原已批准的规划、布局、建筑形式变更，消费者不同意签约的，双方均无过错，经营者应当将定金退还给消费者。笼统地约定终止认购或没有按时签约就不返还定金，明显加重了消费者责任。3、有关建议：商品房买卖是一项大宗消费，经营者不仅有义务将有关商品房买卖的所有情况事先告知消费者，还应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。点评线索二（单方扩大解约权）条款1、天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”条款2、广东省消委会反映，广州市《×××××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”条款3、四川省消委会反映：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前……前往签定《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废……。”点评：1、法律依据：《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第十四条：“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确。……”第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十二条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”。最高人民法院《关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律〉若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”2、点评意见：（1）订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。（2）经营者拟定条款要求消费者签定，是一种要约行为，要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体，也不明确。当事一方迟延履行债务可能基于各种原因，不是所有违反协议的情况都必然导致经营者有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能，为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。条款4、广州´´房地产开发总公司制定的《´´认购书》第二条第4款规定：“如在上述期限内（签认购书十天内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”。点评：1、法律依据：《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；”第八条、第九十四条、第九十六条同上。2、点评意见：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自已的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，属违法、无效条款。点评线索三（减免责任巧设计）条款1、广州´´房地产开发总公司制定的《´´认购书》第二条第2款规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿”。点评：1、法律依据：《民法通则》第八十九条第三款：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《担保法》第八十九条：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作