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城市进入策略研究分享谨呈:XX集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.7世联的研究思想（1/2）特征：区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量取地机会：在区域中心城市取地特征：区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；郊区化成为中心城市发展的趋势取地机会：区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段中心城市主城区副城区川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城特征：区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市世联的研究思想（2/2）世联的研究思想：以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进入性条件判断目标城市高潜力区域条件判断借鉴成功经验世联的研究方法：七次筛选确定目标城市目标城市全国范围的重点城市第一次筛选：中国城市梯级划分战略性进入倾向的城市第二次筛选：企业发展要求第三次筛选：房地产市场价值实现潜力市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市第四次筛选：房价快速上升条件第五次筛选：城市的进入性条件具备进入性条件的城市12345…优选城市归属城市群内部条件比较借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件第六次筛选：城市群内部优势比较第七次筛选：成功经验借鉴我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区第一次筛选：中国城市梯级划分1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群（青岛-济南-烟台-威海-淄博）5辽中南城市群（沈阳-大连-鞍山-营口）6川渝城市群（成都、重庆）7中原城市群（郑州、洛阳）8海峡西岸城市群（厦-漳-泉-福）9湘中城市群（长-株-潭）10关中城市群（西安）11长江中游城市群（武汉）12哈大齐城市群（昆明、大庆）13滇中城市群（昆明）14淮南城市群（合肥）15黔中城市群（贵阳）16北部湾城市群（南宁、北海、钦州）17环鄱城市群(南昌）1234567891011121314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群第一次筛选：中国城市梯级划分05000100001500020000250003000035000一级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP5000~7000亿三级城市群GDP2000~3000亿四级城市群GDP2000亿以下GDP城市群资料来源：2004年城市群经济总量统计根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序第一次筛选：中国城市梯级划分国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。城市等级划分方法：将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；第一次筛选：中国城市梯级划分深圳上海杭州南京天津东莞宁波佛山厦门长沙郑州淄博扬州泰州青岛大连沈阳苏州无锡烟台北京广州成都重庆武汉济南唐山石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安潍坊洛阳鞍山福州南通威海常州泉州大庆绍兴中山嘉兴贵阳南宁湘潭北海秦皇岛昆明营口德阳钦州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州镇江顶级城市一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市三级城市：区域中心城市三级城市：区域重点城市注：城市梯级图表形式参见附件注：第一次筛选排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市城市发展阶段与进入建议单中心阶段大都市化阶段辐射外围城市阶段顶级城市一级区域中心城市二级区域中心城市三级区域中心城市上海、深圳、北京、广州杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明贵阳、南宁取地机会在区域中心城市取地区域中心城市近郊取地城市群内与中心城市具有直接交通联系的城市取地第一次筛选：中国城市梯级划分贵集团对城市选择的要求第二次筛选：贵企业发展要求城市选择的目的选择的城市作为战略性进入而非机会型进入城市选择的区域方向**城市不考虑进入；重点关注城市群；城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。第三次筛选：房地产市场价值实现潜力城市房地产市场价值实现的两个根本因素：城市人口密度，城市人均财富水平（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区建成区面积筛选原理城市人口密度的计算方法城市研究总结：房价快速上升的指标关系第四次筛选：房价快速上升条件指标指标变化意义房价上升表现商品住宅均价连续两年涨幅超过15%房地产市场进入快速上升期商品住宅销售面积增幅在20%以上预示市场需求的爆发房价支撑指标人均可支配收入连续三年上升7%以上表明城市人均财富水平有了很好的积累社会消费品零售总额连续三年保持在12%以上说明国内贸易相当活跃，城市消费力强劲；大批相关从业人士将具备良好的财富积累；积累起大量外来人士异地居住、办公的需求外贸进出口总额连续两年增长在20%以上说明外贸相当活跃，城市开放性强；大批相关从业人士将具备良好的财富积累；积累起大量外籍人士异国居住、办公的需求房价驱动指标土地价格出现30%以上的猛增土地成本的猛升将导致房地产价格在2-3年内出现大幅上升土地供应量放量或紧缩土地供给影响三年后的房地产市场，土地供应减少，必然导致三年后市场供应的短缺，引起房价上涨；土地供应量过大将抑制未来3年后的房价上涨固定资产投资连续2～3年增幅超过20%意味着城市基础设施建设的大幅投入和房地产建设力度加大，直接刺激居住与投资需求，房价迅速上涨城市总人口大城市人口规模连续2年增幅达到1.5～2%以上，中小城市连续2年增长达到3~5%以上人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，房价在短期内会快速上涨优选城市进入性条件的考虑因素第五次筛选：城市的进入性条件限制性因素条件说明推荐标准成本因素土地资源获取难度与成本城市土地供应出现明显紧缩意味着获取土地的竞争压力加大，同时取地成本将明显增加；推荐进入土地供应相对平稳的城市；不建议进入土地供应明显紧缩的城市市场开放度与市场成熟度将外来知名开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高；推荐进入有多家全国知名开发商进入的城市政府效率参考世界银行研究报告专项排名120个城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推荐进入世联评价不建议进入评价为差的城市收益因素可预见的房价提升空间与同级别城市相比，价格差距说明现有房价拉升起点的高低；价格水平一定程度上反应价格的上升空间；推荐进入同级别城市中房价位于中低水平的城市；行业平均利润水平根据世联市场调查与操作项目得到的利润水平经验数据不建议进入利润水平过低的城市优选城市房地产指标数据来源：各城市2006年统计公报，各城市统计信息网，各城市政府网站，搜房数据库；更多城市房地产指标数据详见附件第五次筛选：城市的进入性条件投资潜力指标1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）3、人口规模（常住人口、市区人口）4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）5、供给规模（施工面积、竣工面积）6、需求规模（销售面积）7、购买力水平（人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）投资风险指标1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率3、供求风险：施工/销售、竣工/销售促进城市群发展的六大主导因素内在驱动力：工业化外在带动力：外向型经济强力催化剂：产业集群协调引导：政府作用经济纽带：交通网络经济增长极：核心城市大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。城市群的核心城市以其巨大的技术经济能量向其腹地进行辐射和扩散，影响着城市群内的每一城市，能够带动腹地的区域经济更快发展。发达的交通体系和现代化通讯网络是城市群内各城市间缩短时间、空间距离，提供便捷沟通、辐射的纽带和桥梁，是形成区域经济、市场一体化的必要基础和重要条件。政府的规划、协调与推动对于城市群的形成与发展作用明显，法国巴黎城市群就是在政府推动下发展起来的。第六次筛选：城市群优势比较主导因素城市衡量指标工业化水平工业增加值/GDP外向型经济外贸出口总额/GDP产业集群产业集聚度指数交通网络对外交通基础设施水平指数政