2010年成都双流东升镇市场研究报告

双流东升镇市场研究报告开发背景研究区域房地产市场发展格局竞争环境研究市场研究结论经济发展背景城市发展背景房地产发展背景区域房地产市场发展格局区域房地产市场板块划分及板块属性研究区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析）竞争环境研究项目地块现状项目建议主要内容市场小结2009年成都经济发展情况项目数据人口1139.6万人GDP4502.6亿元年增长率14.7%人均GDP35215元城市化率63.58%上海美国商会发布《中国商业报告》，成都是中国二三线城市最受美国企业关注的投资目的地；中国贸促会将成都与北京、上海、广州列为中国五大会展中心城市。……成都已经跻身中国第一流的大城市行业，发展前景广阔，成为投资的乐土，房地产行业将受益匪浅。1.1.1成都及区域经济发展现状1.1经济发展背景从目前成都市场情况来看，以成都市的经济发展水平，房地产市场还有很大的发展空间。成都与广州、西安、南京2009年主要经济指标比较020000400006000080000100000成都4502.639510广州9112.7688833西安2719.132237南京4230.2655290GDP(亿元)人均GDP（元）从上图经济指标看，成都与南京较为接近，但市场面反映，双方房价还有较大差距，差距就意味着机会，成都房地产大有可为。2009年成都市产业结构5.90%44.50%49.60%第一产业第二产业第三产业050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%产值267.82001.82233增长率3.70%17.70%13.40%第一产业第二产业第三产业020004000600080001000012000140001600018000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%收入情况1865971294234增长率10.10%10.00%25.40%城市居民人均可支配收入农村军民人均纯收入城乡居民储蓄存款余额2009年成都市人均收入情况项目数据房地产投资945.1亿元增长率2.4%商品房销售面积（含预售）2693.1万㎡增长率84.0%商品房销售额1329.0亿元增长率87.2%2009年成都市房地产市场情况在这样的背景下，成都房价并没有大涨的态势，基本保持平稳缓慢增长，较为健康。小结1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市，经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长；2、成都市各项经济指标位于全国前列，第二、第三产业均衡发展，将给房地产业带来更广阔的发展前景；3、成都市人口众多，同时人均收入增长较快，能够有力的支撑房地产业的发展；4、成都市在国际级的评选中屡获殊荣，良好的商业氛围和人居环境极具吸引力，拥有房地产业发展的天然土壤。5、成都作为西南地区的核心城市，对整个西部地区都有较强的吸附力，带来更丰富、更强有力的置业、投资群体。2010年，成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。一区两带六走廊“一区”：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。“两带”：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。“六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。1.2.1成都城市发展规划1.2城市发展背景扩展型发展区提升型发展区优化型发展区两带生态及旅游发展区双流东升镇总体功能分区13个市级战略功能区01天府新城（高新技术产业区）02金融总部商务区03东部新城文化创意产业综合功能区04北部新城现代商贸综合功能区05西部新城现代服务业综合功能区06“198”生态及现代服务业综合功能区07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区08汽车产业综合功能区09新能源产业功能区10新材料产业功能区11石化产业功能区12国际航空枢纽综合功能区13国际铁路物流枢纽功能区双流东升镇■1个特大中心城市■14个中等城市■34个小城市■150余个小城镇■数千个农村新型社区市域城镇体系规划小结1、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，将有利的推动成都经济的发展，为房地产的发展带来广阔的空间；2、成都市各项产业明确规划，必将带来大批相当购买力的人群，为房地产市场带来全方位的客户资源；3、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高，离不开房地产业的强力推动，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色。4、成都城市化进程带来城市的发展，将项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快东升镇城市发展和城市化进程。双流整体规划根据成都市整体规划部署，双流东升镇属于成都市扩展型发展区，以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。双流东升镇1.2.2区域整体规划区（市）县市级战略功能区区（市）县管产业功能区双流县1、天府新城高新技术产业区2、“198”生态及现代服务业综合功能区3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）4、新能源产业功能区5、国际航空枢纽综合功能区1、国际体育赛事产业区2、临空经济综合功能区3、以动漫为主的文化创意产业区产业功能布局将航空港、华阳、东升镇一起，纳入城市管理轨道，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制。彭镇东升组团黄水镇胜利镇黄甲镇航空港组团蛟龙工业港九江镇东升分区规划双流—东升分区规划（2003—2010年）按分区职能与规模，是成都市的重要功能区，以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区；城区人口规模规划至2010年为25.5万人，2020年为45万人；城区建设用地2010年为31.3平方公里，2020年为53.2平方公里。东升新城城市规划双流县工业主要分布在食品加工、医药制造、化学制品、电器机械、非金属矿物制品等12个行业大类。在12个行业大类中，有规模以上企业140余户，占全县规模以上企业的60%。从我县规模企业的经济总量来看，又集中分布在生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。我县工业产业布局集中趋势比较明显，主要集中于生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。从我县现有工业集中区来看，西航港开发区发展优势明显,九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，初现雏形。具有一定规模的工业发展区有6个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地）。在西航港工业集中区现有基础上，向东、向南延伸，即黄胜路以东、迎宾路以西、成环路以北，双华路两侧及以南，西航港街道、华阳、公兴、黄甲接壤区域，总面积45000亩（30km2）。其中，成雅高速以西，双龙路以北，双华路两侧及以南区域为2005－2020年工业重点发展区域，到2020年新增工业用地12000亩（8km2）；成雅高速路以西、（新规划）双华路以南区域及成雅高速路以东区域33000亩（22km2）为工业发展远景预留区域。西航港工业集中区发展空间及规模“一区四园”工业发展新格局“一区”：西航港工业集中发展区“四园”：围绕产业集聚，有效整合资源，做优做强优势产业，倾力打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园，产业协作配套园，形成优势相对集中的工业集群。区域产业规划——双流县工业布局规划双流拟建33平方公里新能源产业承载平台朝着打造中西部首屈一指的新能源城的目标，双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区，将建设新能源产业技术研发基地，并规划到2017年，新能源产业规模以上企业达到100户以上，将形成销售收入超千亿元的新能源产业集群。双流县按照成都市委、市政府的统一部署，将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，大力引进和培育光伏、光电、光热和核能、风能等新能源项目，全力做强新能源装备制造产业。为大力发展新能源，我县的承载平台西航港经济开发区已规划新能源产业基地33平方公里，并制定出台了以发展新能源产业为重点的现代制造业扶持政策，设立了5亿元的专项资金，重点对新能源产业项目引进、大企业培育、企业自主创新以及上市融资等方面予以大力支持；突出纳贤引才和技术研发，建设新能源产业技术研发基地，形成以优秀人才队伍引领优势产业发展的局面；充分依托国家级光伏产品质量检测中心、国家级中低压电气产品质量检测中心、国家级硅材料工程技术中心、天威太阳能光热发电技术与装备研发中心等7个技术研发检测平台，瞄准产业高端，尽快形成高水平的新能源产业关键技术研发基地。新能源发展核心区将成为双流工业增长极双流县空港新能源布局规划打造物联网高地双流利用自身的优势推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制“五大重点产业”发展，打造物联网产业基地。按照该县制定的目标，到2012年，全县物联网产业规模将达100亿元以上，在定位跟踪、传感器件以及物联网相关领域，形成20家以上龙头企业，集聚100家以上骨干企业，基本建成“国际知名、国内一流”的物联网技术孵化和产业化基地。从2010年起，县财政每年设立2亿元专项资金，对物联网产业发展予以扶持。成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了成都（双流）物联网产业园区和占地80亩的物联网科技孵化园。目前，双流拥有物联网企业十余户，实现产值30余亿元。今年已引进物联网产业项目8个，总投资60.2亿元。已形成物理传感器、光电传感器、光电集成芯片研发、芯片设计与封装、读写器产品制造和应用系统集成等主导产业。主推五产业双流还以统筹城乡公共服务体系建设为切入点，实施“感知双流”方案，建设“智慧县城”，率先推进“感知水务”和“感知医疗”等示范项目建设。与此同时，双流还在着力推进“感知物流”“感知城管”“感知电网”等多个领域的物联网建设与运用。双流县物联网布局规划地铁一号线地铁三号线地铁六号线地铁五号线成昆铁路货运外绕线成渝快速铁路双流县县域对外综合交通总体规划图东升交通及配套设施规划区域交通规划目前境内交通四通八达1、双流国际机场：距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第四大航空港2、成昆铁路：横贯南北，设有白家、公兴两大货站3、公路：川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。双流有成都双流国际机场，除了十余条干道对接成都主城区，2条铁路、3条高速公路穿境而过，还有在建和规划建设的城际铁路3条、地铁轻轨9条、高速公路2条，基本形成了四通八达的立体交通体系。未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域：共有五条轨道交通（地铁或轻轨）线路穿过。这些轨道交通线路中，有四条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路，由北向南从中心城进入双流；另外有一条轨道线路从成仁路出发，沿着武侯大道，由东向西穿过府河、天府大道、成昆铁路和成雅高速，最后向西南延伸至双流机场。双楠大道由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠。8车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域，起点内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。现在，沿着双楠大道继续往双流方向，天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在10公里的范围内，将东升到成都的距离进一步拉近。东升与成都的进一步靠拢，凭借自身发展的规划和定位，包括已呈现的8500亩大型城市湿地公园，名校、各高级别体育场馆配套、酒店等对成都居家和投资客群的吸引力加强。并且借新双楠的发展规划，将更加促进和加快东升镇的发展，而进一步带动该区域房地产业的进一步升温。备注：垃圾焚烧厂处于九江，离本项目区域有较远距离国际网球赛事中心川投国际酒店谢菲联俱乐部主题公园最世界航都酒店奥特莱斯九龙仓商业工业港兴城小学棠湖中学双流中学棠湖中学棠湖公