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房地产开发有限责任公司可行性研究报告二○一一年三月编制单位：吉林正泰工程咨询有限公司目录第一章总论............................................11.1项目名称及承办单位...........................11.2可行性研究报告编制单位.......................11.3项目承办单位简介.............................11.4可行性研究报告编制依据和研究范围.............21.5建设方案.....................................3第二章项目提出背景及建设必要性.........................52.1项目提出背景.................................52.2项目建设必要性...............................8第三章市场分析.......................................103.1吉林市房地产市场情况........................103.2吉林市房地产市场预测........................103.3项目所在区域房地产市场情况..................133.4市场定位....................................133.5销售价格....................................14第四章项目建设条件...................................154.1项目建设地点................................154.2项目所在区域自然环境条件....................154.3项目建设基础设施条件........................16第五章建设方案........................................185.1项目规划方案设想及依据......................185.2规划布局....................................195.3户型方案....................................205.4主要单体工程................................215.5公用工程及配套设施..........................225.6场区工程....................................25第六章节能...........................................276.1节约建筑材料设施............................276.2水耗指标分析................................276.3节水设施....................................276.4能耗指标分析................................286.5建筑节能方案................................296.6节能效果分析................................31第七章环境影响分析...................................327.1周边环境状况................................327.2环境影响因素分析............................327.3环境保护设施................................34第八章劳动安全卫生和消防..............................368.1劳动安全卫生................................368.2消防........................................36第九章组织机构与人力资源配置..........................399.1项目管理方式................................399.2物业........................................39第十章项目实施进度...................................4010.1项目建设工期...............................4010.2项目建设进度计划...........................4010.3项目建设进度表（横线图）...................40第十一章工程招投标方案................................4211.1招标范围...................................4211.2招标方式...................................42第十二章投资估算与资金筹措............................4412.1投资估算编制基数及说明.....................4412.2项目总投资估算.............................4612.3资金筹措方案...............................50第十三章财务评价.....................................5113.1编制依据及说明.............................5113.2财务评价...................................5113.3贷款偿还..................................5213.4不确定性分析..............................52第十四章社会评价.....................................5414.1社会评价...................................5414.2城市交通影响评价...........................55第十五章结论和建议...................................5715.1主要结论...................................5715.2对本项目提出的建议.........................57第一章总论1第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目1.1.2建设单位吉林市大江房地产开发有限责任公司1.1.3法定地址吉林市湘潭街95号1.1.4法人代表王占江1.1.5公司类型有限责任公司1.2可行性研究报告编制单位吉林正泰工程咨询有限公司1.3项目承办单位简介吉林市大江房地产开发有限责任公司成立于2001年3月27日，注册资金800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全方位的开发经营能力。自2001年组建以来，公司本着“服务江城，造福人民，建第一章总论2设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。开发公司内有员工38人，具备高级职称管理人员10人，中级职称12人，初级职称20人，形成阶梯式管理人才框架。并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。1.4可行性研究报告编制依据和研究范围1.4.1可行性研究报告编制依据（1）国家计委、建设部颁布的《投资项目经济评价方法与参数》第三版；（2）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资［2002］15号）；（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（4）相关建筑设计规范；（5）建设单位提供的其他有关资料；（6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。1.4.2研究的范围（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）市场分析；第一章总论3（3）项目建设方案；（4）投资估算与融资方案；（5）财务评价。1.5建设方案1.5.1建设地点本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区，东侧为，西侧为，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。1.5.2建设规模本项目用地面积5720㎡（含高压走廊用地㎡），项目地上建设栋建筑物，地下建设座地下车库，总建筑面积为38326㎡。1.5.3实施进度项目实施进度确定为个月，即从2011年3月～2011年12月。1.5.4项目总投资本项目总投资为万元，其中开发建设投万元（包括建设期利息万元），经营资金万元。1.5.5技术经济指标主要技术经济指标表第一章总论4序号名称单位经济指标备注1项目建设规模1.1用地面积㎡57201.2总建筑面积㎡383262项目总投资万元2.1开发建设投资万元其中：建设期利息万元2.2经营资金万元3营业收入万元总指标4单位收入万元5利润总额万元总指标6税后利润万元总指标7总投资利润率%总指标8贷款偿还期年含建设期9盈亏平衡点%10财务净现值万元i=12%所得税前万元i=12%所得税后11财务内部收益率%所得税前%所得税后第二章项目提出背景及建设必要性5第二章项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景2.1.1吉林市概况吉林市幅员面积27120平方公里。截止2006年，市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖5区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长春市以东124公里处。吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。吉林市历史悠久，被国务院命名为“中国历史文化名城”、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市还被评为中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市、央视《倾国倾城：最值得向界介绍的中国名城》、《福布斯》中国内地最适宜开工厂的城市榜首。第二章项目提出背景及建设必要性62.1.2吉林市经济情况面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在2010年，全市地区生产总值实现1850亿元，接近2005年的3倍，人均GDP突破4万元；全口径财政收入和地方级财政收入分别达到190亿元和73亿元，年均增长23.1%和25.4%；五年累计完成固定资产投资6200亿元，建成亿元以上项目320项，为今后发展打下坚实基础。吉林市经济结构调整显现成效，粮食产量稳定在45亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由2005年的80%下降到60%以下。“十一五”期间，城市建设累计投入资金达583.4亿元，是“十五”期间的1.6倍。新建改造各类公路7200公里，行政村通达率实现100%。固定电话升至8位，移动电话用户发展到364.5万户。房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。城市人均住宅建筑面积由2005年的21.78平方米，提高到2010年的26平方米，增长19.4%。城