搜索
XXXX可行性研究分析报告1第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称XXXX居住小区二期工程开发项目1.1.2项目投资单位XXXX房地产开发有限公司1.1.3项目建设地区及地点项目建设地区：XX市高新区（东部新城）项目建设地点：XX南路与YY路交汇处新XX学院东侧（银城南路以东，学府路以南）。1.2项目概况1.2.1区位与环境XXXX拟建于XX市高新区东部新区，占地83670.7平方米,东临XX国道（XX工业园），西临银城南路（长城际干线起点、新XX学院），南接迎宾东路（XX医专），北抵XX大道（XX庙商圈、长张高速入口），占XX市高新区东部新区开发板块住宅建设黄金地段，交通便捷，偏闹市而拥繁华，周边教育、医院、运动、休闲配套设施成熟完善，地理位置优越，是生活居家的理想之地。1.2.2建设简况XXXX可行性研究分析报告2XXXX住宅小区规划建设25个商住单位工程、一个大型地下车库，其中楼梯房15栋、电梯房10栋。建筑面积16.6万平方米（其中一期5.8万㎡，二期10.8万㎡），项目总投资（含一期）约3.0亿元。分两期建设开发，一期已建成，二期计划三年完成，二期总投资约2.3亿元。1.2.3市场定位规划开发建设成为一个具有现代人文拥有书香底蕴的生态化园林社区。目标客户群为XX本地居民、周边高校教职员工、入园企业管理人员、外来客商、中小企业主和政府白领等中高收入群体。1.3项目投资单位概况XXXX项目是由厦门投资商“XXXX房地产开发有限公司”独家投资经营开发建设，是该公司在XX投资兴建的第一个品质楼盘。公司经湖南省人民政府批准并经工商部门登记注册，项目股东均系福建投资商，主要从事房地产实业投资，经济实力雄厚，在全国多处地方成功开发了多个楼盘项目，已竣工并投入使用的房地产项目20多万平方米，如在…………………………………………，公司以人为本，诚信经营，业绩卓著，信誉良好。公司注册登记概况：成立时间：XXXX年XX月XX日注册资金：XXXXX万元注册号：XXXXXXXXXXXXXXX可行性研究分析报告3法定代表人：XXX住所：XX市XX大道XX号企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、建设、开发、经营；建筑材料、五金销售1.4可行性研究的依据和范围1.4.1编制依据湖南XX学院规划建筑设计研究院编制的XXXX居住小区建筑规划设计方案《XX市发展和改革委员会关于核准XXXXXX住宅小区建设工程立项的批复》，X发改投字（XXXX）第XXX号土地出让合同《土地权利证书》，X国用（XXXX）第XXXX号《建设用地规划许可证》，XX市规划局颁XXXXXXXX号《XX市城乡规划委员会关于对XXXX居住小区修规方案的审查意见》,益规委例字XXXXXX号《XX市建筑设计条件通知书》,XX市建条字(XXXX)第XXXXX号国家发展和改革委、建设部1993年颁《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》XXXX房地产开发有限公司营业执照、资质证书、税务登记证书、银行开户许可证。XXXX可行性研究分析报告41.4.2编制原则从实际出发的原则：XXXX小区地形平整，场区内已完成拆迁，自然条件优越，其开发根据现状用地条件，充分利用现有地形、地貌特点，有序组织空间与景观，着力建设最佳舒适度居住环境。布局合理的原则：针对本小区的特点，从整体环境设计入手，合理规划布局，减少用地周边现有居民及道路的干扰，确定以居住小区-居住组团两级结构组织小区结构及空间，为居民居住生活和休息提供必要场所。坚持综合效益原则：XXXX的开发既体现经济效益，又兼顾环境效益和社会效益，从建筑形象、建筑节能、消防、环保等多层次多方位综合考虑，已确保开发建设的科学性、合理性，使项目能取得最佳的社会综合效益。1.4.3可行性研究的范围根据国家有关政策、法规、规程、规范，对项目投资的内容及规模研究论证，同时对其建设的必要性、建设条件、建设规模、建设进度、建设方案、投资估算、资金筹措、效益分析与财务评价等方面进行详细的分析论证，并提供相关结论，供项目建设相关部门和投资业主及金融机构决策参考。1.5.主要经济指标1.5.1二期主要经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积㎡83670.7㎡125.5亩XXXX可行性研究分析报告52净用地面积㎡66730.7㎡100.1亩3容积率2.494建筑密度%23.45绿地率%356项目总建筑面积㎡166159.4㎡7二期建筑面积㎡107516.8㎡其中：住宅95552.9㎡；商业11873.9㎡28二期总投资万元230249二期建设期利息万元200010二期销售收入万元4725611二期利润总额万元2158512二期所得税万元141713二期完税后利润万元1904014二期总投资净利润率%82.7%15二期建设期年2.5年1.6研究结论与建议通过对拟建XXXX二期小区居住项目的建设规模、内外部条件、建设方案、投资及资金筹措、成本效益等方面的分析研究，对本项目建设的必要性、可能性、经济性基本结论如下：XXXX可行性研究分析报告6㈠项目符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，可促进区域经济发展，改善区域居住环境，提升区域商业价值，提升城市品味，促进城市建设发展，具有良好的社会效益。㈡项目建设选址交通便利，配套设施完善，条件优越。采用全新的设计理念，开发优美的现代人文休闲风格的生态化园林社区，整体设计符合XX市城市规划，投资开发潜力巨大，市场前景广阔。㈢项目财务评价分析可行，财务分析指标表明了项目具有良好的经济效益、较强的盈利能力和抗风险能力，项目投资稳定，开发周期短，风险小，优势明显，是典型的房地产开发商期望的短、频、快项目。综上所述，XXXXXX居住项目的建设是形势所需，从项目选址、投资估算、资金筹措、财务评价、综合技术经济分析等多方面论证，项目具有先进的开发思路和理念、较好的市场前景和稳定的经济效益和社会效益，项目切实可行，建议精心运筹实施，加强成本控制管理，力争金融机构支持，按期上马，早见成效。第二章项目建设背景和有利条件2.1项目建设背景2.1.1XX地理环境XXXX可行性研究分析报告7XX又名“XX”——寓意着她美丽富饶的历史。地处XX省中部偏北，背倚雪峰，怀抱洞庭，东临长沙，西连风景秀丽的张家界。历来为商贾云集和兵家必争之地，古称“荆楚要塞，吴蜀门户”，距黄花国际机场仅1小时车程，距京珠高速和京广铁路线仅70公里；境内有XX火车站，石长（石门－长沙）铁路、洛湛（洛阳－湛江）铁路交汇于此；长张（长沙－张家界）高速公路、319国道贯穿全境；水路沿湖南四大水系之一的资江，经洞庭湖可通江达海，是湘中地区的交通枢纽和物流集散地，地理环境优越，经济势力雄厚，商业氛围浓厚，配套设施健全，城市规划合理，是理想的居家、经商投资宝地。2.1.2XX城市发展和区域规划项目地址位于XX东接南拓发展战略核心板块XX东部新区，该片区为包含行政、产业、经济、教育、文化的综合功能片区，是XX市为配合湖南3+5城市群发展进程全面对接长沙经济圈而形成的一个全新的城市综合体，和旧城三大商圈（XXX、XXX、XXX）共同支撑XX城市繁华。项目地址优越，即受益于根深蒂固的城市繁华，又因对XX城市发展的贡献而深受广大市民的拥护和政府大力扶持。尤其是随着XX市高新区升格为国家级高新技术产业开发区而带来大批产业入驻东部新区，该区位的地段优势显得更加明显。2.1.3XX经济和居住状况近几年来，随着XX电子、XX火电厂、纳爱斯、沅江纸业、橡胶机、科力远等工业企业的成长状大，XX工业园、长春工业园产业XXXX可行性研究分析报告8经济链的迈步发展，推动了XX国民经济加速发展，XX经济和人民生活水平持续提高，消费能力日趋增强，消费观念和消费支出比重明显向居住支出倾斜，根据2006年以来XX市居民消费指数调查显示，居住消费增长率达75%，为房地产业的发展提供了良好基础和大好商机。2.2项目建设有利条件㈠项目地块权益合法有效无争议。该地块经XX市人民政府批准、XX市国土资源局招标出让、XXXX房地产开发有限公司中标取得，并已取得土地权利证书，产权合法有效无争议。㈡项目地块无拆迁工作，且该地块系山体、林地，地质状况清淅且良好，工程工期、前期投入和基础投入能较好地控制在预算造价范围内。㈢项目周边竟争楼盘少，从XX大道至迎宾路、银城南路一线目前仅有学府花园与碧桂园两家楼盘开发，市场大，竞争小，商机较好。㈣XX政府出台了一系列招商引资优惠政策，为项目建设投资降低了风险。第三章XX房地产市场分析3.1城市发展及人口研究分析3.1.1人口分析㈠2010年XX市（包括县市）年末总人口约470万，其中市XXXX可行性研究分析报告9区人口57万。㈡从人口结构来看，城市化水平偏低，农村人口比例偏大。㈢在城市人口结构中，除了公务员和事业单位人员数量占据一定比例之外，工业和商业服务行业从业人员比重较小，基层人口占据比例偏大。3.1.2城市近期发展规划㈠市区人口2010年末达到57万，人均建设用地指标为100平方米，城市用地规模为57平方公里。㈡中期（2015年）：70万人，用地控制在73.5平方公里以内，人均建设用地不超过105.0平方米；㈢远期（2020年）：80万人，用地控制在88.0平方公里以内，人均建设用地不超过110.0平方。XX市作为一个三线地级城市，市区人口将从目前的57万发展到2020年的80万，随着XX城市化进程加快，尤其XX市依附“长沙后花园”的城市定位，将会给房地产发展带来了较大推动力量。㈣后期优势:2010年10月城市轻轨西线正式开始进入规划施工阶段,预计竣工使用时间为2014年,与此同时对接于金洲大道的城际干线XX段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动,无疑对XX整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。未来3-5年时间内,将是XX市城市人口及经济发展的高峰期。XXXX可行性研究分析报告103.2城市规划分析3.2.1城市发展分析过去20年，XX市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑路一带；2000年代城市中心进一步向南、向东一带转移。目前，XX中心城区建成区面积约57平方公里，还只是一个中小城市。随着城市东移及东部新区的建设、国家级高新技术也园区的成立，城市骨架正在不断拉大，处于向大中城市过渡的阶段，其城市空间结构、城市形态，具有较大的可塑性。3.2.2城市规划分析XX市城市规划总体分为八个片区，分别为：桃花仑、高新区、XX北、XX南、高科园、资阳旧城、东港、会龙西。各片区定位及功能各不相同。片区性质定位主要功能备注近期远期近期远期桃花仑商业服务中心，生活片区商业、居住、服务高新区城市综合服务中心，生活片区商业、行政、文化、居住、服务工业功能外迁XX北工业基地物流中心商贸中心生活片区工业、仓储、物流、商贸商贸、物流、居住工业、仓储第二阶段逐步转变为商XXXX可行性研究分析报告11贸、居住XX南工业基地、物流中心工业、物流、仓储高科园科技中心、休闲中心、生活片区高科技工业、科研、休闲、居住资阳旧城生活片区、商业中心历史文化中心、商业次中心、生活片区居住、商业、工业、仓储、文化文化、居住、商业工业、仓储第二阶段逐步转变为商贸、居住东港港口物流园区港口、物流、仓储、工业会龙西休闲中心休闲、工业、居住休闲、居住工业远期逐步转变为休闲、居住3.3城市房地产市场发展现状3.3.1市场整体开发体量㈠自06年XX房地产市场进入快速发展期后，市场投资量一直呈现稳步高速提升的态势，随着市场的不断发展与实力开发商的进驻，中、低档产品市场竞争日益激烈，高端产品的市场份额稳步增长。㈡2010年全市完成房地产开发投资63亿元，比上年增长21.2%，其中住宅投资48.8亿元，增长22.2%，施工面积680.85万平方米，比上年增长28.2%；其中新开工面积299.83万平方米，增长75.9%。待售面积40.79万平方米，增长4.3％。2006-2010年XX市商品房开发与销售情况统计（单位：亿元、万XXXX可行性研究分析报告12平方米