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项目竞品简报2011.3.11市场部唐陇江本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。目录第一部分︱区域环境分析第二部分︱竞争格局分析第三部分︱竞争项目分析第四部分︱区域市场小结本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。第一部分︱区域环境分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域环境分析金融总部商务区（金融城）会展商务板块大源板块领馆区板块华阳板块终端广场板块麓山板块其中，大源板块及终端广场以及麓山板块主要为天府新城提供居住配套，而其余板块主要为产业用地。板块划分本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域环境分析道路及交通环境道路网络：元华路—站华路—天府大道—红星路南沿线三环路—绕城高速交通配套：地铁1号线地铁5号线（规划中）会展中心公交站道路方面，天府新城已经形成了2纵4横的主干交通路网体系，另外，机场高速及成绵乐城际快铁也位于区域西北边缘，加上区域内各规划道路，交通通达性极佳；轨道交通方面，地铁1号线已经开通，5号线将于2015年投入运营。一座大型公交车站，84、102、115、118、298、806共6路公交车。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。教育及医疗环境区域环境分析教育配套：石羊小学、玉林中学、7中初中部&高中部、美视国际学校、大源小学、大源中学、金苹果幼儿园、华阳小学、华阳中学、华阳三中、成都外国语学校、光亚学校医疗配套：成都市第一人民医院、华西附二院高新分院、国际医院、宋庆龄儿童医院、巴伐利亚医院、巴伐利亚国际医院、中奥国际医院等。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域环境分析购物及消费环境已投入使用：欧尚、凯丹、宜家、迪卡侬、富森美家居、苏宁广场、奥特莱斯、摩尔新世纪规划及在建：仁和春天百货、铁象寺特色水街、伊藤5号店、王府井百货、美美力诚、家乐福、中奥华商业、新世界百货本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域环境分析文化休闲配套已投入使用：新益州公园、极地海洋世界、南湖规划及在建：铁象寺水街、体育公园、天堂岛海洋公园、天府歌剧院、湿地艺术公园、城市中央公园、新益州公园、天鹅湖公园、成都海洋乐园、锦江滨河公园、维也纳森林公园、成都歌剧院、现代艺术馆本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域四至：区域规划总面积约5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道石胜路，南至孵化园北干道外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区、锦江区两个行政区划。区域规划：金融总部商务区将分三期开发建设。一期项目“天府国际金融中心”；二期项目为“天府国际金融中心”周边24个地块；三期主要包括成都市第一、第二污水处理厂，以及锦江区范围内约2.8平方公里待开发整理的土地。金融总部商务区（金融城）（成都金融总部商务区城市设计方案）区域环境分析区域规划本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。一期：“天府国际金融中心”已投入使用。该区域具备完善的商务环境和顶级商务配套及国际化物业顾问服务，已入驻机构包括：民生银行、安邦保险、中国人寿、四川银监局、四川保监局、成都市金融办等金融监管政府部门。二期：天府国际金融中心周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，主要将入驻新华社、四川电力、中国华电、西南设计院等，将于今年底交付使用。三期：筹建中，主要包括成都市第一、第二污水处理厂，以及锦江区范围内约2.8平方公里待开发整理的土地，用地面积60.7万平方米，规划开发地区性金融总部机构、办公、商业、住宅等综合配套。“成都金融总部商务区”现状概况示意图（图据成都市规划局网站）金融总部商务区（金融城）区域环境分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。2010.1—2011.2共成交土地6幅，共计约260亩，均为金融商务用地，6块土地中，除银泰地块为115亩外，单幅地块多在30亩（含）以内，楼面价格在750元/平米左右。最大面积：最大单幅面积为115.8943亩，位于高新区南部新区石墙片区，即银泰地块，楼面地价为531元/平米。最低单价：华侨凤凰集团拿下38.84亩，楼面地价375元/平米。区域环境分析金融总部商务区（金融城）土地情况地块位置土地面积楼面地价土地性质竞得人总建筑面积容积率建筑密度建筑高度绿地率金融总部商务区22号28.4253亩750元/㎡商业金融成都银行股份有限公司113,701㎡3.0-6.0总≤40%,高层主体（塔楼）≤25%≤100米≥15%高新区南部新区金融总部商务区内、裕民街以北、安远路以西、锦城大街以南、泰来路以东（金融总部商务区10号）34.84亩375元/㎡商业金融用地，兼容20%住宅四川华侨凤凰集团股份有限公司278,790㎡3—12总≤60%，高层≤25%≤160米≥15%高新区南部新区石墙片区（高新区原石墙村6组、8组）115.8943亩531元/㎡商业金融业用地(可兼容20%住宅)银泰国际投资有限公司154525.80㎡1号地块：总≤8-12住宅≤2.4；2号地块总≤3.5商业≤0.71号地块：≤60%，塔楼≤22%；2号地块：≤40%，塔楼≤20%1号地块≤160米;2号地块≤159米1号地≥15%；2号地≥30%本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。区域规划大源版块区域环境分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。地块位置土地面积楼面地价土地性质竞得人总建筑面积容积率建筑密度建筑高度绿地率南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组）120.4682亩5,100元/㎡商业金融用地（可兼容≤20%住宅）中铁房地产集团有限公司240,936㎡总≤3.0≤40%，塔楼≤22%≤100米≥30%高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组75.7962亩5550元/㎡二类住宅用地（可兼容商业≤10%）保利（成都）房地产开发有限公司151592㎡总≤3.0总≤22%≤100米≥30%高新区南区、益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北230.8486亩900元/㎡科研设计用地，兼容商业和二类住宅用地（住宅≤34%，商业≤31%）成都天府二控股有限公司）461697㎡1.5≤总≤3.0≤40%≤157米≥25%高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧199.5005亩2500元/㎡二类住宅用地（兼容10-20%商业）成都市银河湾房地产开发有限公司399001㎡总≤3.0(其中住宅≤2.7)总≤40%，塔楼≤22%≥30%土地情况区域环境分析大源版块本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。2010.1—2011.2共成交土地19幅，共计约1190亩。区域环境分析最大面积：最大单幅面积为230.8486亩，土地性质为科研设计用地，兼容商业与二类住宅用地，位于高新区南区、益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北，被成都天府二控股有限公司竞得，楼面地价为900元/平米。除一幅科研教育用地以外，另外一幅199亩的住宅用地由成都市银河湾房地产开发有限公司竞得，楼面地价为2500元/平米。最高单价：保利拿下“高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组”地块，共计75.7962亩，楼面地价为5550元/平米；此前，中铁房地产也以5100元/平米的楼面价拿下了南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组）面积120亩土地。大源版块本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域环境分析城南住宅地价演变04年和黄（206万/亩）05年蓝光（366万/亩）06年九龙仓（640万/亩）07年4月中海（702万/亩）07年6月武城（920万/亩）07年10月嘉里（1220万/亩）02004006008001000120014002004200520062007土地价格走势土地价格走势从数据可以看出，从04—07年，3年时间内，土地价格上涨6倍，区域发展势头十分迅猛。同时，城南几大新兴版块近两年也成为土地放量集中区域，量价齐涨成为这一区域土地市场的显著特点。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。第二部分︱竞争格局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。项目及所处板块及竞品分布板块项目竞品大源板块复地雍湖湾华润凤凰城、天府鹭洲、世豪广场、保利心语花园、雅颂居复城国际世豪广场金融总部商务区银泰誉峰、城南1号麓山板块雁南阙麓山国际社区、蔚蓝卡地亚竞争格局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源版块建发天府鹭洲嘉里雅颂居世豪广场华润凤凰城复地雍湖湾保利心语花园竞争格局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。麓山版块蔚蓝卡地亚麓山国际社区竞争格局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源板块竞品分析在售楼盘:华润凤凰城华府西苑建发天府鹭洲复地雍湖湾世豪广场保利心语花园雅颂居明星板块,过去一年土地放量巨大，今年将迎来又一个开发高潮，因此，大源组团以体量大,品牌开发商集中,楼盘品质高著称；但是处于高新区，受到新政限购影响。项目目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底动工，区域发展前景十分乐观，预期价值高。大源板块楼盘产品主要为改善型大户型产品，均价在9000-10000。目前除华润凤凰城现房发售以外，其余项目均处于空档期，但推盘节点均在3—5月，集中上市压力较大。竞争项目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。项目复地雍湖湾保利心语花园建发天府鹭洲世豪广场（一期）华润凤凰城（二期）雅颂居规模63880平方米132952平方米89406平方米98000平方米总237333平方米，二期40428平方米46000平方米总体销售量230000平方米579128平米271566平方米768274平方米700000平方米200000平方米项目业态高层住宅、精装酒店公寓、4F叠拼别墅高层住宅；联排、双拼别墅高层住宅购物中心、写字楼、高层住宅高层住宅精装高层住宅发售时间2010-8-152010-5-292010-8-282010-4-222010-1-02010-9-16交房时间2012-10-12012-6-302012-9-302012-3-12010-12-252012-10-0楼盘所属阶段2期即将推出，目前销售精装小户商业产权雍湖萃保利心语花园2期售罄，3期预计4月中推出，目前暂无高层房源，仅剩余少量别墅二期售罄，3期3月底开盘一期售罄，2期预计5月推出二期在售，剩100余套嘉里雅颂居1期1批次售罄，2批次预计3月中旬开盘，目前接受排号组团绿化率0.30.43560%32%25%组团容积率综合3，别墅0.63.224.272.334.24.2梯户比2T42T43T62T4,2T52T4，小户型3T152T4,2T5车位数222842441607329913001489车位配比1:1.641:1.411:0.951:21:0.871:0.81物管费2.39元/月/平米（别墅3.45元）2元/月/平米（别墅3.5元）2.8元/月/平米2.3元/月/平米2.4元/月/