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第五章评估方法第一节收益还原法—、收益还原法的定义收益还原法又称为收入资本化法、投资法、收益法，是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点．并以其贴现之和作为待估对象房地产的价格。以收益还原法求取的房地产价格通常称为收益价格。二、收益还原法的基本原理收益还原法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。收益还原法适用于有收益的土地或房地产。如旅店、商场、写字楼公寓等（收益还原法的适用范围）原理：房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。房地产价格＝纯收益／利率三个假设前提：(1)纯收益每年不变：(2)利率固定；(3)收益为无限年期。运用收益还原法评估房地产价格，首先要求取纯收益，通过总收益减总费用求得。然后确定还原利率。最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价格。三、收益还原法的基本公式P：房地产价格Pt：未来第t年的房地产价格a：纯收益a1．a2，…an：分别为未来各年的纯收益r：还原利率（资本化率）r1，r2，…rn：分别为未来各年的还原利率n；收益年期(一)．纯收益不变1.收益永续，各因素不变P=a/r成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大于零；(3)收益年期无限。2．收益年期有限，还原利率大于零P＝a/r(1-1/(1+r)n)成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大于0；(3)收益年期有限为n。3．收益年期有限，还原利率等于0P＝a*n成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n(3)还原利率为零(二)纯收益在若干年后保持不变1．无限年期收益成立条件：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。taiiirraraiP)1()1(12．有限年期收益成立条件：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不合第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r0tntaiiirrraraiP）（111)1()1(1例1：有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％．预计未来前5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元．第六年开始纯收益大约可以稳定在21万元，试评估该宗土地目前的收益价格。(三)纯收益按等差级数变化1．纯收益按等差级数递增，收益年期无限P=a/r+b/r2成立条件：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额b(3)收益年期无限；(4)r大于零例2有一宗房地产．目前的纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来各年的纯收益将在上年的基础上增加l万元；试评估这种情况下的房地产的收益价格2．纯收益按等差级数递增，收益年期有限成立条件：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额b；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零.nnrnrbrrbraP)1()1(11)(23纯收益按等差级数递减，收益年期无限P=a/r-b/r2成立条件：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额b(3)收益年期无限；(4)r大于零4．纯收益按等差级数递减，收益年期有限成立条件：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为b(3)收益年期有限为n；na/b+1(4)r大于零。nnrnrbrrbraP)1()1(11)(2(四)纯收益按等比级数变化1．纯收益按等比级数递增，收益年期无限成立条件：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)rs0例2有一宗房地产．目前的纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来各年的纯收益将在上年的基础上增长1％。试评估这种情况下的房地产的收益价格2.纯收益等比级数递增，收益年期有限成立条件：(1)纯收益技等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)rs03．纯收益按等比级数递减，收益年期无限成立条件；(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于0；(5)0s≤1。4．纯收益按等比级数递减，收益年期有限成立条件：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s≤1。(五)已知未来若干年后的房地产价格成立条件：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。例3某宗土地从1993年末到1998年末的5年中，每年的纯收益为10万元，从1998年起，每年纯收益逐年递增0.1万元，假设受益年期为无限期，还原利率为10％，试评估该宗土地在1993年初的价格。四、实务中的计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价格房地产价格＝房地产纯收益／综合资本化率房地产纯收益＝房地产总收益-房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金(二)单独评估土地的价格1．由土地收益评估土地价格这一般适用于空地出租的情况。土地价格：土地纯收益／土地资本化率土地纯收益＝土地总收益-土地总费用土地总费用＝管理费+维护费+税金2．由房地产收益评估土地价格(1)土地价格＝房地产价格-建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价-年折旧*已使用年数(2)土地价格＝房地产纯收益-建筑物纯收益／土地资本化率建筑物纯收益＝建筑物现值*建筑物资本化率(三)单独评估建筑物的价格1．建筑物价格＝房地产价格-土地价格2．建筑物价格＝(房地产纯收益-土地纯收益)／建筑物资本化率六、纯收益1.定义：纯收益是指归属于土地或房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意土地或房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。客观纯收益＝客观总收益-客观总费用2.客观收益需具备的条件：(1)处于正常利用状态下使用房地产所产生的收益(2)收益必须能持续产生（3)收益具有预测性3.客观总费用客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出七、还原利率1.概念还原利率又称资本化率，它是决定评估价格的关键因素。收益性房地产的购买实际上是一种投资行为，还原利率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。2.求取还原利率的方法1）．纯收益与售价比率法评估人员搜集市场上近期交易的与待估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的还原利率。这种方法运用的是房地产商品的替代性。2）、安全利率加风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常选择银行一年期存款利率作为安全利率，然后根据影响待估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。3）．各种投资风险、收益率排序插入法评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计待估房地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定收益率的大小。八、收益还原法应用举例某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年。2003年，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月建筑平方米50元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3．5％．维修费为重置价的1.5％、土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％．建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。(一)确定评估方法与解决问题的思路该宗房地产有经济收益，适宜采用收益还原法。(二)计算总收益总收益应该为客观收益，而不是实际收益。年总收益＝50*12*900*(1-10％)＝486000(元)(三)计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010(元)(2)年维修费＝2500×900×1.5％＝33750(元)(3)年税金＝20×900＝18000(4)年保险费＝2500×900×0.2％＝4500(元)年总费用＝17010十33750十18000十4500＝73260(四)计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益-年总费用＝486000-73260＝412740(元)(五)计算房屋纯收益1．计算年折旧费＝2500*900/48＝468752．计算房屋现值＝2500*900-46875*4＝20625003计算房屋纯收益＝2062500*8％＝165000(六)计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋纯收益＝412740-165000＝247740(七)计算土地使用权价格单价＝3358836.15/500＝6717.67元、平方米(八)评估结果15.3358836%)71(11%724774044P