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1建宁新村旧城改造可行性分析一、基地概括二、补偿安置方式三、株洲芦淞区简介四、株洲房地产行业现状五、基地周边在建/在售楼盘调研六、项目客群定位分析七、投资估算及资金筹措八、财务效益分析九、价格策略十、销售策略十一、项目SWOT分析及结语2一、基地概括1.1、基地位于株洲市芦淞区龙泉路西侧；1.2、建宁新村项目体块基础数据：项目单位数量总用地面积㎡40268.68净用地面积㎡35348.54总建筑面积㎡221357其中商业㎡71407住宅㎡149968建筑占地面积㎡8514建筑密度%24.13容积率%5.5绿化率%40.1总户数套11141.3地块原有住房数据改造项目用地面积建筑面积居住户数房屋结构建宁新村1.9万686001050砖混3000二、补偿安置补偿方式2.1补偿安置方式本棚户改造项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和原地产权调换两种。2.1.1一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发【2006】21号文件第28条）；2）装修补偿按照《株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格》规定的标准在勘察顶级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发【2006】21号文件第29条）2.1.2对室内其他设施的补偿标准（实际有的设备和项目才进行补偿）○1空调移机费：柜机每台260元，挂机每台200元，窗机80元。○2天然气入户费每户2500元。○3有线电视入户费600元。○4热水器移机80元。○5固定电话移机（含宽带）每台200元。○6无烟灶台每个500元。2.1.3临时安置补偿临时安置补偿费每户一次性支付2000元（株政发【2006】21号文件第31条）42.1.4搬家补偿搬家费为两次，每次1000元。按期搬家奖金，对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发【2006】21号文件第3条）2.1.5原地产权调换的补偿标准和方法1）对被拆迁人选择原地产权调换方式的，按房屋所有权等级的建筑面积以1:1.3的比例予以置换。（株政发【2006】13号文件第9条）2）装饰装修补偿，搬家补助费用和按期搬家奖励均按货币补偿方式计算和发放。3）室内设施补偿标准和项目与货币补偿方式相同，如果拆迁人在安置房中予以恢复的不再补偿。4）临时安置补助费发放标准，对由拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的0.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发【2010】13号文件第11条）。过渡期为24个月，费用预计：项目搬迁费补装修款安置费合计（户）住宅5080150001440034480商业住宅总计1050户，住宅安置为总和1512万。商业总计三、株洲是芦淞区简介3.1地块片区基本情况：芦淞区简介：芦淞区是株洲市的南片城区。区内以服饰批发、中小航空发动机研发生产、金融等为主导产业。芦淞区辖区内有南方公司等大型国有企业,唐人神、太子奶、红翻天等民营企业。区域总面积66．7平方公里，共有43个社区居委会，9个行政村。芦淞区基础数据：常住人口22．2万人,暂住、流动人口约10万人。拥有大型专业服饰市场40余个,营业总面积73．5万平方米,商户2．8万多个,其5中省、市级总代理4000多个,商品辐射全国15个省230多个县(市、区),年成交金额近200亿元。3.2项目周边基本情况：项目紧邻芦淞市场群，大多商家以浙江、广东为主，部分来自湖南邵阳等。常住人口约10万人，为芦淞区老旧城区之一。四、株洲市房地产行业现状4.1、2007年——2012年株洲商品房成交均价整体走势2007年2008年2009年2010年2011年2012年通过比较株洲市2007年至2012年推售项目市场均价，我们可以初步估计株洲市场均价自然增长率为15%左右。正常房地产同比应在1%-2%之间。4.2、株洲12年均价走势2012年1-11月四区新建商品住宅均价为4106元/平米。11月，株洲市四区住宅价格为4765元/平米，与11年同期相比上涨3.85%；环比下跌1.89%。6五、基地周边在建/在售楼盘调研5.1、近期销售项目项目名鑫科大厦丰园城市广场项目简介项目总占地面积2892平米，总建筑面积2.2万平方米。（商业建筑面积3378平米、住宅建筑面积16066平米）框剪结构，停车位142个地下一层134个，地上8车位.地面三层为商铺，住宅分两栋一栋15层（4-18）2梯3户（建筑面积4471平米）一栋24层（4-27）2梯4户（建筑面积11607平米）总计有135户，层高3米。项目总占地面积4039.10平米，总建筑面积34682平方米。框剪结构，容积率7.19%。总计有325户，层高2.9米。户型配比销售均价5047元4800元5.2、辐射项目基本情况项目名大地商业广场金轮时代摩登摩天金色地标湘银现代城凤凰城销售率82.49%82.22%100%100%100%无销售均价5200元5622元4000元二手房价格4900元4500-49004950元无7六、项目客群定位分析基地位于芦淞区芦淞路与龙泉路交会处，基地周边有株洲芦淞市场群，株洲步行街，及电脑大市场。又加此基地为株洲旧城改造项目，原有住户1050套。因此客户群体大部分分为三种；一、旧城改造后原有住户；二、在此区域经营及生活，要求改善性住房的人群；三、追求小投资的周边私营业主；主力客群按职业可划分下列几组；(1)芦淞市场（包括芦淞服装市场，合泰服装辅助市场等）私营老板；(2)附近自由职业者、周边企业、公司职员等；(3)原有住户客群特点：这部分人群在收入上并不在城市高端之上，但是对生活的“性价比”有着一定的挑剔，该片区的客户处于中位线，在社会的金子塔中，他们同样位于中等的位置，正是这样的位置反而令他们是蓄势待发的兴奋状态。七、投资估算及资金筹措7.1投资估算范围：仅全部以普通商品住宅估算项目指标面积总金额（万）备注1、土地使用费拆迁补偿住宅450068600*1.34013189180平米商业30003000*1.311703900平米补偿款10501500600元每月∕24月2、前期费用2．1勘察设计费221375*1.533按市场价格计算2.2规划设计费221375*1.022按市场价格计算2.3施工图设计221375*21487按市场价格计算2.4人防费3600*100360按定额价、市场差价计算82.5报建费商业71407*247.5177按现市政务中心价格计算住宅149968*197.52962.6其他221375*501107按市场价格计算小计452833.建安工程费3.1住宅221375*210747000包括所有建安成本及监理费，按定额价、市场差价计算3.2地下室36000*23008280按定额价、市场差价计算3.3景观绿化221375*501107按市场价格计算小计56387合计101670项目分类总金额（万元）单价（元/单位）费率设定一、成本合计单价=总金额/总建筑面积二、管理费用2.5%成本三、贷款利息6.13%，贷1年，贷65%四、税金6%销售额五、不可预见费2.5%成本六、销售费用1674863%销售额注：考虑自行销售优势，管理费用和销售费用在实际操作中可能有所降低开发费用总计单价=开发费用总计/总建筑面积总销售额55792见9.4件剔除补偿面积不含车位利润单价=利润/总建筑面积9税前利润率利润率=利润/总销售额所得税单价=所得税/总建筑面积净利润单价=净利润/总建筑面积净利润率净利润=净利润/总销售额自有资金回报率7.2资本金7.3资金筹措7.4资金使用计划八、财务效益分析8.1销售收入本项目提供可销售商品房面积为46572平方，其中商业12200平米，住宅82637.2平米，根据本项目所在的位置及周边环境、条件和房地产市场走势分析。初步设定商铺均价为：40000元∕㎡、20000元∕㎡、18000元∕㎡、15000元∕㎡、总计：15330万。住宅均价：5200元∕㎡、总计：40461万.合计：55792万8.2销售费用按实际补偿后预估销售总额55792万，销售费用为建设成本的一部分，本项目按销售收入额的3%计提，合计金额1674万8.3损益计算8.3.1销售税金及附加8.3.2利润总额8.3.3所得税108.3.4税后利润九、价格策略9.1定价方案：以区位，档次等因素筛选可比较楼盘，采用市场比较法加权平均法制定科学价格9.2权重比较：根据本校什么的具体情况，初步确定为中高端项目开发，同时考虑此地块对芦淞区的辐射能力，我们选定与本项目较具可比性的及个楼盘。楼盘名称均价比较内容权重片区规模户型配套车位景观鑫科大厦50001918181510585丰园城市广场4800181514158474摩登摩天4900191415105467湘银现代城4900202011195883本案5100191918188890按市场比较法初步计算静态价格为5100元∕㎡9.3溢价因素分析：9.3.1价格自然增长率前第三点通过比较株洲市2007年至2012年推售项目市场均价，我们可以初步估计株洲市场均价自然增长率为15%左右。9.3.2营销措施增值通过在项目营销过程中的系列营销策划措施，对项目价值最大挖掘及对目标客户的良好把握，有信心将本项目拔高一级，实现目标均价。十、销售策略静态均价5100元∕㎡自然增长加营销手段5200元∕㎡最终实现均价5300元∕㎡1110.1地块分段推行根据地块实际情况，及回款需要。将项目分为3个阶段分期开发。10.2推售程序安排：整体推盘节奏A组团B组团C组团10.3规模控制:商业加住宅（7.1407万平米），住宅（14.9968万平米）10.4销售计划及回款计划项目销售总量需补偿面积剩余面积销售价格（万元）销售比例销售总额（总建筑面积）（万元）商铺负一层1800一层24150390011004100%3080二层24150390011002100%2200三层1065050001.870%6300四层1065050001.550%3750商业合计71400住宅14996889180343720.52100%17873合计149968A商业组团（1）C住宅及酒店组团（3）B住宅及写字楼组团（2）12十一、项目SWOT分析及结语11.1项目优势（1）地块规整：地块规整有利于项目规划和设计。（2）城市中心地段优势：项目地处芦淞路，是株洲市商业——芦淞服饰商业群的辐射地带,项目的成功定位，将成为中南最大服饰商圈的强大配套商业，建成后将成为株洲市芦淞区地标型建筑之一。（3）区域性优势地块因素：纵观芦淞片区，在一级商圈范围内，已无大型地块可供开发，本案的开发无疑将成为该片区的指向性楼盘。（4）产品整体规划：项目产品在整体规划中较好设计,以低容积率，低建筑密度，在整个片区，乃至株洲市属于首屈一指的。11.2项目劣势（1）远期交通受制项目地处芦淞路，受制于铁路涵洞，以及铁路的影响，将成为部分市民考虑的不利因素之一。（2）高层设计本案的高层设计，势必导致高楼层部分单位的高价性，销售将受到较大影响。（3）地块落差大该地块芦淞路标高较高，内地块如遇雨季常有积水现象。区域内也应该充分考虑建筑底商的结合与架空。11.3项目机会（1）商业部分仍有潜力可挖13项目周边商业部分业态结构不合理，主要以简单生活配套型商业为主，不符合区域消费群的消费需求。商业部分定位为“集约式复合商业体”，将弥补区域商业的空白，引领区域消费动向。（3）地产升温仍是消费者投资旺点近年楼市调控，使商铺、商住楼等商业地产投资逐渐升温。而此次，“国五条”细则出台，强力打压住宅投资需求，将再次助推商业地产。目前株洲房地产市场商铺，写字楼投资需求旺盛，不少楼盘推出的商铺、写字楼很受投资者欢迎。商铺等商业项目并不在调控的范围内，未受政策影响，加上其投资回报率较高，因此受到投资者的青睐。（4）芦淞区消费群的高收入特征芦淞区历来是株洲市商业的集中带，芦淞服装市场群是中南地区最大的服饰产品集散地，区域内众多的商户均属于高收入阶层，具备较大的消费力。11.4项目威胁（