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1-21营业税法基本规定一、纳税义务人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。1.所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受劳务的单位或者个人在境内；（在国外从事建筑业不交）（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。二、扣缴义务人（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。房地产企业应积极协助税务机关做好建筑业营业税征收工作，根据直属局规定，对房地产企业建筑工程款实行“工程支付单制度”，这既是法规规定企业的义务，也是企业规避风险的有效措施，最近发现，由于建筑2-21市场比较混乱，社会上存在大量假发票，难以识别，不管企业善意或恶意取得，计算土地增值税和所得税都不允许列支，通过支付单可以防止税款流失，也可防止企业受到损失。第三节税目与税率建筑业（3%）建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等项内容。管道煤气集资费（初装费）业务。纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（如：钢构）注：同增值税法一致（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（原规定：销售商品和提供劳务尽量的分开进行处理，若是无法区分，则是全部作为销售商品处理。）销售不动产（5%）1.税收政策（1）销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。（2）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个3-21人，视同发生应税行为按规定征收营业税。单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为按规定征收营业税。房地产企业将商品房转为自用，不交营业税和所得税。这是依据新的营业税条例实施细则、（视同销售只有单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人）；对所得税国税发[2006]31号文件作废，适用国税函（2008）828号文营业税的计算一、计税依据的一般规定营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。二、计税依据的具体规定4-21建筑业1.建筑业的总承包人，将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。2.纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何核算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。但不包括建设方提供的设备（省级地税局规定）的价款纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。3.自建行为是指纳税人自己建造房屋的行为，纳税人自建自用的房屋不纳营业税，如纳税人（包括个人自建自用住房销售）将自建房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。5-214.纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。5、核定征收办法。莱城地税发[2009]15号三、纳税义务发生时间1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。但会计仍采用权责发生制，税金要通过待摊费用核算，到结转收入时转入营业税金及附加，若只交不计提在应税项目多的情况下易混淆。借：待摊费用—营业税金借：应缴税费贷：应缴税费贷：银行存款借：营业税金及附加贷：待摊费用—营业税金2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（建筑业指开工前收到的款项，开工后应按工程进度申报），对于租赁业务，营业税和企业所得税一致，按合同约定日期，不按权责发生制，与会计有差异。如一次收取三年的租赁费，两税当期缴纳，注意纳税调整。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。3.个人住房转让营业税政策:6-21自2009年1月1日至12月31日，按下列政策执行:销售住房的购买时间住房种类税务处理购买不足2年普通住房销售额扣减购房款的差额计缴营业税非普通住房销售额全额计缴营业税购买超过2年普通住房免缴营业税非普通住房销售额扣减购房款的差额计缴营业税从2010年1月起，上述年限改为5年。会计核算建筑业：建造合同收入的确认与计量（一）建造合同及其类型建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。固定造价合同，是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同.风险不同（二）合同收入的内容7-211.合同中规定的初始收入2.因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。确认条件：一、经济利益很可能流入企业；二、金额能够可靠计量.◆合同完成后处置残余物资取得的收益等与合同有关的零星收益，应当冲减合同成本。（三）合同成本的内容1.直接费用：包括四项内容：即耗用的材料费用、耗用的人工费用、耗用的机械使用费和其他直接费用。2.间接费用：主要包括临时设施摊销费用和企业下属的施工、生产单位组织和管理施工生产活动所发生的费用（四）合同收入和合同费用的确认1.建造合同的结果能够可靠地估计的，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。（五）完工百分比法的运用1.完工进度的确定①累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例②已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例③根据实际测定的完工进度确定当期确认的合同收入＝合同总收入×完工进度－以前会计期间累计已确认的收入8-21当期确认的合同费用＝合同预计总成本×完工进度－以前会计期间累计已确认费用后的金额当期确认的合同毛利＝当期确认的合同总收入－当期确认的合同费用会计核算：正规登记实际发生的合同成本：借：工程施工——合同成本贷：原材料、应付职工薪酬、机械作业等登记已结算的合同价款：借：应收账款贷：工程结算登记实际收到的合同价款：借：银行存款贷：应收账款确认计量当年的合同收入和费用，并登记入账：借：主营业务成本工程施工-合同毛利贷：主营业务收入同时结转利润最终借：工程结算贷：工程施工——合同成本——合同毛利注：解释工程结算和主营业务收入含义与区别，该种核算优点（会计职能：反映和监督，适用于固定造价，核算健全，国家重点项目，大型企业）缺点：不符合我区大部分企业当前实际（最终结算）上述核算比较繁琐，可操作性差，可根据我区实际进行简化：科目设置：预收账款、应收账款、工程结算收入（主营业务收入）、工程结算成本（主营业务成本）、工程施工（明细科目：原材料、应付职工薪酬、机械使用费、外包工程等）。“预收账款”核算建设方拨付款项及材料：借：银行存款原材料9-21贷：预收账款“工程施工”等成本账簿用多栏式明细账核算工程实际发生成本：根据工地实际发生成本核算借：工程施工---原材料---钢材、水泥、木材、---应付职工薪酬---机械使用费---水电费“应收账款”核算与甲方结算金额或应收工程进度款，由于建筑行业特殊性，作为会计人员不可能自行计算收入，月末、季末、年末要根据计划和预算人员确定的工程量确定收入（内控严格的单位也可根据规范记账），最好有建设方监理方三方签字文本：借：应收账款贷：工程结算收入（主营业务收入）同时将工程施工转入“工程结算成本”借：工程结算成本（主营业务成本）贷：工程施工然后转入“本年利润”：借：本年利润贷：工程结算成本借：工程结算收入贷：本年利润借：预收账款贷：应收账款注：由于应收账款是虚拟的，不到真正结算，尽量不要和预收账款对冲，结算时根据实际调整应收账款和收入，优点是可以直观查阅工程进度和建设方拨款情况。实际工作中存在问题：1、不按工程进度做收入，平时只核算预收账款，营业税按预收账款申报，到与建设方结算时做收入。违反了会计和税法规定，收入与成本脱节，账面利润忽高忽低，原因是财会部门不及时与计划部门联系，不及时掌握工程进度。2、成本核算不及时，不真实，不能反映工程实际支出。以预付账款代替工程施工，原材料以发票下成本，何时取得何时记账，有的1-11月成10-21本基本没有，到年底成本剧增。实际上发票反映购进，只能作为一种正式结算凭证而不能直接进入工程施工科目，原材料耗用应该以工地材料签收单作为直接凭证，并根据盘点情况调整工程施工，为解决发票不及时，无法入账问题，应根据签收单或有效凭证估价入账。借：原材料（或**使用费）贷：应付账款-估价入账-**单位。待实际结算时对价格予以调整。工资也是一样，由于都是计件工资，与工程量密切相关，在做收入的同时及时核算工资。由于大部分企业采用工头承包制，往往与包工头个人结算，工头再与工人二次结算，从2009年下半年起，个人所得税采用全员全额申报制度，企业所得税工资税前扣除与个税申报工资金额一致，这就要求将工人工资纳入工资核算，否则，要么工头交个税，要么不予税前扣除。机械使用费一定要取得正式发票；发包或转包支出是指转包给有资质的施工企业，要有正式发包或转包合同和发票，公司内部承包不属于该种情况，有的以内部承包合同作为成本项目，这是要坚决杜绝的。为解决当前建安企业申报纳税不及时问题，实现税款均衡入库，防止建安企业年年新欠行为的发生，莱城区地税局以莱城[2008]39号对建筑业管理予以规范，要求企业每月根据进度申报营业税款，并按月报送纸质和电子资料；并针对工程进度无法取得的情况予以核定，主要意见是以工期除以工程造价金额作为每期进度，企业每月20号前将电子和纸质资料报送到管理科室，纸质资料要章戳齐全.房地产业：成本核算《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号有详细规定，与会计制度一致：土地使用税、房产税11-21一般企业比较明确，按照土地使用证面积或实际占用面积按年计算，但房地产企业比较特殊一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定，“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间，有不同的理解，对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法。根据财税[2006]186号：起征日期：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。停征日期：财税[2008]152纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。住户办理房产和土地证后，国土部门会将企业的土地使用