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第1章徵用和清理船廠用地51一如審計署署長報告書所述，政府可以收回土地或與土地擁有人磋商交還土地事宜，從而徵用土地作公共用途。至於根據短期租約出租的土地，政府可以終止有關的短期租約，以便徵用該土地作公共用途。政府在1997年收回位於葵青青衣北部的6幅已批租船廠用地，並終止了有關用地的15份短期租約(有關的土地下稱“青衣北部船廠用地”)，用以建造地區休憩用地和政府╱團體╱社區用地設施。在2001年，政府與承租人磋商有關自願交還大嶼山竹篙灣一幅已批租船廠用地(竹篙灣船廠用地)的事宜，以便進行興建主題公園的工程。審計署曾就徵用和清理上述船廠用地的事宜進行審查。收回和清理青衣北部船廠用地收回和清理青衣北部船廠用地收回和清理青衣北部船廠用地收回和清理青衣北部船廠用地清理船廠用地的責任2.委員會察悉，一如審計署署長報告書第2.6段所載，短期租約內已有條件規定，在短期租約終止時，租戶須負責自費清理搭建物。然而，審計署署長報告書第2.12段指出，審計署無法找到證據，顯示地政總署曾試圖採取行動，執行短期租約的條件。結果，政府須為上述15份短期租約花費約550萬元，用以清理有關地盤。3.委員會亦察悉，儘管房屋及規劃地政局已作出第2.8段所載的解釋，但財經事務及庫務局仍認為政府必須有充分理由，才可以不行使短期租約授予的酌情決定權，要求租戶把地盤恢復至原有狀況。財經事務及庫務局認為，如地政總署根據運作經驗，證實短期租約有任何條件無法執行，便應考慮修訂有關政策。就此，委員會詢問地政總署根據甚麼理由，讓15個短期租約租戶獲豁免清理地盤。4.地政總署署長劉勵超先生地政總署署長劉勵超先生地政總署署長劉勵超先生地政總署署長劉勵超先生和房屋及規劃地政局局長房屋及規劃地政局局長房屋及規劃地政局局長房屋及規劃地政局局長分別在公開聆訊席上及在2003年12月8日的函件(附錄附錄附錄附錄5)中表示：在1996年9月至1998年7月，若干立法會議員曾對受影響船廠營辦商的困境表示關注和同情。這些議員大致認為，政府當局應向因清拆行動而其業務和投資會受到不利影響的船廠營辦商提供適當的協助。在1997年10月24日就此事舉行的個案會議上，部分立法會議員要求政府當局向受影響的船廠營辦商提供更具體的協助；及徵用和清理船廠用地6由於部分立法會議員支持船廠營辦商，而市民亦對他們表示同情，要求船廠營辦商拆卸搭建物的規定或許會被視為不合理，並可能招致批評。在這些情況下，地政總署認為，要政府有效執行短期租約的條件，可能存在困難，因為：(a)租戶可能不願清理有關地盤；(b)雖然短期租約內有條件規定租戶在租約終止時應拆卸並移去受影響的搭建物，但要有效執行有關條款，從政治上和實際上來說，即使並非沒有可能，也頗為困難。租戶很可能會抗拒承擔清理工作；及(c)如地政總署堅持要求租戶清理受影響的搭建物，但被租戶拒絕，地政總署可能須採取法律行動。政府最終可能要面對不少批評，而青衣北部工程項目或會受到阻延。5.據審計署署長報告書第2.13段所述，地政總署並沒有在地政處指引內訂明基於甚麼具體理由，可讓短期租約租戶獲豁免清理地盤。在此方面，委員會詢問日後處理類似個案的豁免準則為何。地政總署署長地政總署署長地政總署署長地政總署署長在聆訊席上及在2004年1月5日的函件(附錄附錄附錄附錄6)中答稱：會否在日後的個案中給予豁免，將視乎每宗個案的情況而定。地政總署在決定給予豁免前，會徵詢房屋及規劃地政局的意見；及地政總署原則上同意審計署的建議，如任何豁免或更改短期租約條件的建議會對政府的財政造成影響，應事先尋求財經事務及庫務局局長批准。地政總署曾就此事諮詢房屋及規劃地政局，而按照該局的建議，地政總署會與財經事務及庫務局再討論此事。一俟討論有了結果，該署將在地政指引中清楚訂明。6.鑒於審計署署長報告書第2.15(c)段載述地政總署署長的回應，即在終止短期租約以便進行政府工程時，當局沒有嚴格執行所有租約條款的情況時有出現，委員會詢問：沒有嚴格執行所有短期租約條款的原因；及徵用和清理船廠用地7過去5年(由1998年至2003年)有否任何個案，地政總署為進行政府工程而終止契約或短期租約後，成功要求承租人或租戶清理土地上的搭建物；若有，有關個案的詳情為何；若否，原因為何。7.地政總署署長地政總署署長地政總署署長地政總署署長在聆訊席上及在2004年1月5日的函件中表示：在終止短期租約以便進行政府工程時，地政總署沒有嚴格執行所有租約條款，因為政府須確保能適時收回土地。如地政總署留待租戶清理地盤，將無法確定租戶能否在指定時間騰出有關土地。若租戶未能騰出有關土地，政府只能採取法律行動來收回土地，而此過程將非常漫長，可能會影響公共工程的施工時間表。此外，採取法律行動所招致的費用，可能會較清理地盤所需的費用為高。因此，地政總署認為，在某些情況下，由政府負責清理地盤，是較為可取的做法；及在1998年至2003年期間共有35宗短期租約個案，地政總署為進行政府工程而終止有關租約後，成功要求承租人或租戶清理土地上的搭建物。8.委員會明白政府有需要確保能適時收回土地，並進行所需的清理工作，以便配合有關工程項目的時間安排。不過，委員會認為，地政總署有責任確保賦權政府向租戶收回拆卸費用的短期租約條件，獲得嚴格執行。地政總署署長地政總署署長地政總署署長地政總署署長回應時表示，地政總署會考慮委員會的意見。青衣北部船廠用地的除污費用9.委員會察悉，當上述已批租土地於1997年4月交還政府，以及有關的短期租約在1997年4月至7月期間終止後，當局發現約有75000立方米的泥土受到污染。政府須承擔約6,450萬元，在有關土地進行除污工作。審計署發現，一如審計署署長報告書第2.23及2.24段所載，青衣北部船廠用地的6份契約和15份短期租約中的其中5份載有禁止污染土地的條文。基於這些條件，有關承租人和短期租約租戶可能有責任清除土地上的污染物。鑒於上述發現所得，地政總署曾就承租人和短期租約租戶是否違反禁止污染條件的問題，徵詢律政司的意見。徵用和清理船廠用地810.委員會亦從審計署署長報告書第2.20及2.21段得悉，拓展署在2001年5月告知地政總署，在該用地進行除污工作所需費用為6,000萬元。拓展署認為，相比於青衣北部工程預算達1億1,700萬元的整項工程費用，除污費用顯然不合比例。因此，拓展署要求地政總署告知短期租約內是否有任何條件，規定租戶須在短期租約終止時，自費承擔除污工作。地政總署當時答稱，這些短期租約內並沒有這項條件。就此，委員會詢問地政總署這個說法有何依據。11.地政總署副署長地政總署副署長地政總署副署長地政總署副署長(一般事務一般事務一般事務一般事務)郭理高郭理高郭理高郭理高先生先生先生先生解釋：依地政總署之見，審計署署長報告書第2.23及2.24段所述的條件，並非與污染有關的明確條款；及地政總署其後曾徵詢律政司的意見，以確定該6個承租人和15個短期租約租戶根據佔用和使用船廠用地的條款和條件所須承擔的責任，以及他們當中是否有任何人須為在有關土地發現的污染問題而負上責任。律政司已考慮過上述問題，並正尋求外界大律師的意見。12.依委員會看來，審計署署長報告書第2.23及2.24段所述的條件，例如在6幅青衣北部船廠用地的契約條件中，一般條件第9條訂明，“買方不得讓污水或廢水從有關地段流進任何毗連的土地，或讓任何腐壞、惡臭、有毒的物質、排泄物或其他廢物棄置在該地段的任何部分，並須確保每日以適當的方式，把上述所有物質移離有關處所。”，似乎已給予政府清晰的權力，可要求船廠營辦商須在短期租約終止時，自費承擔除污工作。委員會質疑地政總署為何沒有從速採取行動，向有關承租人及租戶收回除污費用，反而要徵詢法律意見。13.為了確定地政總署有否履行職責，執行契約或短期租約的條款及條件，委員會亦詢問：地政總署過往曾否試圖引用契約或短期租約內禁止造成污染的條款及條件，規定承租人或短期租約租戶須在有關土地進行除污工作，或就這些條款及條件的適用範圍尋求法律意見；若否，原因為何；在過去5年(由1998年至2003年)有否任何個案，承租人或租戶在契約或短期租約終止時，被要求自費承擔除污工作；徵用和清理船廠用地9若有，有關個案的詳情及政府因而節省的款額；若否，原因為何；及依地政總署之見，該6份契約或15份短期租約是否存有漏洞，令政府無法向承租人或短期租約租戶收回除污費用；若然，地政總署會否考慮修訂短期租約的條款及條件，以期堵塞漏洞。14.委員會亦要求地政總署在取得外界大律師的法律意見後，向其提供有關的意見撮要。15.地政總署署長地政總署署長地政總署署長地政總署署長在2004年1月5日的函件中答稱：據地政總署所知，並無任何其他個案因涉及污染問題，而須就審計署署長報告書第2.23及2.24段所述的類似條款的適用性徵詢法律意見。以地政總署所知，為進行公共工程而提供土地所涉及的短期租約個案，只有兩宗涉及土地污染問題；及在取得法律意見之前，地政總署未能斷言該6份契約和15份短期租約是否存有任何漏洞。不過，地政總署為直接針對污染問題，已作出一項預防措施，在契約內加入一項徵收除污費用的修訂條款。在今年年初批出幾幅油站用地時，已在契約中加入該條款。日後在售賣或批出與工業有關(包括船廠)的新用地時，將一律在契約中加入該項新條款。此外，地政總署正同時修訂短期租約的彌償損失條款，以確保租戶須就除污費用承擔責任。16.地政總署署長地政總署署長地政總署署長地政總署署長在2004年5月27日的函件(附錄附錄附錄附錄7)中進一步告知委員會：地政總署已接獲律政司所擬備的外界大律師法律意見撮要(有關副本夾附於地政總署署長的函件)；及律政司剛在法定時效期限屆滿前，已為保護政府權益而針對有關各方發出21項令狀。政府將令狀送達的期限為2005年4月22日。與此同時，地政總署正搜集進一步證據，以便擬備針對該21個被告人的申索陳述書。徵用和清理船廠用地10評估竹篙灣船廠用地受污染的情況評估竹篙灣船廠用地受污染的情況評估竹篙灣船廠用地受污染的情況評估竹篙灣船廠用地受污染的情況17.委員會察悉，竹篙灣船廠用地於2001年4月3日交還政府。根據在1970年批出的竹篙灣船廠用地的契約條件，政府未獲授權視察該土地，以查明是否有違反契約條件的情況。在2001年年初，有關顧問在承租人同意下進行了一次有限度的初步地盤勘察，在勘察完成後，該土地據報只有局部地面受到污染。不過，政府於2001年4月徵用該土地，並進行詳細的地盤勘察後，在2001年10月發現，竹篙灣船廠用地的污染程度較原先預期的嚴重。在受污染的泥土中，亦發現含有二噁英。結果，政府須承擔估計達4億4,000萬元的費用，在該土地進行除污工作。18.委員會亦察悉，在1999年11月，土木工程署委聘一名工程顧問(即顧問A)，為主題公園計劃展開一項環境影響評估(環評)研究。在2000年4月，土木工程署委聘另一名工程顧問(即顧問B)，負責進行“竹篙灣發展計劃基礎設施——工程設計及建造”顧問研究。顧問B亦負責評估竹篙灣船廠用地的污染情況。根據該顧問研究的工作概要，有關方面就該處的清拆工作於2000年4月委聘了一名獨立的環境顧問(即顧問C)。顧問C負責監督擬備及執行整治勘察工作計劃書及執行整治工作，以確保一切有關工程均可按照適當的法例規定安全和有效地進行。19.委員會亦從審計署署長報告書第3.10、3.11、3.12、3.14及3.15段得悉下述事件：在2001年1月，顧問B預計該土地的除污工作所需費用為1億元，這數額遠高於財務委員會(財委會)在1999年11月所批准的2,200萬元的原來預算。顧問B當時表示，需待環評研究完成後，才可準確評估除污工作實際所需的費用；在2001年2月，土木工程署向由財政司司長擔任主席，負責監督主題公園計劃的發展工作的督導委員會(督導委員會)報告，初步的地盤勘察顯示，僅有局部地面受到污染，露天地方則沒有廣泛受污染；督導委員會在2001年3月17日的會議上獲悉，顧問C發現有關土地受污染